ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
日銀のマイナス金利の影響で地銀を中心とし積極的に不動産投資への融資が行われ、融資金額は、30年前近くのバブル期並みになっているようです。マイナス金利を導入しても、消費が冷え込んでおり、したがって企業の売り上げは伸びず、売り上げが伸びなければ、企業の設備投資も伸びず、いくら低金利でも、企業は銀行から融資を受けようとしない。しかし、日銀にお金を預けておくとお金をとられちゃう、何とか融資先を見つけなければいけない。そこで融資先に困った地銀あたりが、不動産投資に目をつけ、結構、いいかげんな審査で融資しているという噂が流れています。
対象は二つ、一つは、安定した収入のある大企業や公務員を狙った１Ｒマンション、もう一つは土地があまっている地方の農家を狙ったアパート建築。
１Ｒマンションの売りは頭金ゼロで不動産投資を始めることができることです。年収５００万円程度のサラリーマンでも、3000万円程度の融資は受けられるから、1000万円程度のマンションなら３戸購入できることになります。ハンコを押すだけで、実に安易に、３０００万円の資産を築くことができます。しかも、当初は、入居者もすぐに入るし、修繕費もかからない。調子に乗って、さらに全額ローンで不動産を買いまくる。貸借対照表上の資産の部の数字はぐんぐん増え、「わずか〇歳で資産○億円を築いた人」などと、不動産会社の宣伝塔になり、多くの不動産投資家の初心者から「尊敬」されることになります。
しかし、同時に、貸借対照表上の負債の部も膨れ上がっています。実は、同時に「わずか〇歳で○億円の借金を背負った人」になってしまっていますが、周囲の賞賛の声にかき消されて本人は、自分が実は崖っぷちに立たされていることに気付きません。
農家を狙った木造アパートなどは、もっと危ない。サブリースがあるから大丈夫と思い込んでいる農家の方々は、サブリースの持つ危険性を全く自覚していません。そもそも、木造アパートは、大都会でも、空き家率がレッドゾーンに入っています。相続税対策というが、それは、多額の負債というリスクを子孫に残してしまうことになります。
もともと不動産投資は、人に貸して家賃をとると言う特異性から、僅かな環境の変化で収入が激減するリスクと隣り合わせだし、これほど換金性の悪い投資もありません。ほとんどの投資は、いざというときは損切りして最悪の事態を回避できますが、不動産は、それができない。レバレッジを使った不動産投資は、素人投資家には無理です。
レバレッジを使って収益を上げる方法は、経験と豊富な情報量がある不動産投資のプロでなければ難しい。それにプロの投資家は資金に余裕があり、その余裕資金で、いざというときは最悪の事態を回避できます。現時点では、素人が借金というレバレッジを使って資産築こうなどとは考えない方がいいです。
しかし、現実には空き家がどんどん増え、人口がどんどん減少しているのに、1Rマンションや木造アパートが地方を中心として急増してます。不動産投資は、他の投資と違って、「逃げる」ことができないだけに、資金的に追い詰められる人が続出するのではないかと心配しています。
かっては不動産投資が有利な時代もありましたが、今は、そういう時代ではありません。どうしても投資したい人は、これからの不動産投資は、時期的に手遅れだという自覚をしたえで挑戦してください。Ｊリートへの投資も考慮すべきですが、今は、買い時ではありません。
にほんブログ村
新刊のご案内
「 重要事項＆用語 図解 トラブル解決に役立つ
最新 民事訴訟・執行・保全 基本法律用語辞典 」
森公任 ・森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4313
三修社
「難しい」「なじみにくい」「わかりにくい」
訴訟に勝ち、権利を勝ち取るために必要な法律や制度の全体像と知っておきたい法律用語が短時間でわかる！紛争解決に必携の書！
以下の本もすでに出版しています。
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(弁護士向け書籍でありながら7000部。弁護士の5人に一人が購入した計算になります。おかげさまで爆発的に売れています！）
「離婚慰謝料の相場観と弁護士実務の重要ポイント」ＤＶＤ
森元みのり
https://www.legacy-taxport.fpstation.co.jp/products/detail.php?product_id=2257&cat=822
発行元（株）レガシイ
ＣＤ・ダウンロード 5,400円 ＤＶＤ8,100円
◎「慰謝料の相場はどれくらいですか?」と聞かれてパッと回答できる
◎「裁判までするか」か「早期の離婚・親権獲得」優先か、判断がつく
◎慰謝料請求の仕方、証拠収集のポイントも紹介!
婚姻費用や養育費、財産分与と比べて、離婚に伴う慰謝料が認められるか否か、認められるとして金額は大体どのくらいになるかという点は、弁護士の先生であっても意外と迷うと聞きます。今回は、離婚に伴う慰謝料の相場と考慮要素を、不貞や暴力など類型別に解説し、依頼者に裁判をしてまで請求するかどうか決めてもらうための情報をお伝えします。また、請求や主張の仕方で気を付けるべきことや必要な証拠にも触れていきます。
[一般向け書籍]
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から半年間、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっていました）
代表弁護士森公任と副代表弁護士森元みのりで、そのほか下記の本を出版しています。是非、ご購入ください。
[遺産相続関係]
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「人の死と同時に必ず発生する相続。相続が発生した場合の相続分、遺言、遺産分割、登記、裁判所での調停などの手続き、相続税知識まで幅広くフォローしています。また相続が発生する前から準備をしておきたい事項について、贈与税の知識や生前契約、成年後見、信託などの財産管理契約のしくみについても解説しています。
相続登記申請書、遺言状、契約書、家事調停手続きなどの書式サンプルも豊富に掲載しています。平成27年度の税制改正にも対応した安心の1冊です！」
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法１２９ 」
森 公任・森元 みのり 共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4116
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説！
「最新 図解で早わかり 改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
日銀のマイナス金利の影響で地銀を中心とし積極的に不動産投資への融資が行われ、融資金額は、30年前近くのバブル期並みになっているようです。マイナス金利を導入しても、消費が冷え込んでおり、したがって企業の売り上げは伸びず、売り上げが伸びなければ、企業の設備投資も伸びず、いくら低金利でも、企業は銀行から融資を受けようとしない。しかし、日銀にお金を預けておくとお金をとられちゃう、何とか融資先を見つけなければいけない。そこで融資先に困った地銀あたりが、不動産投資に目をつけ、結構、いいかげんな審査で融資しているという噂が流れています。
対象は二つ、一つは、安定した収入のある大企業や公務員を狙った１Ｒマンション、もう一つは土地があまっている地方の農家を狙ったアパート建築。
１Ｒマンションの売りは頭金ゼロで不動産投資を始めることができることです。年収５００万円程度のサラリーマンでも、3000万円程度の融資は受けられるから、1000万円程度のマンションなら３戸購入できることになります。ハンコを押すだけで、実に安易に、３０００万円の資産を築くことができます。しかも、当初は、入居者もすぐに入るし、修繕費もかからない。調子に乗って、さらに全額ローンで不動産を買いまくる。貸借対照表上の資産の部の数字はぐんぐん増え、「わずか〇歳で資産○億円を築いた人」などと、不動産会社の宣伝塔になり、多くの不動産投資家の初心者から「尊敬」されることになります。
しかし、同時に、貸借対照表上の負債の部も膨れ上がっています。実は、同時に「わずか〇歳で○億円の借金を背負った人」になってしまっていますが、周囲の賞賛の声にかき消されて本人は、自分が実は崖っぷちに立たされていることに気付きません。
農家を狙った木造アパートなどは、もっと危ない。サブリースがあるから大丈夫と思い込んでいる農家の方々は、サブリースの持つ危険性を全く自覚していません。そもそも、木造アパートは、大都会でも、空き家率がレッドゾーンに入っています。相続税対策というが、それは、多額の負債というリスクを子孫に残してしまうことになります。
もともと不動産投資は、人に貸して家賃をとると言う特異性から、僅かな環境の変化で収入が激減するリスクと隣り合わせだし、これほど換金性の悪い投資もありません。ほとんどの投資は、いざというときは損切りして最悪の事態を回避できますが、不動産は、それができない。レバレッジを使った不動産投資は、素人投資家には無理です。
レバレッジを使って収益を上げる方法は、経験と豊富な情報量がある不動産投資のプロでなければ難しい。それにプロの投資家は資金に余裕があり、その余裕資金で、いざというときは最悪の事態を回避できます。現時点では、素人が借金というレバレッジを使って資産築こうなどとは考えない方がいいです。
しかし、現実には空き家がどんどん増え、人口がどんどん減少しているのに、1Rマンションや木造アパートが地方を中心として急増してます。不動産投資は、他の投資と違って、「逃げる」ことができないだけに、資金的に追い詰められる人が続出するのではないかと心配しています。
かっては不動産投資が有利な時代もありましたが、今は、そういう時代ではありません。どうしても投資したい人は、これからの不動産投資は、時期的に手遅れだという自覚をしたえで挑戦してください。Ｊリートへの投資も考慮すべきですが、今は、買い時ではありません。
にほんブログ村
新刊のご案内
「 重要事項＆用語 図解 トラブル解決に役立つ
最新 民事訴訟・執行・保全 基本法律用語辞典 」
森公任 ・森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4313
三修社
「難しい」「なじみにくい」「わかりにくい」
訴訟に勝ち、権利を勝ち取るために必要な法律や制度の全体像と知っておきたい法律用語が短時間でわかる！紛争解決に必携の書！
以下の本もすでに出版しています。
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(弁護士向け書籍でありながら7000部。弁護士の5人に一人が購入した計算になります。おかげさまで爆発的に売れています！）
「離婚慰謝料の相場観と弁護士実務の重要ポイント」ＤＶＤ
森元みのり
https://www.legacy-taxport.fpstation.co.jp/products/detail.php?product_id=2257&cat=822
発行元（株）レガシイ
ＣＤ・ダウンロード 5,400円 ＤＶＤ8,100円
◎「慰謝料の相場はどれくらいですか?」と聞かれてパッと回答できる
◎「裁判までするか」か「早期の離婚・親権獲得」優先か、判断がつく
◎慰謝料請求の仕方、証拠収集のポイントも紹介!
婚姻費用や養育費、財産分与と比べて、離婚に伴う慰謝料が認められるか否か、認められるとして金額は大体どのくらいになるかという点は、弁護士の先生であっても意外と迷うと聞きます。今回は、離婚に伴う慰謝料の相場と考慮要素を、不貞や暴力など類型別に解説し、依頼者に裁判をしてまで請求するかどうか決めてもらうための情報をお伝えします。また、請求や主張の仕方で気を付けるべきことや必要な証拠にも触れていきます。
[一般向け書籍]
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から半年間、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっていました）
代表弁護士森公任と副代表弁護士森元みのりで、そのほか下記の本を出版しています。是非、ご購入ください。
[遺産相続関係]
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「人の死と同時に必ず発生する相続。相続が発生した場合の相続分、遺言、遺産分割、登記、裁判所での調停などの手続き、相続税知識まで幅広くフォローしています。また相続が発生する前から準備をしておきたい事項について、贈与税の知識や生前契約、成年後見、信託などの財産管理契約のしくみについても解説しています。
相続登記申請書、遺言状、契約書、家事調停手続きなどの書式サンプルも豊富に掲載しています。平成27年度の税制改正にも対応した安心の1冊です！」
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法１２９ 」
森 公任・森元 みのり 共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4116
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説！
「最新 図解で早わかり 改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
PR
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
住宅建築が冷え込んでいるにもかかわらず、貸家建設は、相変わらず好調だ。しかし、これは、需要に基づく供給ではない。需要がないにも関わらず供給が大量に続く異常な状態なのだ。
貸家の空室率はかなり高く、2013年時点ですでに全国では22.7％、首都圏では東京19.0％、神奈川21.5％、千葉24.9％、埼玉22.4％となっている。
直近では、アパート系の賃貸住宅の空室率上昇が顕著になっており、神奈川では36％を突破、千葉では35％に近づき、東京23区では34％近くに達した。空き室率は急速に上昇し、すでにレッドゾーンに入っているといってよい。需要の強い首都圏でさえこのありさまだ。地方では押して知るべしである。
原因の一つは、地銀の融資姿勢だ。地銀や第二地銀、信金は、貸家を建設する個人向け融資を増やしてきた。貸出先が乏しいなか、貸家融資に傾斜してきたのだ。
しかし、最大の原因は、一部の建設会社によるサブリース方式だ。
建設会社の営業担当の文句は、大体、決まっていて，立派なアパートを建築して相続税対策と不動産大家さんの一石二鳥を実現しましょうとの提案をしたうえで、
営業マン「相続税対策としてアパートを建てましょうよ！」
地主「借金払い続ける自信ないよ」
営業マン「私どもが３０年間の家賃保証をします。ローンの心配は要りません」地主「管理も大変だし」
営業マン「管理は私たちのグループ会社がしますから手間入らずです！」
まあ、こういう話を聞けば、誰だって営業マンの宣伝文句に乗せられてしまう。
しかし、こんな上手い話があるわけがない。
1,途中で家賃の大幅値下げや、家賃保証契約の解除の例が多々あるがその説明がされていない。
2,建物が古くなった時のメンテナンス費用が別途かかることの説明が不十分である。
3,３０年の間に設備や間取りが全くの時代遅れになるリスクの説明がない。
4,建物の管理をグループ会社で委託するのが建築条件で、建築費・管理費ともに相場に比して非常に高い。（反面、営業マンの歩合が信じられないくらい高い会社がある。弊職が確認した某営業マンは、営業マンなのに、年収は数千万円あった。売り上げのかなりの割合が営業ンマンの懐に入るのだが、その年収の高さは、そのまま建築費に跳ね返っている）
日銀も「金融システムレポート」（15年10月）で、貸家向け融資の収支計画の甘さを指摘している。
こういう商法が横行するのは、サブリースの場合、一括借り上げという貸し借りの契約のため、規制する法律が何もないことだ。マンションや戸建てなどを売買する場合、法律によって重要事項説明が不動産会社に義務づけられている。 会社はさまざまなリスクについて口頭と書面で説明しなければならない。しかし、サブリース契約の場合、何の規制もない。しかも、顧客は、事業としてアパート建築経営をするので、消費者契約法による保護もない。
NHKのクローズアップ現代だと、営業マンは、家賃収入は下がらないと言い切るケースもあったようだ。以下の通り。
（http://www.nhk.or.jp/gendai/articles/3648/1.html）
“サブリース”会社の社員
「ぼくらの会社だって一部上場企業として全国でやっている以上、入居が入らないとか、建物が例えば古くなったから、そういう理由での家賃の変動というのも存在しません。」
勧誘された人
「アパート過剰供給になって入らないんじゃないかと私は思うので、えらい心配なんですよ。よって家賃収入も減額されるんじゃないかって心配なんですよ。」
“サブリース”会社の社員
「私の話聞いてました？ 家賃は約束通り入ります。その辺の不動産屋と一緒にされては困るんです。」
「その辺の不動産屋」のほうが、よっぽど良心的なのではないのか。
空き室率が急上昇しているのに、アパート建築ラッシュが続いている。特に地方に行くとやたらと新築アパートが目につく。このアパートや借金を背負って建築した大家は、10年後は、どうなっているのだろう？悲惨な結論が、目の前に迫ってきているように感ずる、
にほんブログ村
[新刊のご案内]
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
以下の本もすでに出版しています。
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(弁護士向け書籍でありながら7000部。弁護士の5人に一人が購入した計算になります。おかげさまで爆発的に売れています！）
「離婚慰謝料の相場観と弁護士実務の重要ポイント」ＤＶＤ
森元みのり
https://www.legacy-taxport.fpstation.co.jp/products/detail.php?product_id=2257&cat=822
発行元（株）レガシイ
ＣＤ・ダウンロード 5,400円 ＤＶＤ8,100円
◎「慰謝料の相場はどれくらいですか?」と聞かれてパッと回答できる
◎「裁判までするか」か「早期の離婚・親権獲得」優先か、判断がつく
◎慰謝料請求の仕方、証拠収集のポイントも紹介!
婚姻費用や養育費、財産分与と比べて、離婚に伴う慰謝料が認められるか否か、認められるとして金額は大体どのくらいになるかという点は、弁護士の先生であっても意外と迷うと聞きます。今回は、離婚に伴う慰謝料の相場と考慮要素を、不貞や暴力など類型別に解説し、依頼者に裁判をしてまで請求するかどうか決めてもらうための情報をお伝えします。また、請求や主張の仕方で気を付けるべきことや必要な証拠にも触れていきます。
[一般向け書籍]
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から半年間、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっていました）
代表弁護士森公任と副代表弁護士森元みのりで、そのほか下記の本を出版しています。是非、ご購入ください。
[遺産相続関係]
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「人の死と同時に必ず発生する相続。相続が発生した場合の相続分、遺言、遺産分割、登記、裁判所での調停などの手続き、相続税知識まで幅広くフォローしています。また相続が発生する前から準備をしておきたい事項について、贈与税の知識や生前契約、成年後見、信託などの財産管理契約のしくみについても解説しています。
相続登記申請書、遺言状、契約書、家事調停手続きなどの書式サンプルも豊富に掲載しています。平成27年度の税制改正にも対応した安心の1冊です！」
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法１２９ 」
森 公任・森元 みのり 共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4116
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説！
「最新 図解で早わかり 改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
住宅建築が冷え込んでいるにもかかわらず、貸家建設は、相変わらず好調だ。しかし、これは、需要に基づく供給ではない。需要がないにも関わらず供給が大量に続く異常な状態なのだ。
貸家の空室率はかなり高く、2013年時点ですでに全国では22.7％、首都圏では東京19.0％、神奈川21.5％、千葉24.9％、埼玉22.4％となっている。
直近では、アパート系の賃貸住宅の空室率上昇が顕著になっており、神奈川では36％を突破、千葉では35％に近づき、東京23区では34％近くに達した。空き室率は急速に上昇し、すでにレッドゾーンに入っているといってよい。需要の強い首都圏でさえこのありさまだ。地方では押して知るべしである。
原因の一つは、地銀の融資姿勢だ。地銀や第二地銀、信金は、貸家を建設する個人向け融資を増やしてきた。貸出先が乏しいなか、貸家融資に傾斜してきたのだ。
しかし、最大の原因は、一部の建設会社によるサブリース方式だ。
建設会社の営業担当の文句は、大体、決まっていて，立派なアパートを建築して相続税対策と不動産大家さんの一石二鳥を実現しましょうとの提案をしたうえで、
営業マン「相続税対策としてアパートを建てましょうよ！」
地主「借金払い続ける自信ないよ」
営業マン「私どもが３０年間の家賃保証をします。ローンの心配は要りません」地主「管理も大変だし」
営業マン「管理は私たちのグループ会社がしますから手間入らずです！」
まあ、こういう話を聞けば、誰だって営業マンの宣伝文句に乗せられてしまう。
しかし、こんな上手い話があるわけがない。
1,途中で家賃の大幅値下げや、家賃保証契約の解除の例が多々あるがその説明がされていない。
2,建物が古くなった時のメンテナンス費用が別途かかることの説明が不十分である。
3,３０年の間に設備や間取りが全くの時代遅れになるリスクの説明がない。
4,建物の管理をグループ会社で委託するのが建築条件で、建築費・管理費ともに相場に比して非常に高い。（反面、営業マンの歩合が信じられないくらい高い会社がある。弊職が確認した某営業マンは、営業マンなのに、年収は数千万円あった。売り上げのかなりの割合が営業ンマンの懐に入るのだが、その年収の高さは、そのまま建築費に跳ね返っている）
日銀も「金融システムレポート」（15年10月）で、貸家向け融資の収支計画の甘さを指摘している。
こういう商法が横行するのは、サブリースの場合、一括借り上げという貸し借りの契約のため、規制する法律が何もないことだ。マンションや戸建てなどを売買する場合、法律によって重要事項説明が不動産会社に義務づけられている。 会社はさまざまなリスクについて口頭と書面で説明しなければならない。しかし、サブリース契約の場合、何の規制もない。しかも、顧客は、事業としてアパート建築経営をするので、消費者契約法による保護もない。
NHKのクローズアップ現代だと、営業マンは、家賃収入は下がらないと言い切るケースもあったようだ。以下の通り。
（http://www.nhk.or.jp/gendai/articles/3648/1.html）
“サブリース”会社の社員
「ぼくらの会社だって一部上場企業として全国でやっている以上、入居が入らないとか、建物が例えば古くなったから、そういう理由での家賃の変動というのも存在しません。」
勧誘された人
「アパート過剰供給になって入らないんじゃないかと私は思うので、えらい心配なんですよ。よって家賃収入も減額されるんじゃないかって心配なんですよ。」
“サブリース”会社の社員
「私の話聞いてました？ 家賃は約束通り入ります。その辺の不動産屋と一緒にされては困るんです。」
「その辺の不動産屋」のほうが、よっぽど良心的なのではないのか。
空き室率が急上昇しているのに、アパート建築ラッシュが続いている。特に地方に行くとやたらと新築アパートが目につく。このアパートや借金を背負って建築した大家は、10年後は、どうなっているのだろう？悲惨な結論が、目の前に迫ってきているように感ずる、
にほんブログ村
[新刊のご案内]
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
以下の本もすでに出版しています。
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(弁護士向け書籍でありながら7000部。弁護士の5人に一人が購入した計算になります。おかげさまで爆発的に売れています！）
「離婚慰謝料の相場観と弁護士実務の重要ポイント」ＤＶＤ
森元みのり
https://www.legacy-taxport.fpstation.co.jp/products/detail.php?product_id=2257&cat=822
発行元（株）レガシイ
ＣＤ・ダウンロード 5,400円 ＤＶＤ8,100円
◎「慰謝料の相場はどれくらいですか?」と聞かれてパッと回答できる
◎「裁判までするか」か「早期の離婚・親権獲得」優先か、判断がつく
◎慰謝料請求の仕方、証拠収集のポイントも紹介!
婚姻費用や養育費、財産分与と比べて、離婚に伴う慰謝料が認められるか否か、認められるとして金額は大体どのくらいになるかという点は、弁護士の先生であっても意外と迷うと聞きます。今回は、離婚に伴う慰謝料の相場と考慮要素を、不貞や暴力など類型別に解説し、依頼者に裁判をしてまで請求するかどうか決めてもらうための情報をお伝えします。また、請求や主張の仕方で気を付けるべきことや必要な証拠にも触れていきます。
[一般向け書籍]
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から半年間、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっていました）
代表弁護士森公任と副代表弁護士森元みのりで、そのほか下記の本を出版しています。是非、ご購入ください。
[遺産相続関係]
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「人の死と同時に必ず発生する相続。相続が発生した場合の相続分、遺言、遺産分割、登記、裁判所での調停などの手続き、相続税知識まで幅広くフォローしています。また相続が発生する前から準備をしておきたい事項について、贈与税の知識や生前契約、成年後見、信託などの財産管理契約のしくみについても解説しています。
相続登記申請書、遺言状、契約書、家事調停手続きなどの書式サンプルも豊富に掲載しています。平成27年度の税制改正にも対応した安心の1冊です！」
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法１２９ 」
森 公任・森元 みのり 共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4116
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説！
「最新 図解で早わかり 改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
土地転がしというと、あまりいいイメージを抱かれない人も多いだろう。素人の売主を騙して安く仕入れ、素人のエンドユーザーに高く売りつける。典型的な一攫千金商売で、事実上、業者の仲介手数料を潜脱し、その何十倍もの利益を獲得する仕事である。「額に汗して働くかぎり職業に貴賤はない」とはいえ、この土地転がしだけは、社会的に何の意義も見いだせない。
法務省も、この土地転がしを防ごうとして中間省略登記を禁止したが、一部の司法書士が、サンタメ契約という珍妙な手法を考え、業者による土地転がしを可能にしている。土地転がしが禁止されると、生活が成り立たないブローカーや司法書士がいるのだ。
しかし、中には、社会的な意味のある土地転がしもある。
第一は、地主から底地を安く買い取り、借地人から借地権を買い取るか、共同して売却する「土地転がし」である。底地だけなら、価格は更地価格の1割でも売れない。二束三文である。業者は極めて安価で買い取ることができる。しかし、借地権者と交渉して借地権と一緒に売れば、底地は3割、4割で売れる。こういう取引上の価格差を利用した土地転がしは、底地と借地権、つまり、使用価値と交換価値が分離してしまった土地を、再び一つにするもので社会的意義は大きい。その利益は、社会的にみて正当なものである。
第二は、共有の持ち分の買取りである。ときおり、共有持ち分が競売に付されることがある。この場合の共有持ち分は、共有物減価を行い、２～3割の減価を行って評価する。実際、落札者は、２～3割減どころか、さらに安い価格で落札できる。
しかし、いったん、この共有持ち分を取得し、共有物分割請求をすれば、代償分割でも、換価分割でも、本来の価格で分割される。つまり、確実に利ザヤが稼げる。
この転売益も、共有状態を一つの所有権に転換する作業であり、社会的貢献度は大きい。その利益は、社会的にみて正当なものである。
ただし、底地買取りよりはリスクは小さく、したがって、利益幅も小さい。
同じ土地転がしでも、こういう土地転がしは、シロウトを騙しての土地転がしではない。不動産業界の方々は、ぜひ、果敢にリスクをとって、この社規的有用性のある土地転がしに挑んでもらいたいものである。
リスクをとって利益を追及するというのは起業家の本来のありかただが、残念ながら、自分を含めて弁護士には、そのような行動をとる能力がない。せいぜい「顧問」というお手伝いができる程度である。
にほんブログ村
[新刊のご案内]
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
以下の本もすでに出版しています。
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(弁護士向け書籍でありながら7000部。弁護士の5人に一人が購入した計算になります。おかげさまで爆発的に売れています！）
「離婚慰謝料の相場観と弁護士実務の重要ポイント」ＤＶＤ
森元みのり
https://www.legacy-taxport.fpstation.co.jp/products/detail.php?product_id=2257&cat=822
発行元（株）レガシイ
ＣＤ・ダウンロード 5,400円 ＤＶＤ8,100円
◎「慰謝料の相場はどれくらいですか?」と聞かれてパッと回答できる
◎「裁判までするか」か「早期の離婚・親権獲得」優先か、判断がつく
◎慰謝料請求の仕方、証拠収集のポイントも紹介!
婚姻費用や養育費、財産分与と比べて、離婚に伴う慰謝料が認められるか否か、認められるとして金額は大体どのくらいになるかという点は、弁護士の先生であっても意外と迷うと聞きます。今回は、離婚に伴う慰謝料の相場と考慮要素を、不貞や暴力など類型別に解説し、依頼者に裁判をしてまで請求するかどうか決めてもらうための情報をお伝えします。また、請求や主張の仕方で気を付けるべきことや必要な証拠にも触れていきます。
[一般向け書籍]
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から半年間、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっていました）
代表弁護士森公任と副代表弁護士森元みのりで、そのほか下記の本を出版しています。是非、ご購入ください。
[遺産相続関係]
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「人の死と同時に必ず発生する相続。相続が発生した場合の相続分、遺言、遺産分割、登記、裁判所での調停などの手続き、相続税知識まで幅広くフォローしています。また相続が発生する前から準備をしておきたい事項について、贈与税の知識や生前契約、成年後見、信託などの財産管理契約のしくみについても解説しています。
相続登記申請書、遺言状、契約書、家事調停手続きなどの書式サンプルも豊富に掲載しています。平成27年度の税制改正にも対応した安心の1冊です！」
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法１２９ 」
森 公任・森元 みのり 共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4116
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説！
「最新 図解で早わかり 改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
土地転がしというと、あまりいいイメージを抱かれない人も多いだろう。素人の売主を騙して安く仕入れ、素人のエンドユーザーに高く売りつける。典型的な一攫千金商売で、事実上、業者の仲介手数料を潜脱し、その何十倍もの利益を獲得する仕事である。「額に汗して働くかぎり職業に貴賤はない」とはいえ、この土地転がしだけは、社会的に何の意義も見いだせない。
法務省も、この土地転がしを防ごうとして中間省略登記を禁止したが、一部の司法書士が、サンタメ契約という珍妙な手法を考え、業者による土地転がしを可能にしている。土地転がしが禁止されると、生活が成り立たないブローカーや司法書士がいるのだ。
しかし、中には、社会的な意味のある土地転がしもある。
第一は、地主から底地を安く買い取り、借地人から借地権を買い取るか、共同して売却する「土地転がし」である。底地だけなら、価格は更地価格の1割でも売れない。二束三文である。業者は極めて安価で買い取ることができる。しかし、借地権者と交渉して借地権と一緒に売れば、底地は3割、4割で売れる。こういう取引上の価格差を利用した土地転がしは、底地と借地権、つまり、使用価値と交換価値が分離してしまった土地を、再び一つにするもので社会的意義は大きい。その利益は、社会的にみて正当なものである。
第二は、共有の持ち分の買取りである。ときおり、共有持ち分が競売に付されることがある。この場合の共有持ち分は、共有物減価を行い、２～3割の減価を行って評価する。実際、落札者は、２～3割減どころか、さらに安い価格で落札できる。
しかし、いったん、この共有持ち分を取得し、共有物分割請求をすれば、代償分割でも、換価分割でも、本来の価格で分割される。つまり、確実に利ザヤが稼げる。
この転売益も、共有状態を一つの所有権に転換する作業であり、社会的貢献度は大きい。その利益は、社会的にみて正当なものである。
ただし、底地買取りよりはリスクは小さく、したがって、利益幅も小さい。
同じ土地転がしでも、こういう土地転がしは、シロウトを騙しての土地転がしではない。不動産業界の方々は、ぜひ、果敢にリスクをとって、この社規的有用性のある土地転がしに挑んでもらいたいものである。
リスクをとって利益を追及するというのは起業家の本来のありかただが、残念ながら、自分を含めて弁護士には、そのような行動をとる能力がない。せいぜい「顧問」というお手伝いができる程度である。
にほんブログ村
[新刊のご案内]
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
以下の本もすでに出版しています。
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(弁護士向け書籍でありながら7000部。弁護士の5人に一人が購入した計算になります。おかげさまで爆発的に売れています！）
「離婚慰謝料の相場観と弁護士実務の重要ポイント」ＤＶＤ
森元みのり
https://www.legacy-taxport.fpstation.co.jp/products/detail.php?product_id=2257&cat=822
発行元（株）レガシイ
ＣＤ・ダウンロード 5,400円 ＤＶＤ8,100円
◎「慰謝料の相場はどれくらいですか?」と聞かれてパッと回答できる
◎「裁判までするか」か「早期の離婚・親権獲得」優先か、判断がつく
◎慰謝料請求の仕方、証拠収集のポイントも紹介!
婚姻費用や養育費、財産分与と比べて、離婚に伴う慰謝料が認められるか否か、認められるとして金額は大体どのくらいになるかという点は、弁護士の先生であっても意外と迷うと聞きます。今回は、離婚に伴う慰謝料の相場と考慮要素を、不貞や暴力など類型別に解説し、依頼者に裁判をしてまで請求するかどうか決めてもらうための情報をお伝えします。また、請求や主張の仕方で気を付けるべきことや必要な証拠にも触れていきます。
[一般向け書籍]
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から半年間、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっていました）
代表弁護士森公任と副代表弁護士森元みのりで、そのほか下記の本を出版しています。是非、ご購入ください。
[遺産相続関係]
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「人の死と同時に必ず発生する相続。相続が発生した場合の相続分、遺言、遺産分割、登記、裁判所での調停などの手続き、相続税知識まで幅広くフォローしています。また相続が発生する前から準備をしておきたい事項について、贈与税の知識や生前契約、成年後見、信託などの財産管理契約のしくみについても解説しています。
相続登記申請書、遺言状、契約書、家事調停手続きなどの書式サンプルも豊富に掲載しています。平成27年度の税制改正にも対応した安心の1冊です！」
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法１２９ 」
森 公任・森元 みのり 共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4116
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説！
「最新 図解で早わかり 改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
[J-REITとは]
J-REITのJは日本（Japan）のJです。REITとは、Real Estate Investment Trustの頭文字をとったもので、不動産投資信託のことです。
証券会社などで、投資信託を販売していますが、投資対象は国債や株という流動資産なのに対し、J-REITの投資対象は、不動産で、主に都心の商業ビルが対象です。
普通、不動産投資というのは、不動産という「実物資産」を購入する投資ですが、J-REITは金融資産です。そのため実物資産である不動産はいざ換金しようとすると、時間と費用がかかりますが、金融資産であり証券取引所で取引されるJ-REITは、思い立ったその日に売却し、3営業日後に売却代金を手にすることも可能です。実物投資とは異なり、家賃はもらえませんが、配当がもらえます。
この換金性・流動性の高さは、そのまま、価格変動のリスクに現れます。
J-REITは証券取引所で刻々と取引されているため換金性が高い反面、価格も刻々と変化し、しかも、わずかな変動要因で価格が激しく上下します。J-REITの価格が割高に買われたり、割安に売り込まれたりすることは珍しくありません。
これに対し、実物不動産投資は、比較的おだやかな値動きになります。
ここから、短期投資＝J-REIT、長期投資＝不動産投資といえるでしょう。
[ゼロ金利政策と不動産投資]
さて、日銀のゼロ金利政策で投資資金が国債と不動産市場に流れ込み、おかげて国債も不動産市況も活性化しましたが、ここにきて、不動産市況はJ-REITの一人勝ちという様相を呈しています。
シービーアールイー（株）（CBRE）の調査だと
① 全体的に見て 当期の収益不動産取引額（10億円以上の取引）は、7,789億円（対前年同期比40.8％減）と大幅ダウン。
② JREITによる取得総額は5,297億円で同6％増
③ JREITを除く国内投資家取得総額は1,619億円で同71.3％減
④ 海外投資家取得総額は874億円で同65.5％減）と大幅に減少。
これは、何を意味するかというと、長期の利益を追う実物不動産投資は、誰が最後にババを引くかという時期に突入したため投資は減少し、短期の利ザヤ狙いのJREITは、投資が集中し、いまだに盛況というところ。
投資資金の流れから見るに、市場は、今は、長期投資の時期ではないと判断していることになります。
にほんブログ村
[新刊のご案内]
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
以下の本もすでに出版しています。
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。すでに7000部、弁護士の5人に一人が購入している計算になります）
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
[J-REITとは]
J-REITのJは日本（Japan）のJです。REITとは、Real Estate Investment Trustの頭文字をとったもので、不動産投資信託のことです。
証券会社などで、投資信託を販売していますが、投資対象は国債や株という流動資産なのに対し、J-REITの投資対象は、不動産で、主に都心の商業ビルが対象です。
普通、不動産投資というのは、不動産という「実物資産」を購入する投資ですが、J-REITは金融資産です。そのため実物資産である不動産はいざ換金しようとすると、時間と費用がかかりますが、金融資産であり証券取引所で取引されるJ-REITは、思い立ったその日に売却し、3営業日後に売却代金を手にすることも可能です。実物投資とは異なり、家賃はもらえませんが、配当がもらえます。
この換金性・流動性の高さは、そのまま、価格変動のリスクに現れます。
J-REITは証券取引所で刻々と取引されているため換金性が高い反面、価格も刻々と変化し、しかも、わずかな変動要因で価格が激しく上下します。J-REITの価格が割高に買われたり、割安に売り込まれたりすることは珍しくありません。
これに対し、実物不動産投資は、比較的おだやかな値動きになります。
ここから、短期投資＝J-REIT、長期投資＝不動産投資といえるでしょう。
[ゼロ金利政策と不動産投資]
さて、日銀のゼロ金利政策で投資資金が国債と不動産市場に流れ込み、おかげて国債も不動産市況も活性化しましたが、ここにきて、不動産市況はJ-REITの一人勝ちという様相を呈しています。
シービーアールイー（株）（CBRE）の調査だと
① 全体的に見て 当期の収益不動産取引額（10億円以上の取引）は、7,789億円（対前年同期比40.8％減）と大幅ダウン。
② JREITによる取得総額は5,297億円で同6％増
③ JREITを除く国内投資家取得総額は1,619億円で同71.3％減
④ 海外投資家取得総額は874億円で同65.5％減）と大幅に減少。
これは、何を意味するかというと、長期の利益を追う実物不動産投資は、誰が最後にババを引くかという時期に突入したため投資は減少し、短期の利ザヤ狙いのJREITは、投資が集中し、いまだに盛況というところ。
投資資金の流れから見るに、市場は、今は、長期投資の時期ではないと判断していることになります。
にほんブログ村
[新刊のご案内]
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
以下の本もすでに出版しています。
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。すでに7000部、弁護士の5人に一人が購入している計算になります）
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
あけましておめでとうございます。
下の写真は、昨年の12月29日に伊豆半島を一周した時の写真です。母と子供、親子３人で彼方の富士山を眺めています。個人的には、この写真、かなり気に入っています。この家族、今年も力をあわせて幸福な日々を送ってもらいたいと思います。
この場所で、何時も、猫にめぐりあいます。左の写真は、朝日のなかを歩いてくる猫ちゃんで、右の写真は、門松のそばにいた猫ちゃん。正月らしい写真なのでアップしました。
毎年、ここに来ますが、いつ来ても、この南伊豆はきれいですね。左は、朝焼けの南伊豆の海です。右は、日がのぼったけど、いまだ海から水蒸気がわきたっている海面です。水蒸気がわきたつのは、海に温泉が流れ込んでいるわけではなく、外気のほうが海面より気温が低いからでしょう。
[不動産市況の悲観説と楽観説]
さてみなさんの一番の関心は、不動産市況の行方でしょうが、一応、下に対立する二つの見解を並べてみました。
この説の対立は、よく見ると、アベノミクスに対する評価の対立と一致します。
「アベノミクスは、金持ちをより金持ちに、貧乏人をより貧乏人にしただけ」と考えると、今の不動産好況は、一部の金持ちが支えているだけで長続きしないと判断することになります。
一方、「アベノミクスは、日本経済を復活させた」と考えると、今の不動産市況は手堅いと考えることになります。
[弱気説 住宅バブル崩壊説]
① 今、売れているのは最初から富裕層にターゲットを絞った高額物件である。
② アベノミクスで富裕層はますます富裕になったから、高額物件は即日完売になる。
③ その結果、統計上は平均値を押し上げて「高契約率・高価格」となる。
④ しかし、2015年の首都圏全体の新築供給戸数は4.12万戸（前年比8.3％減）と、2年連続で前年を下回る見込み。実は、市場そのものは細り続けている。特に特に平均的消費者向けの郊外型マンションに関しては需要がない。
⑤ これは、平均的国民は、一向に景気回復の恩恵を受けていないからである。
⑥ しかも昨年10月以降、売り出し価格では売れないから値段を下げる物件のの割合が、ミニバブルの崩壊が始まったときと同じ、30％台の水準に近づいている。
⑦ 今の好況は、一部富裕層の不動産投資熱に支えられているにすぎない。
[強気説 不動産市況堅調説]
① 好景気の局面では、不動産市況は、多少後退しても、調整に過ぎず、崩壊まですることはない。
② ミニバブル崩壊で、つぶれるデベロッパーはつぶれた。（崩壊前には400社はあったが、現在では150社前後にまで減少している。）
③ 現在は、大手の寡占が強まる中で、不採算案件の施工も減ってきている。
④ デベロッパーの財務体質は良好でミニバブル崩壊時のような業者の投げ売りは考えづらい。不動産市況の多少の「調整」はあっても、「崩壊」はありえない。
⑤ 消費増税前の「経過措置」が16年9月から始まり、駆け込み需要が発生する
⑥ 郊外型マンションが販売されないのは、資材や労務費の高騰により、埼玉や千葉では採算が取れなくなっているためにすぎない。
弊職の考えはどうかというと、正直いってわかりません。ただ、「後退」はあるかもしれないけど「崩壊」はないというのが弊職の考えです。
[新刊のご案内]
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
を三修社から出版します。
2016/1/29に発売予定です。
定価は 1944円。
重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。
不動産業界は、独特な用語がありますが
これを手元に置いておけば
理解が進むと思います。
にほんブログ村
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。発売１０日で増刷決定です）
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
あけましておめでとうございます。
下の写真は、昨年の12月29日に伊豆半島を一周した時の写真です。母と子供、親子３人で彼方の富士山を眺めています。個人的には、この写真、かなり気に入っています。この家族、今年も力をあわせて幸福な日々を送ってもらいたいと思います。
この場所で、何時も、猫にめぐりあいます。左の写真は、朝日のなかを歩いてくる猫ちゃんで、右の写真は、門松のそばにいた猫ちゃん。正月らしい写真なのでアップしました。
毎年、ここに来ますが、いつ来ても、この南伊豆はきれいですね。左は、朝焼けの南伊豆の海です。右は、日がのぼったけど、いまだ海から水蒸気がわきたっている海面です。水蒸気がわきたつのは、海に温泉が流れ込んでいるわけではなく、外気のほうが海面より気温が低いからでしょう。
[不動産市況の悲観説と楽観説]
さてみなさんの一番の関心は、不動産市況の行方でしょうが、一応、下に対立する二つの見解を並べてみました。
この説の対立は、よく見ると、アベノミクスに対する評価の対立と一致します。
「アベノミクスは、金持ちをより金持ちに、貧乏人をより貧乏人にしただけ」と考えると、今の不動産好況は、一部の金持ちが支えているだけで長続きしないと判断することになります。
一方、「アベノミクスは、日本経済を復活させた」と考えると、今の不動産市況は手堅いと考えることになります。
[弱気説 住宅バブル崩壊説]
① 今、売れているのは最初から富裕層にターゲットを絞った高額物件である。
② アベノミクスで富裕層はますます富裕になったから、高額物件は即日完売になる。
③ その結果、統計上は平均値を押し上げて「高契約率・高価格」となる。
④ しかし、2015年の首都圏全体の新築供給戸数は4.12万戸（前年比8.3％減）と、2年連続で前年を下回る見込み。実は、市場そのものは細り続けている。特に特に平均的消費者向けの郊外型マンションに関しては需要がない。
⑤ これは、平均的国民は、一向に景気回復の恩恵を受けていないからである。
⑥ しかも昨年10月以降、売り出し価格では売れないから値段を下げる物件のの割合が、ミニバブルの崩壊が始まったときと同じ、30％台の水準に近づいている。
⑦ 今の好況は、一部富裕層の不動産投資熱に支えられているにすぎない。
[強気説 不動産市況堅調説]
① 好景気の局面では、不動産市況は、多少後退しても、調整に過ぎず、崩壊まですることはない。
② ミニバブル崩壊で、つぶれるデベロッパーはつぶれた。（崩壊前には400社はあったが、現在では150社前後にまで減少している。）
③ 現在は、大手の寡占が強まる中で、不採算案件の施工も減ってきている。
④ デベロッパーの財務体質は良好でミニバブル崩壊時のような業者の投げ売りは考えづらい。不動産市況の多少の「調整」はあっても、「崩壊」はありえない。
⑤ 消費増税前の「経過措置」が16年9月から始まり、駆け込み需要が発生する
⑥ 郊外型マンションが販売されないのは、資材や労務費の高騰により、埼玉や千葉では採算が取れなくなっているためにすぎない。
弊職の考えはどうかというと、正直いってわかりません。ただ、「後退」はあるかもしれないけど「崩壊」はないというのが弊職の考えです。
[新刊のご案内]
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
を三修社から出版します。
2016/1/29に発売予定です。
定価は 1944円。
重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。
不動産業界は、独特な用語がありますが
これを手元に置いておけば
理解が進むと思います。
にほんブログ村
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。発売１０日で増刷決定です）
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）