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建物明渡・欠陥住宅不動産弁護士+知財

不動産投資歴30年の弁護士が、不動産投資や管理のコツ、賃料滞納による建物明渡について、日々の雑感を綴ります。時々、脱線して、カメラや相撲に話題がとびます。

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日銀のマイナス金利の影響で地銀を中心とし積極的に不動産投資への融資が行われ、融資金額は、30年前近くのバブル期並みになっているようです。マイナス金利を導入しても、消費が冷え込んでおり、したがって企業の売り上げは伸びず、売り上げが伸びなければ、企業の設備投資も伸びず、いくら低金利でも、企業は銀行から融資を受けようとしない。しかし、日銀にお金を預けておくとお金をとられちゃう、何とか融資先を見つけなければいけない。そこで融資先に困った地銀あたりが、不動産投資に目をつけ、結構、いいかげんな審査で融資しているという噂が流れています。

対象は二つ、一つは、安定した収入のある大企業や公務員を狙った1Rマンション、もう一つは土地があまっている地方の農家を狙ったアパート建築。

1Rマンションの売りは頭金ゼロで不動産投資を始めることができることです。年収500万円程度のサラリーマンでも、3000万円程度の融資は受けられるから、1000万円程度のマンションなら3戸購入できることになります。ハンコを押すだけで、実に安易に、3000万円の資産を築くことができます。しかも、当初は、入居者もすぐに入るし、修繕費もかからない。調子に乗って、さらに全額ローンで不動産を買いまくる。貸借対照表上の資産の部の数字はぐんぐん増え、「わずか〇歳で資産○億円を築いた人」などと、不動産会社の宣伝塔になり、多くの不動産投資家の初心者から「尊敬」されることになります。
しかし、同時に、貸借対照表上の負債の部も膨れ上がっています。実は、同時に「わずか〇歳で○億円の借金を背負った人」になってしまっていますが、周囲の賞賛の声にかき消されて本人は、自分が実は崖っぷちに立たされていることに気付きません。

農家を狙った木造アパートなどは、もっと危ない。サブリースがあるから大丈夫と思い込んでいる農家の方々は、サブリースの持つ危険性を全く自覚していません。そもそも、木造アパートは、大都会でも、空き家率がレッドゾーンに入っています。相続税対策というが、それは、多額の負債というリスクを子孫に残してしまうことになります。

もともと不動産投資は、人に貸して家賃をとると言う特異性から、僅かな環境の変化で収入が激減するリスクと隣り合わせだし、これほど換金性の悪い投資もありません。ほとんどの投資は、いざというときは損切りして最悪の事態を回避できますが、不動産は、それができない。レバレッジを使った不動産投資は、素人投資家には無理です。
レバレッジを使って収益を上げる方法は、経験と豊富な情報量がある不動産投資のプロでなければ難しい。それにプロの投資家は資金に余裕があり、その余裕資金で、いざというときは最悪の事態を回避できます。現時点では、素人が借金というレバレッジを使って資産築こうなどとは考えない方がいいです。

しかし、現実には空き家がどんどん増え、人口がどんどん減少しているのに、1Rマンションや木造アパートが地方を中心として急増してます。不動産投資は、他の投資と違って、「逃げる」ことができないだけに、資金的に追い詰められる人が続出するのではないかと心配しています。

かっては不動産投資が有利な時代もありましたが、今は、そういう時代ではありません。どうしても投資したい人は、これからの不動産投資は、時期的に手遅れだという自覚をしたえで挑戦してください。Jリートへの投資も考慮すべきですが、今は、買い時ではありません。

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相続登記申請書、遺言状、契約書、家事調停手続きなどの書式サンプルも豊富に掲載しています。平成27年度の税制改正にも対応した安心の1冊です!」

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さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」

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