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建物明渡・欠陥住宅不動産弁護士+知財

不動産投資歴30年の弁護士が、不動産投資や管理のコツ、賃料滞納による建物明渡について、日々の雑感を綴ります。時々、脱線して、カメラや相撲に話題がとびます。

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今年も、あと1週間で終わります。今年も何もしないまま1年が終わりそうです。相も変わらず、進歩のない、ゆるゆるの1年でした。

さて、今年の不動産相場ですが、一言で言えば、青空が曇りはじめたということでしょう。
[東証REIT指数]
不動産先行指標と言われる東証REIT指数連動型上場投信は、1月20日に2,120円程度の最高値をつけた後、徐々に価格を下げ、9月8日には、1,613円にまで下げました。しかし、そのあと、価格は多少は持ち直し、12月22日には、1,860円まで持ち直しました。

[弱気な見方]
多少は持ち直したとはいえ、価格が低迷しているところを見ると、市場は将来の不動産価格に悲観的なのかもしれません。
その原因は、やはり、今の不動産市況はバブルなのではないかという不安感でしょう。
市況が、そう考える理由は、〈金融機関の不動産業向け融資〉が高水準で推移しているからです。国内銀行の2014年度の新規貸し出しは10兆円を上回り、バブル絶頂期の1989年度やミニバブルと言われた07年度の水準にほぼ並びました。
しかも、〈販売単価〉も、平成バブル以来の高値になったようです。日経WEB 2015/12/14 14:11記事では「不動産経済研究所(東京・新宿)が14日発表したマンション市場動向調査によると、1戸当たり平均価格は前年同月比21.1%上昇の6328万円で、1991年6月(6946万円)以来、24年半ぶりの高水準となった。」そうです。
日本人の生活水準や購買力が急激に増加したわけではないのに、なぜ、販売価格が上昇を続けるのか、融資でふくらんだだけの不動産価格ではないか、いずれはじけるのではないかという恐怖感は、バブル経済を体験した日本人には、根強いものがあります。
とりわけ販売価格6300万円は、バブルを連想せざるを得ない平均価格です。平均的年収の日本人には到底購入できない価格であり、年収1000万円超のクラスでも厳しいでしょう。なぜ、買えない価格が「平均価格」になるのか。需要と供給の関係から生まれた価格とは異なるのではないか。
日本人というよりも、中国人の爆買によって、今の不動産相場が維持されているのではないかという疑念もあります。

[強気な見方]
しかし、一方で強気な見方もあります。
今の融資は、主に、高い投資利回りを求めて都心の物件への投資や不動産投資信託(REIT)向け融資が伸びていることや節税で地方でのアパート建築が盛んなことが原因で、実需であり、投機的な投資目的に対する融資ではないという論拠です。
また中国人の爆買は、確かにすごく、最近は、ニセコのスキー場を買ったり、あの星野リゾートからアルファトマムを買い取ったり、やたらと目立ちますが、全体から見れば、わずかなものです。
確かに景気上昇場面では、不動産価格は、実需を超えた価格になります。今後もアベノミクスで好景気が続くかぎり、相場は崩れないし、上がり続けると考えてもおかしくはないでしょう。

いすれの見方が正しいかは、神のみぞ知るところですが、一時は、ひんぱんに自宅の固定電話にかかってきた不動産投資の勧誘が、最近は、かなり減少しました。下がるか否かはともかく、来年も一本調子で上がり続ける可能性は低いのではないでしょうか。

[冬至とクリスマス  ゆず切り]
年末は25日まで街はクリスマス一色です。明日はクリスマスイブ。下の写真、下町のサンタ猫ちゃんです。写真はクリックすると拡大します。


個人的には、クリスマスより、22日の冬至がメインイベントです。22日のゆず湯は毎年楽しみにしています。あと、カボチャもちゃんと食べました。そして、何よりも、冬至の日を挟んだ一週間程度だけ提供される神田「まつや」の「ゆず切り」。この「まつや」で、このそばを食べると、「もうすぐ一年が終わるんだんあぁ」と実感します。下の写真は、その神田まつやのゆず切りです。鮮やかな黄金色です。香りもすばらしい。そばを手繰ると、ゆずの香りがつんとします。先週の日曜日、港区の某老舗店でゆずきりを食べましたが、香りも味も、まつやのほうが断然上です。写真はクリックすると拡大します。


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