2012/11/28 (Wed) 建物賃貸借契約と自力救済条項

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賃貸借契約書に、「賃料を１カ月以上怠ったら賃貸借契約は当然解除になり、建物を明け渡す。建物を明け渡さない場合は、賃貸人が任意に建物内の動産類を処分できる」といった条項（いわゆる自力救済条項）が、まま見られる。
そこで、この条項をもとに、賃借人が行方不明になった場合、賃貸人が、建物の鍵を自分で開けて中の動産類を勝手に処分してしまうケースがある。
中には、行方不明にならず、まだ入居しているにもかかわらず、部屋に押し入って入居者を力づくで追い出すケースもある。

しかし、いくら契約に自力救済条項があろうとも、自力救済は、ほとんどのケースで違法行為となると覚悟しておいたほうがいい。

自力救済の可否については、最高裁の有名な判例がある（昭和４０年１２月７日第三小法廷判決（民集１９巻９号２１０１頁）
「私力の行使は、原則として法の禁止するところであるが、権利に対する違法な侵害に対抗して現状を維持することが不可能又は著しく困難であると認められる緊急やむを得ない特別の事情が存する場合においてのみ、その必要の限度を超えない範囲内で、例外的に許されるものと解することを妨げない。」と述べ、自力救済は原則として許されないとしている。

これを受けて、下級審判例は、自力救済条項をもとに法的手続きを踏まずに強引に明け渡しを行った賃貸人に対し、賃借人に対する不法行為の成立を認めている。
浦和地裁平成６年４月２２日判決
賃貸人が室内に残された賃借人の所有物を処分した事案
「本件廃棄処分が本件条項にしたがってなされたからといって直ちに適法であるとはいえない。」

東京地裁平成１８年５月３０日判決（判時１９５４号８０頁）
賃料を滞納した賃借人の不在中に扉に施錠具を取付け、室内に立ち入って窓の内側に侵入防止のための施錠具を取り付けたという事案
「このような手段による権利の実現は、法的手続によったのでは権利の実現が不可能又は著しく困難であると認められる緊急やむをえない特別の事情がある場合を除くほかは、原則として許されないというべきであって、本件特約は、そのような特別の事情があるといえない場合に適用されるときは、公序良俗に反して、無効であるというべきである。」

それじゃぁ、どうするんだというのが大家さんの意見だろうが、これは、金と時間がかかっても、正攻法でいくしかない。つまり、賃料滞納を理由として直ちに賃貸借契約を解除したうえで建物明渡請求訴訟を提起し、勝訴判決を得て建物明け渡しの強制執行を行なうことになる。注意すべきは、賃貸人はこの建物明渡請求訴訟で勝訴判決を得たとしても、それだけで直ちに残置物を搬出・処分できるわけではなく、判決に基づいて建物明渡しの強制執行を行う必要がある（民事執行法１６８条）ことである。


これは、入居者がいようが、あるいは行方不明だろうが、手続きにはかわらない。賃貸人としては、「どうせ入居者は行方不明なんだ、一刻も早く室内に残された物を搬出・処分し、新しい賃借人に貸したい」と思うだろうが、自力救済は、やはり許されない。

建物明渡しの強制執行と動産執行はいずれも執行予納金を裁判所に納める必要があるほか、実際の搬出作業を行う業者に支払う費用も必要となり、賃貸人の経済的負担はかなり重いものとなる。家賃滞納で経済的ダメージを受けているうえに、弁護士費用、強制執行費用と損失はさらに膨れる。しかし、大家さん家業というのは、もともと、そういうリスクがある業務なのだ。




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