ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
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http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
遺産分割事件や不動産事件を扱っていると、「相手方の弁護士の依頼者は、依頼者以外なのではないか」と疑うことが、ときおりある。
この前の経験だが、遺産分割調停事件で、成立が大詰めになり、最終的に換価して売買代金を折半することになった。
問題は、誰が、どのような方法で換価するかだが、常識的には、一定期間を定め、①当事者双方が共同で一つの仲介業者に「専任」で仲介を依頼するか、②当事者双方が、格別に仲介業者に「一般」で仲介を依頼して、その期間内でそれなりの値段をつけた買い手に売買するという方法をとる。
問題は、その仲介業者を誰にするかで、相手の弁護士は、なぜか、絶対に「うちの仲介業者Ａでなければならない。この点の譲歩はできない」と言い張る。当然、「なんでその仲介業者でなければならないのか」と質問をするが、「依頼者が、Ａ以外は信用できないと言い張っている」。
こっちは、その時点で、「ははあ、この弁護士、そのＡから仕事をもらっているんだな」と感づいたので、「代償金を○〇円で支払ってもらうなら、そちらが取得してかまわない。その上で、そちらが売買すればいいではないか」と提案した。○〇円は、やや高めの代償金である。
もしその弁護士が依頼者の利益を第一に考えているなら、即拒否する金額だが、予想したとおり、その弁護士は、この話に喰いついてきた。その物件は、23区山の手地区の、かなり広めの物件で、業者Ａとしては、いくつかに分筆したうえで、ここに複数の建売住宅を建てようと目論んでおり、その目論みのもとに相手の弁護士に、この事件を紹介したのだ。相手の弁護士も、この点は、認識しており、今後も、事件を紹介してもらうため、Ａが、この物件を処理できるようにする必要があったのだ。
しかも、その弁護士は、「依頼者の確認をとりたい」と言い出し、目の前で携帯で「依頼者」に電話をかけはじめた。「あ、社長、いつもお世話になっております！いや、今、これこれ、こうで、これだけのお金を支払ってもらえれば、全部こっちに渡す、あとはそっちで売るなり、貸すなり、勝手にしてくれと言ってるんですが、どうでしょうか？」
ちなみに、相手の弁護士の依頼者は、85歳の年金暮らしの女性のはずである。
その弁護士は、「社長」という「依頼者」と数分電話でやりとりしたのち、「依頼者は、それでかまわないそうです」と言い、その場で、和解を成立させた。
また、最近の話では、2000万円程度のマンションを共同売却することになったが、相手の弁護士は、なぜか入札制度を利用したいといい「この点は、絶対に譲歩できない」と言い張る。最低売却価格は1200万円に設定するとも言い張る。
しかし、入札型売買となれば、転売目的の業者しか参入しない。当然、相場価格よりは、かなり低い金額になる。
当方が、「エンドユーザーが買い付け証明をだし入札に参加するなんてありえないだろう、仮にエンドユーザーが買付証明をだすとしても、ローン条項なんかどうするんだ」と疑問をていしても、「入札制度は絶対に譲れない」と譲歩しない。また、「こちらの依頼予定の業者はＡで、Ａも、その方法が妥当だと言っている」といっている。
2000万円程度の物件で、入札型の業者買取りなど、ありえない話である。こちらの業者に確認しても、「はあ？」というだけ。
この弁護士の真の依頼者は誰なのか、当然疑問に思うだろう。
不動産屋を通じて弁護士を紹介してもらう場合、不動産業者が、自分の事業のために弁護士を紹介する場合がある。また、弁護士のほうも、その不動産業者の利益だけを考えて動く場合がある。弁護士としては、経営の観点から考えると、一回きりのアナタよりも、今後も事件を紹介してもらえる業者の方が大切だからだ。
もちろん、そういう弁護士はほんの一部だが、そういうケースもあることは認識しておいたほうがいい。
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[新刊のご案内]
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
以下の本もすでに出版しています。
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。発売１０日で増刷決定です）
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
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賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
遺産分割事件や不動産事件を扱っていると、「相手方の弁護士の依頼者は、依頼者以外なのではないか」と疑うことが、ときおりある。
この前の経験だが、遺産分割調停事件で、成立が大詰めになり、最終的に換価して売買代金を折半することになった。
問題は、誰が、どのような方法で換価するかだが、常識的には、一定期間を定め、①当事者双方が共同で一つの仲介業者に「専任」で仲介を依頼するか、②当事者双方が、格別に仲介業者に「一般」で仲介を依頼して、その期間内でそれなりの値段をつけた買い手に売買するという方法をとる。
問題は、その仲介業者を誰にするかで、相手の弁護士は、なぜか、絶対に「うちの仲介業者Ａでなければならない。この点の譲歩はできない」と言い張る。当然、「なんでその仲介業者でなければならないのか」と質問をするが、「依頼者が、Ａ以外は信用できないと言い張っている」。
こっちは、その時点で、「ははあ、この弁護士、そのＡから仕事をもらっているんだな」と感づいたので、「代償金を○〇円で支払ってもらうなら、そちらが取得してかまわない。その上で、そちらが売買すればいいではないか」と提案した。○〇円は、やや高めの代償金である。
もしその弁護士が依頼者の利益を第一に考えているなら、即拒否する金額だが、予想したとおり、その弁護士は、この話に喰いついてきた。その物件は、23区山の手地区の、かなり広めの物件で、業者Ａとしては、いくつかに分筆したうえで、ここに複数の建売住宅を建てようと目論んでおり、その目論みのもとに相手の弁護士に、この事件を紹介したのだ。相手の弁護士も、この点は、認識しており、今後も、事件を紹介してもらうため、Ａが、この物件を処理できるようにする必要があったのだ。
しかも、その弁護士は、「依頼者の確認をとりたい」と言い出し、目の前で携帯で「依頼者」に電話をかけはじめた。「あ、社長、いつもお世話になっております！いや、今、これこれ、こうで、これだけのお金を支払ってもらえれば、全部こっちに渡す、あとはそっちで売るなり、貸すなり、勝手にしてくれと言ってるんですが、どうでしょうか？」
ちなみに、相手の弁護士の依頼者は、85歳の年金暮らしの女性のはずである。
その弁護士は、「社長」という「依頼者」と数分電話でやりとりしたのち、「依頼者は、それでかまわないそうです」と言い、その場で、和解を成立させた。
また、最近の話では、2000万円程度のマンションを共同売却することになったが、相手の弁護士は、なぜか入札制度を利用したいといい「この点は、絶対に譲歩できない」と言い張る。最低売却価格は1200万円に設定するとも言い張る。
しかし、入札型売買となれば、転売目的の業者しか参入しない。当然、相場価格よりは、かなり低い金額になる。
当方が、「エンドユーザーが買い付け証明をだし入札に参加するなんてありえないだろう、仮にエンドユーザーが買付証明をだすとしても、ローン条項なんかどうするんだ」と疑問をていしても、「入札制度は絶対に譲れない」と譲歩しない。また、「こちらの依頼予定の業者はＡで、Ａも、その方法が妥当だと言っている」といっている。
2000万円程度の物件で、入札型の業者買取りなど、ありえない話である。こちらの業者に確認しても、「はあ？」というだけ。
この弁護士の真の依頼者は誰なのか、当然疑問に思うだろう。
不動産屋を通じて弁護士を紹介してもらう場合、不動産業者が、自分の事業のために弁護士を紹介する場合がある。また、弁護士のほうも、その不動産業者の利益だけを考えて動く場合がある。弁護士としては、経営の観点から考えると、一回きりのアナタよりも、今後も事件を紹介してもらえる業者の方が大切だからだ。
もちろん、そういう弁護士はほんの一部だが、そういうケースもあることは認識しておいたほうがいい。
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「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
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森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
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売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
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●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
以下の本もすでに出版しています。
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
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◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
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[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
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