ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
Ⅰ更新料とは
【更新料の支払い義務】
賃貸住宅で契約更新をする場合、更新料という名目のお金を請求されることがあります。法律上の権利ではなく、賃借人には、支払う義務はありません。ただ、関東圏や東海圏、京都等の地域では、この更新料が慣習化されていて、ほとんどの賃貸借契約書に、「契約更新の際は、更新料を支払う」と明記されています。
契約書に明記されている場合は、合意更新の際、賃借人は、更新料を支払う義務があります。法定更新の場合は、賃借人が支払うべきか否かについては、判例の見解が分かれています。
【中途で終了した場合、返金すべきか】
賃貸住宅の更新料は、「礼金」のようなもので、「更新していただいたことへのお礼」であり、いつのまにか、それが慣習となって定着しているお金です。最高裁は、更新料の法的性質については、「賃料の補充ないし前払、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有する」と判断していますが、権利金と異なり、更新後中途で契約が終了しても、日割り計算をして返金する必要はありません。
【更新料条項の有効性】
賃貸住宅の更新料条項については、消費者の利益を一方的に不利益にするものとして、消費者契約法10条に違反するのではないかが近年訴訟で争われ、有効とする判例と無効とする判例で別れていましたが、最高裁は、「更新料条項が賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載されているなら、賃料の額や更新期間等に照らし高額に過ぎない限り、有効」と判断しました。したがって、東京地区の相場である「期間2年で1，2か月分程度の更新料」は有効となるでしょうが、これを著しく超えた更新料は、無効になる可能性があります。
【借地権の更新料の支払い義務】
これに対し、賃貸住宅と異なり、建物所有を目的とした借地権の更新の場合は、有効か無効かの問題はなく、借地契約書に明記されているかぎり、当然、請求できます。金額は、東京地区では、概ね、借地権価格の５～１０％、あるいは更地価格の２～６％の範囲などと言われています。ただし、更新料の合意ができなくても、法定更新されますので、更新料の合意ができなくても、借地人は、立ち退く必要はありません。
【借地契約―更新料の中途解約の場合の返金義務】
借地権の更新料は、「お礼」というより、賃料の前払い的性格が強く、中途で解約した場合は、現金の問題が出てきます。ただ、実務上、借地権の中途解約そものが、あまりなく、権利金の返金がトラブルになることは、ありません。
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「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。発売１０日で増刷決定です）
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
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賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
Ⅰ更新料とは
【更新料の支払い義務】
賃貸住宅で契約更新をする場合、更新料という名目のお金を請求されることがあります。法律上の権利ではなく、賃借人には、支払う義務はありません。ただ、関東圏や東海圏、京都等の地域では、この更新料が慣習化されていて、ほとんどの賃貸借契約書に、「契約更新の際は、更新料を支払う」と明記されています。
契約書に明記されている場合は、合意更新の際、賃借人は、更新料を支払う義務があります。法定更新の場合は、賃借人が支払うべきか否かについては、判例の見解が分かれています。
【中途で終了した場合、返金すべきか】
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【更新料条項の有効性】
賃貸住宅の更新料条項については、消費者の利益を一方的に不利益にするものとして、消費者契約法10条に違反するのではないかが近年訴訟で争われ、有効とする判例と無効とする判例で別れていましたが、最高裁は、「更新料条項が賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載されているなら、賃料の額や更新期間等に照らし高額に過ぎない限り、有効」と判断しました。したがって、東京地区の相場である「期間2年で1，2か月分程度の更新料」は有効となるでしょうが、これを著しく超えた更新料は、無効になる可能性があります。
【借地権の更新料の支払い義務】
これに対し、賃貸住宅と異なり、建物所有を目的とした借地権の更新の場合は、有効か無効かの問題はなく、借地契約書に明記されているかぎり、当然、請求できます。金額は、東京地区では、概ね、借地権価格の５～１０％、あるいは更地価格の２～６％の範囲などと言われています。ただし、更新料の合意ができなくても、法定更新されますので、更新料の合意ができなくても、借地人は、立ち退く必要はありません。
【借地契約―更新料の中途解約の場合の返金義務】
借地権の更新料は、「お礼」というより、賃料の前払い的性格が強く、中途で解約した場合は、現金の問題が出てきます。ただ、実務上、借地権の中途解約そものが、あまりなく、権利金の返金がトラブルになることは、ありません。
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「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
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三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
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◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
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[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
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販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
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２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
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改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
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３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
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