ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
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http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
ペット飼育禁止違反を理由として賃貸借契約の解除ができるか
【国土交通省の標準賃貸借契約書】
現在、実務で一般的に用いられる国土交通省の標準賃貸借契約書では、ペットについては、次の三段階に分けて禁止しています。
1、絶対禁止
「猛獣、毒蛇等の明らかに近隣に迷惑をかける動物を飼育すること」
２、大家さんの書面による承諾が必要
「犬、猫等の動物」
３、飼育自由
「観賞用の小鳥、魚等であって明らかに近隣に迷惑をかけるおそれのない動物」
「観賞用の小鳥、魚等」以外は、原則禁止とするもので、常識的な規制ですが、最近は、ペット可を売り物にする賃貸物件も、かなり増えてきています。
【ペット禁止条項のある場合】
〈ペット禁止条項は借地借家法に違反しないか〉
ペット禁止条項も、借地借家法との関係で賃借人の権利を不当に制限するものではないかという意見もありますが、実務上は、借地借家法に違反するものではなく、有効と解されています。犬や猫などのペットを飼うことによって、糞尿などで悪臭が発生したり、不衛生になることも考えられるからです。
〈禁止条項に違反したら即解除可能か〉
（１）ただ、この禁止条項に違反したからといって、直ちに契約解除が有効となるわけではありません。一般的には、解除を認める傾向が強いと言えますが、他の解除条項同様、裁判所は、その特約違反が賃貸人及び賃借人間の信頼関係を破壊するに至った場合にはじめて契約解除を認めています。具体的には、ペットの鳴き声、排泄物、臭い、毛等により、賃貸物件に損害を与え、あるいは近隣に迷惑をかけるおそれがある場合に、「信頼関係の破壊」を認めています。
（２）多くの裁判例は特約違反の事実のみならず、他の要素も踏まえて、賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されていることを理由に解除を有効と認めていますので、他の解除原因と同様に、信頼関係が破壊されたという事情がある方が解除を有効なものと評価される可能性が高いということができます。
【ペット禁止条項のない場合】
それでは、ペット禁止条項がない場合は、契約解除は認められないのでしょうか？
通常の飼育方法の範囲内なら飼育は許されていることになります。しかし、その飼育方法により、建物が損害を被り、近隣住民にも迷惑をかけるなど、通常の飼育方法の範囲を超えてしまった場合は、信頼関係が破壊されているとして賃貸借契約を解除することができるということができます。
【先生と迷い猫vs猫侍２】
9月に猫侍２を、10月に「先生と迷い猫」の映画を観ました。前者は徹底的に漫画的面白さを追求し、後者は心にジワリと心に食い込む作品です。観ている間は猫侍2の方が断然面白く、観終わったあとは、「先生と迷い猫」の方が断然、心にじんと来ます。どちらも傑作です。
猫侍２
http://nekozamurai.info/
先生と迷い猫
http://www.sensei-neko.com/
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「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。発売１０日で増刷決定です）
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
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【国土交通省の標準賃貸借契約書】
現在、実務で一般的に用いられる国土交通省の標準賃貸借契約書では、ペットについては、次の三段階に分けて禁止しています。
1、絶対禁止
「猛獣、毒蛇等の明らかに近隣に迷惑をかける動物を飼育すること」
２、大家さんの書面による承諾が必要
「犬、猫等の動物」
３、飼育自由
「観賞用の小鳥、魚等であって明らかに近隣に迷惑をかけるおそれのない動物」
「観賞用の小鳥、魚等」以外は、原則禁止とするもので、常識的な規制ですが、最近は、ペット可を売り物にする賃貸物件も、かなり増えてきています。
【ペット禁止条項のある場合】
〈ペット禁止条項は借地借家法に違反しないか〉
ペット禁止条項も、借地借家法との関係で賃借人の権利を不当に制限するものではないかという意見もありますが、実務上は、借地借家法に違反するものではなく、有効と解されています。犬や猫などのペットを飼うことによって、糞尿などで悪臭が発生したり、不衛生になることも考えられるからです。
〈禁止条項に違反したら即解除可能か〉
（１）ただ、この禁止条項に違反したからといって、直ちに契約解除が有効となるわけではありません。一般的には、解除を認める傾向が強いと言えますが、他の解除条項同様、裁判所は、その特約違反が賃貸人及び賃借人間の信頼関係を破壊するに至った場合にはじめて契約解除を認めています。具体的には、ペットの鳴き声、排泄物、臭い、毛等により、賃貸物件に損害を与え、あるいは近隣に迷惑をかけるおそれがある場合に、「信頼関係の破壊」を認めています。
（２）多くの裁判例は特約違反の事実のみならず、他の要素も踏まえて、賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されていることを理由に解除を有効と認めていますので、他の解除原因と同様に、信頼関係が破壊されたという事情がある方が解除を有効なものと評価される可能性が高いということができます。
【ペット禁止条項のない場合】
それでは、ペット禁止条項がない場合は、契約解除は認められないのでしょうか？
通常の飼育方法の範囲内なら飼育は許されていることになります。しかし、その飼育方法により、建物が損害を被り、近隣住民にも迷惑をかけるなど、通常の飼育方法の範囲を超えてしまった場合は、信頼関係が破壊されているとして賃貸借契約を解除することができるということができます。
【先生と迷い猫vs猫侍２】
9月に猫侍２を、10月に「先生と迷い猫」の映画を観ました。前者は徹底的に漫画的面白さを追求し、後者は心にジワリと心に食い込む作品です。観ている間は猫侍2の方が断然面白く、観終わったあとは、「先生と迷い猫」の方が断然、心にじんと来ます。どちらも傑作です。
猫侍２
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先生と迷い猫
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「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
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三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
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■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
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[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
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