ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
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賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
賃貸借契約は、通常、２年の区切りが定められています。この２年の区切りのある賃貸借契約書の連帯保証人の責任期間は、賃貸借契約が更新されても、２年の区切りとともに終了するのでしょうか？
実務上、「保証人引受承諾書」には「借主が更新しても引き続き保証人を承諾します」の文言が入っているのが、ほとんどですから、更新後の連帯保証人の責任が問題になることはありません。
しかし、（１）この文言がない場合、連帯保証人は責任を負うのでしょうか？
また、（２）この文言があれば、必ずいかなる場合でも、責任を負うのでしょうか？
まず（１）の問題ですが、これについては、有名な最高裁判決（最高裁平成九年十一月十三日判決）があります。その結論と理由、例外は、以下の通りです。
【結論】
期間の定めのある建物の賃貸借において、賃借人のために保証人が賃貸人との間で保証契約を締結した場合には、保証人は、更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても保証の責めを負う。
【理由】
保証人が更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても保証の責めを負う趣旨で合意がされたものと解するのが相当である。
【例外】
ただし、以下の例外がある。
① 反対の趣旨をうかがわせるような特段の事情がある場合。
② 賃貸人において保証債務の履行を請求することが信義則に反すると認められる場合。
最高裁が、このように判断した理由は、
① 銀行からの借り入れなどと異なり、賃料債務は一定期間ごとに定まった額で発生するものであるから、債務額の予測が容易なこと
② 建物の賃貸借は、通常、更新されるから、連帯保証人も、当然、更新されるものと予測すべきこと
からと思われます。
次に（２）の問題ですが、これは最高裁判例はありませんが、最高裁が「例外」とした場合、つまり、「請求することが信義則に反する場合」は、承諾書をもらっていても、責任はないと考えられます。
どのような場合が「信義則に反する」といえるかは、ケースバイケースで判断することになりますが、大審院の判例から推測するに、
(1) 保証期間の定めがない。
(2) 保証契約締結後相当の期間を経過している。
(3) 以下の事態が生じている。
① 賃借人がしばしば賃料の支払いを怠り将来も誠実にその債務を履行する見込みがない
② 保証後賃借人の資産状態が著しく悪化し、それ以上保証を継続するとその後の分に対し将来求償権の実現がおぼつかなくなるおそれがある
③ 賃借人が継続して債務の履行を怠っているのに賃貸人が保証人にその事実を告知せず、また、遅滞の生ずるごとに保証債務の履行を求めず突如として一時に多額の延滞賃料の支払いを求め保証人を予期せぬ困惑に陥らしめる
(4)それにも関わらず賃貸人が賃貸借の解除、明渡請求等の処置を取ることなく依然として賃借人に使用収益をさせている。
つまり、賃貸人が、追い出しても入居者が決まらない、それなら保証人から回収すれば良い、と考えて、賃料滞納を永年放置し、多額の賃料滞納になったときに、突然、保証人に請求した場合が典型です。
賃貸人も、保証人の損害を回避すべき信義則上の義務があるといってよいでしょう。
こう考えると、更新後も責任を負うか否かは「保証人引受承諾書」の文言とは関係なく、賃貸人が、保証人の損害を回避すべき信義則上の義務を怠ったと認められるときは、連帯保証人に責任追及できず、損害回避の義務に違反していないときは、保証人に滞納賃料の請求ができる、と考えられます。
それでは、「保証人引受承諾書」の文言は意味がないのかというと、そうではなく、更新後の責任も明記してあるか否かで、信義則上の義務の程度がかなり異なってきます。
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「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。発売１０日で増刷決定です）
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
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まず（１）の問題ですが、これについては、有名な最高裁判決（最高裁平成九年十一月十三日判決）があります。その結論と理由、例外は、以下の通りです。
【結論】
期間の定めのある建物の賃貸借において、賃借人のために保証人が賃貸人との間で保証契約を締結した場合には、保証人は、更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても保証の責めを負う。
【理由】
保証人が更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても保証の責めを負う趣旨で合意がされたものと解するのが相当である。
【例外】
ただし、以下の例外がある。
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次に（２）の問題ですが、これは最高裁判例はありませんが、最高裁が「例外」とした場合、つまり、「請求することが信義則に反する場合」は、承諾書をもらっていても、責任はないと考えられます。
どのような場合が「信義則に反する」といえるかは、ケースバイケースで判断することになりますが、大審院の判例から推測するに、
(1) 保証期間の定めがない。
(2) 保証契約締結後相当の期間を経過している。
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森公任 監修
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長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
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新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。発売１０日で増刷決定です）
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
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改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
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（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
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