ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
貸している建物が古くなった、建替えたいから出て行ってくれ、という相談は多い。この種の訴訟は、大家側にとってかなりしんどい事件であるが、東京地裁 平成25年６月14日判決では、建物の耐震性を重視して明け渡しを認めている。
このケースを分析してみよう。
双方の必要性であるが、
① 賃貸人が、本件建物を使用するという必要性はない。
② 賃借人には、本件建物を利用する必然性は乏しく、契約上保護すべき必要性もない。賃借人の経営するゲームセンターは赤字である。もともと競合他社の開業を阻止するために開業した経緯がある。
として、双方の利用の必要性については、どっちもどっちという判断である。
裁判所が注目したのは、耐震性である。
① 建物は、昭和36年ころ建築の商業用建物である。
② 本件建物は、当時としても、施工レベルが劣る建物だった。
③ 耐用年数を超えており、しかも、経年以上に劣化が激しい。
④ 建物全体に構造的な問題がある。
⑤ 耐震補強工事は、かかる経費を考えると現実的でない。
⑥ 本件建物の耐震性は震度５弱程度でも、人命を損ないかねないほどにきけんな状態である。
これらを考えると、
賃貸人自らが使用する必要性が認められる場合に準ずるほどの必要性が認められる
として、明渡を認めている。
しかし、建て替えにより敷地の高度利用が可能となり、賃貸人が一方的に、経済的メリットを享受することを考え、そのバランスから賃貸人に立退き料の支払いを命じている。
ただし、高度な必要性を考え、立退き料は、借家権価格の半分である4,130万円（借家権価格は、8,260万円）であると判断している。
立ち退き料＝借家権価格とせず、借家権価格の半分を立ち退き料とした点が注目されます。
[ＯＭＡＫＥ]
前回の旅行の続き
最近、猫島は休日ともなると、若い人であふれ、ここは原宿か六本木かと思うほどで、疲れます。しかし、それ以外の島は、風情があり、癒されます。写真は、煮干しで有名な伊吹島。本当に静かでした。
写真左端に、坂を登ってくるおばあさん。その向こうには、黒い瓦の屋根が連なり、さらにむこうには、瀬戸内の碧い海と島がみえます。
写真右には黄色いひまわりが咲き、その向こうには伊吹島の緑の山。
空は、すでに秋の気配を感じる白い雲。
空の一部が黒い煙のようなものが写っていますが、これは、写真が汚れているのではなく、ほんとうに黒い煙なんです。この島では、あちこちで、ゴミを燃やしているんです。
写真は、クリックすると拡大します。
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「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。発売１０日で増刷決定です）
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
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ただし、高度な必要性を考え、立退き料は、借家権価格の半分である4,130万円（借家権価格は、8,260万円）であると判断している。
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空は、すでに秋の気配を感じる白い雲。
空の一部が黒い煙のようなものが写っていますが、これは、写真が汚れているのではなく、ほんとうに黒い煙なんです。この島では、あちこちで、ゴミを燃やしているんです。
写真は、クリックすると拡大します。
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「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
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三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
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長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
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[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
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◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
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[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
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２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
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改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
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「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
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