ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
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借家人は、あるいは大家さんは、何時でも賃料の増減を請求できます。
まあ、いまは、たいていは、更新時に仲介業者さんが、仲に入って話をまとめるので、賃料の増減がトラブルにまでなるというケースはあまりありませんが、それでも、当事者の感情がもつれると、裁判にまで発展するというケースは、ままあります。
この場合、賃借人は、とりあえずは自分が適当と認める金額を支払えばよく、あとは、裁判で金額が確定した段階で、不足額を清算することになります。
この点は、借地借家法３２条が、以下のように定めています。
「建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。」
ただ、この規定は、「不足があるときは」という文言からわかるように、「賃借人の支払った金額が、裁判で正当と認定された金額よりも、不足している」ことを前提とした金額です。
たとえば、大家さんが、毎月10万円が適正家賃だと主張し、賃借人は5万円が適正家賃だと主張したとき、賃借人は、とりあえず、5万円を毎月、支払い、裁判で適正家賃が8万円と判断されたら、差額の3万円をさかのぼって支払うことになります。ただし、その場合は、支払期日から支払い済みまで年10％の金利をつけることになります。
それじゃあ、「賃借人の支払った金額が多すぎた」らどうなるんでしょう。借地借家法は、「そんなことはありえない」ということで規定していません。賃借人は、通常、自分の適正と思われる金額しかはらわないからです。
ところが、上記のケースで、借家人が、「10％の金利なんか払いたくないから、とりあえず大家さんの言う10万円で支払うけど、高すぎることが判明したら返してね。」ということで、10万円を支払い、結局、後日、8万円が適正家賃だとした場合、大家さんは2万円返さなければなりません。
この場合、大家さんは、借地借家法で10％の金利とつけて返さなければならないんでしょうか。
判例時報No２１７４号（３月２１日号）で紹介された東京高裁平成２４年１１月２８日判決に、この問題に関する裁判所の判断が載っています。
① 借家契約において、賃貸人の賃料増額請求の一部のみを正当とする判決が確定し、これに照らすと賃料が過払となっていた場合において、賃貸人が返還すべき過払金について、借家法３２条２項本文は類推適用されない。
② 借家契約において、賃貸人の賃料増額請求の一部のみを正当とする判決が確定し、これに照らすと賃料が過払となっていた場合において、その過払金の受領につき賃貸人が民法７０４条の悪意の受益者に当たる。
つまり、10％ではなく、５％の金利をつけなさい、ということです。
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追伸
是非、ご購入ください。
最新版
図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました
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改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
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たとえば、大家さんが、毎月10万円が適正家賃だと主張し、賃借人は5万円が適正家賃だと主張したとき、賃借人は、とりあえず、5万円を毎月、支払い、裁判で適正家賃が8万円と判断されたら、差額の3万円をさかのぼって支払うことになります。ただし、その場合は、支払期日から支払い済みまで年10％の金利をつけることになります。
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