ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
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http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
「更新料・敷金・権利金・礼金・保証金とは何か？その1,その２から、お読みください」
Ⅲ［保証金とは何か］
建物賃貸借契約では、しばしば保証金という名目で金銭授受が行われますが、保証金は、敷金や礼金、権利金と異なり、多様な性格の預り金をひとまとめにして保証金といっているだけで、「これは保証金だから、こうなる」という結論は、単純には言えません。
〈敷金の性質を有する保証金〉
保証金で一番多いのは、敷金の性質を有する場合です。特に居住用の建物賃貸借契約を締結する場合に授受される保証金は、敷金を保証金と言い換えているにすぎないケースがほとんどです。
この場合の保証金は、敷金の性質を有していますから、借家契約が終了して借主が退去するまでの間に生じた借家人の債務を差し引いて返金することになります。
この場合の保証金は、特約のない限り、オーナーチェンジに従って、新オーナーに移転されます。
〈建設協力金としての保証金〉
建設協力金として授受される金銭を保証金と称している場合もあります。この保証金は、貸主が借主の希望する建物を建てて貸す賃貸借契約の際に授受されるもので、敷金的性質は全くありません。
主にスーパー、コンビニ、ドラッグストアーなどを建設する際に利用されます。本来なら、賃借人が土地を借りて自費で建物を建てるべきですが、そうなると、借地権が発生してしまいます。そこで、地主に建設協力金という保証金を差し入れ、その保証金で地主に借家人の指定する建物を建ててもらい、その建物をスーパー等が賃借するという構成をとります。これだと借地権が発生しません。
この場合の保証金は、特約のない限り、オーナーチェンジがあっても、新オーナーには移転されません。
この場合の保証金は償却できるのか、返済するのかは、契約によって異なりますが、税務対策から、返済すべきものとしている場合が多いようです。ただ、返済予定している場合でも、実際は、本来の賃料額に、その返済額を上乗せして賃料設定する場合があります。また、返済は、無利息で、7年～１０年の期限とすることが多いです。
〈権利金としての保証金〉
建物賃貸借契約の締結に際し、建物の明渡し時に保証金の一部を償却するという特約をすることがよくあります。例えば、賃貸借契約時に100万円の保証金を借主が賃貸人に支払い、返還時に、30万円を差し引いて返金するという特約です。この場合、償却部分30万円は、権利金の性質があり、非償却部分70万円は、敷金の性質があることになります。したがって、法律関係は、償却部分は権利金として処理し、非償却部分は敷金として処理することになります。
〈更新料としての保証金〉
契約の更新ごとに保証金の一部を償却し、その償却額を借主が補充するという特約をする場合があります。この場合、その償却される保証金は、更新料を保証金と言い換えているだけです。
したがって、居住用の場合は、その金額が更新料として認められるものなのか、最高裁判例の趣旨を踏まえて検討する必要があります。
なお、居住用建物における「更新料」については、最高裁は、「一般に、賃料の補充ないし前払い、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有するもの」と述べています（最高裁・平成23年7月15日判決）。
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「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。発売１０日で増刷決定です）
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
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Ⅲ［保証金とは何か］
建物賃貸借契約では、しばしば保証金という名目で金銭授受が行われますが、保証金は、敷金や礼金、権利金と異なり、多様な性格の預り金をひとまとめにして保証金といっているだけで、「これは保証金だから、こうなる」という結論は、単純には言えません。
〈敷金の性質を有する保証金〉
保証金で一番多いのは、敷金の性質を有する場合です。特に居住用の建物賃貸借契約を締結する場合に授受される保証金は、敷金を保証金と言い換えているにすぎないケースがほとんどです。
この場合の保証金は、敷金の性質を有していますから、借家契約が終了して借主が退去するまでの間に生じた借家人の債務を差し引いて返金することになります。
この場合の保証金は、特約のない限り、オーナーチェンジに従って、新オーナーに移転されます。
〈建設協力金としての保証金〉
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主にスーパー、コンビニ、ドラッグストアーなどを建設する際に利用されます。本来なら、賃借人が土地を借りて自費で建物を建てるべきですが、そうなると、借地権が発生してしまいます。そこで、地主に建設協力金という保証金を差し入れ、その保証金で地主に借家人の指定する建物を建ててもらい、その建物をスーパー等が賃借するという構成をとります。これだと借地権が発生しません。
この場合の保証金は、特約のない限り、オーナーチェンジがあっても、新オーナーには移転されません。
この場合の保証金は償却できるのか、返済するのかは、契約によって異なりますが、税務対策から、返済すべきものとしている場合が多いようです。ただ、返済予定している場合でも、実際は、本来の賃料額に、その返済額を上乗せして賃料設定する場合があります。また、返済は、無利息で、7年～１０年の期限とすることが多いです。
〈権利金としての保証金〉
建物賃貸借契約の締結に際し、建物の明渡し時に保証金の一部を償却するという特約をすることがよくあります。例えば、賃貸借契約時に100万円の保証金を借主が賃貸人に支払い、返還時に、30万円を差し引いて返金するという特約です。この場合、償却部分30万円は、権利金の性質があり、非償却部分70万円は、敷金の性質があることになります。したがって、法律関係は、償却部分は権利金として処理し、非償却部分は敷金として処理することになります。
〈更新料としての保証金〉
契約の更新ごとに保証金の一部を償却し、その償却額を借主が補充するという特約をする場合があります。この場合、その償却される保証金は、更新料を保証金と言い換えているだけです。
したがって、居住用の場合は、その金額が更新料として認められるものなのか、最高裁判例の趣旨を踏まえて検討する必要があります。
なお、居住用建物における「更新料」については、最高裁は、「一般に、賃料の補充ないし前払い、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有するもの」と述べています（最高裁・平成23年7月15日判決）。
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「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
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「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
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「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
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[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
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