2012/04/20 (Fri) 建物明け渡しの正当理由

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建物明け渡しには、正当な理由が必要で、単に「契約が終了した」というだけでは、不十分である。これは、大家さんなら、だれでも知っているはずである。
問題は、いかなる場合に「正当理由」があるかで、これがわからない。

バブル崩壊前の借家法には、正当理由について、なんの規定もなく、わずかに借地法に「自ラ使用スルコトヲ必要トスル場合」と規定するのみである。
ところが、バブル崩壊直後に施行された借地借家法では、次のような事情があげられている。
１、建物の使用を必要とする事情
２、建物の賃貸借に関する従前の経過
３、建物の利用状況
４、建物の現況
５、財産上の給付（立ち退き料）

注目すべきは、「土地の存する地域の状況」という概念は、この正当理由の判断には含まれていないということだ。立法時には検討されたようだが、立法作業中は、日本をバブルの嵐が吹き荒れていたこともあり、意図的に削除されたようだ。

当時、つまり今から20年前は、この借地借家法の改正でも、正当理由の判断基準には何の変化もないといわれ、事実、法文の変更を意識した裁判例はなかった。
しかし、その後の判例の動きをみると、バブル前と土地神話が崩壊した現代とでは、「正当理由」にも、かなり変化がでてきたことは確かなようだ。それは、一言でいえば、「借家人保護の思想から不動産の公共的利用を重視する思想への変化」といえよう。

バブル崩壊前は建物の絶対数が不足する一方で人口も爆発的に増加し続けた。借家人は家を追い出されても、かわりの借家がなかなか見つからない状況だった。借家は、供給が需要に追い付かず、オーナーの横暴から、弱い立場の借家人を守る必要があった。借家権という概念も、このころ盛んに言われた。
しかし、現在は、全く状況が異なる。
人口、特に借家を求める若い層の人口が劇的に減少する一方、アパートはどんどん供給され続けた。借家を追い出されても、ほかの適当な物件を見つけることが容易になった。
こういう状況下では、かってのような借家人保護の思想は風化するのは当然である。その一方で、都心部や駅前のような貴重な土地は、その有効利用が強く望まれる。
かくて現在の借家に関する思想は、一言でいえば、「借家人保護から不動産の公共的利用重視」へと移りつつあるといえよう。


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