2011/12/11 (Sun) 一括借り上げに要注意！！

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最近、建築業者が、地主に一括借り上げ方式でのアパート建築を持ちかける例が非常に多く、同時に、トラブルも多発している。
建築会社「私どもにアパートを建てさせてもらえませんか？」
地主「そうはいっても、ローンが払えるか心配だ」
建築会社「大丈夫です。私どもが30年間、家賃を保証します。家賃でローンを支払えばいいでしょう。」
地主「ええ？！神様みたいなお方じゃのぉ、よし、あんたんとこでアパート建築させてもらおう！！」

まあ、大体、こんなパターンである。世の中にうまい話はないとわかっていても、勧める業者は、それなりに世間的に名の知れた会社だから、ついつい信用して契約する。
最初の10年ほどは蜜月時代が続くが、アパートが古くなり、アパートの市場価値が低くなり、競争力が衰えると、トラブルが勃発する。

一番多い誤解は、大家さんが、「30年間、同一金額で絶対に家賃保証をしてくれる、自分は30年間何もしないで左うちわの生活が送れる」と思いこんだことによるトラブルである。

もともと、この一括借り上げ方式は、建築会社が、建築を受注するための手段として考案されたものだが、断言できることは、「日本全国、どのサブリース契約書を見ても、｢30年間、同一家賃を保証します｣なんて、条項は絶対にない」ということだ。
一つのパターンは、「契約の枠は一応30年間だが、それは、最長、30年間は、更新を繰り返すことができるにすぎない」というものだ。契約期間そのものは2，3年という短期の場合が多い。
「契約期間が30年だとしても、一定期間を過ぎれば、サブリース会社側から契約を解除できる」というパターンも多い。
また、「契約期間は30年だが、途中でサブリース会社は、家賃の減額請求ができ、応じなければ、契約解除できる」というパターンも多い。

いずれのパターンでも、会社側からは自由に解約や更新拒否ができるが、大家から解約すると、かなりのペナルティを支払わなければならないという条項が一般的である。

さらに、ほとんどの契約が、｢家賃保証｣はするが、建物維持に要する修繕費などは、大家負担となっている。
建物の耐用年数経過とともに、建物維持に要するコストは、飛躍的に増えて行く。家賃が同額を保証されても、それ以上に支出が増えて行き、利益はどんどん削られていく。保証するのは｢家賃｣保証であり、｢利益｣保証ではないのだ。

ここからわかるように、家賃保証は、アパート経営に伴うリスクを会社が負担する制度ではない。家賃保証があっても、会社側は、自由に減額請求ができるし、解除や更新拒否もできる。リスクは、やはり、大家さんが負担することになっているのだ。会社はノーリスクを前提として、利益のあがる限度で、大家さんとして行うべき面倒な手続きを代行してくれるにすぎない。

しかも、30年間家賃保証として建てたアパートの建築費は、相場よりもかなり高いことがほとんどだ。相場の数倍という例も珍しくない。建築業者に聞くと、「えー、そんなにべらぼうな建築費なんですか！」とその坪単価の高さにびっくりする。

建築会社が持ち込む｢家賃30年保証のご提案｣などは、相手にしないほうがいい。


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