ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
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http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
不動産賃貸業には、必ず守らなければならない、しかし、不動産投資家にとってなかなか守れない原則がある。それは、できるだけ借金をしないことだ。
多くの不動産業者は、以下のように説明し、不動産投資の有利さを強調する。
「仮に2500万円で家賃15万円程度の高級マンションに投資。借入金2千万円とする。管理費及び税金を差し引いた収入は月10万円程度だろう。
仮に金利3%で0年ローンを組んだとする。これだと、返済月額約9万円。他人様に家賃という名目でローンを払わせ、30年後にはローン完済となり、めでたし、めでたし。」
これが多くの不動産販売業者の謳い文句だ。
しかし、こんなことは、あり得ない絵空事だ。近所には、次々と競合マンションが建つので、入居者が変わるたびに、家賃は下がる。それと逆比例して、内装リフォームは、どんどんお金がかかるようになる。あっという間に借入金返済は赤字になる。売却しようにも、このご時世、オーナーチェンジ物件は、値段が下がり、売ろうにも売れない。かくて、不動産投資は失敗し、あっという間に破産する。これが借金に頼った不動産投資の普通のパターンだ。
仮に30年間をのりきっても、そのころはすっかり古くなり、値段を下げても入居者はうまらないことになる。
借入金に頼った不動産投資は、ほぼ１００％失敗する。
不動産投資を失敗しないで乗り切るコツはただ一つ、できるだけ借金をしないことだ。
そんなこといったら、何時までたっても不動産投資が出来ないじゃないかという反論がくるだろうが、残念ながら、お金を蓄積できない人は、不動産投資も失敗する。不動産投資は、投資をしなくても、かなりの預金ができる人だけが行える投資なのだ。厳しいようだが、預金できない人は、不動産投資もすべきではない。せいぜいがＪリートでも買って運用を楽しめばよい。
貸しビル業等を経験したものなら誰でもわかるが、不動産は維持するだけで相当額のお金がかかる。テナントが出て行ったまま空室が埋まらないと、その間は預金を取り崩して返済しなければならない。設備も電機や空調や水道設備などどんどん更新していく必要があるが、やはり、資金が必要だ。だから不動産賃貸業者としては、手持ち現金を十分に確保して非常事態のために用意しておかなければならない。しかも２０年も経つと大修繕工事をしなければならない。それを怠ると建物として使えなくなる。
不動産賃貸業は、無借金経営が基本である。また利益は積み立てておいて、空き室や修繕に備えておく必要がある。自分の経験からいえば、不動産賃貸業は、決して儲かる商売ではない。「寝たままお金が入る不動産賃貸業」は、若い人にとっては、「あこがれの職業」だろう。「早く引退したい」「働かずに生活できるようになりたい」。そういうイメージから不動産賃貸業に手を出す人が多いが、こつこつと預金をした方が、老後のためになる。
最近、ネットなどを見ていると、不動産投資の専門家という肩書のコンサルタントが、さかんにセミナーを開いたりしている。そういうセミナーが悪いとかインチキとかは言わないが、その人が、どれほどの物件を、どれほど前から所有しているのか、つまり、自分で現実に投資家として成功しているのか、そこに注目する必要がある。この数年、成功していますというのでは、話にならない。不動産投資の恐ろしさは、10年を超えたあたりから体験するからだ。
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図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（楽天ブックのベストセラーで、大学のテキストとしても広く利用されています）
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
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「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
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不動産賃貸業には、必ず守らなければならない、しかし、不動産投資家にとってなかなか守れない原則がある。それは、できるだけ借金をしないことだ。
多くの不動産業者は、以下のように説明し、不動産投資の有利さを強調する。
「仮に2500万円で家賃15万円程度の高級マンションに投資。借入金2千万円とする。管理費及び税金を差し引いた収入は月10万円程度だろう。
仮に金利3%で0年ローンを組んだとする。これだと、返済月額約9万円。他人様に家賃という名目でローンを払わせ、30年後にはローン完済となり、めでたし、めでたし。」
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不動産賃貸業は、無借金経営が基本である。また利益は積み立てておいて、空き室や修繕に備えておく必要がある。自分の経験からいえば、不動産賃貸業は、決して儲かる商売ではない。「寝たままお金が入る不動産賃貸業」は、若い人にとっては、「あこがれの職業」だろう。「早く引退したい」「働かずに生活できるようになりたい」。そういうイメージから不動産賃貸業に手を出す人が多いが、こつこつと預金をした方が、老後のためになる。
最近、ネットなどを見ていると、不動産投資の専門家という肩書のコンサルタントが、さかんにセミナーを開いたりしている。そういうセミナーが悪いとかインチキとかは言わないが、その人が、どれほどの物件を、どれほど前から所有しているのか、つまり、自分で現実に投資家として成功しているのか、そこに注目する必要がある。この数年、成功していますというのでは、話にならない。不動産投資の恐ろしさは、10年を超えたあたりから体験するからだ。
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森公任 森元みのり 共同監修
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森公任 ・ 森元みのり 共同監修
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「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
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