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建物明渡・欠陥住宅不動産弁護士+知財

不動産投資歴30年の弁護士が、不動産投資や管理のコツ、賃料滞納による建物明渡について、日々の雑感を綴ります。時々、脱線して、カメラや相撲に話題がとびます。

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賃貸しているアパートとかビルの耐震性が足りない、ということは、ままあります。放置すると地震かなんかが来て倒壊する、その前に建て替えたい、明け渡しを求める正当理由がある、まあ、こういう理由づけですね。

現在の建築基準法では、おおむね震度6程度の地震に十分耐えるような耐震構造になっていることが必要です。(新耐震基準)。
これに対し、昭和56年以前は震度5程度に耐えることが要求されていました。
これがどう違うかというと、被害程度と被害確率の差に顕著に現れます。例えば、阪神・淡路大震災の被害状況を見ると、旧耐震の建物は30%弱が大破以上の被害を受けたことに対し、新耐震の建物は数%にとどまっていたそうです。皆さんの建物は、昭和56年より前ですか後ですか?

そこで旧耐震基準の建物なんか、もともと、耐震性が弱い上に、何十年もたつとコンクリートの酸化がどんどん進んでおり、コンクリートの中の鉄筋が、かなり錆びてきている。かなりもろくなっている。「ちょっと揺れただけで倒壊しそうだ、建替えの必要性があるから出て行ってくれんか」こう言いたくなる大家さんの気持ち、わかりますね。

こういうとき、大家さんは、まず自分の建物の耐震基準を測定する必要があります。
耐震基準は、どのように判断するかというと、日本建築防災協会発行の「既存鉄骨鉄筋コンクリート造建築物の耐震診断基準同解説」があり、これに基づいて診断することになります。

診断法には第1次診断法、第2次診断法、第3次診断法があります。
第1次診断法は、壁量(かべりょう)による診断です。
建物重量と柱・壁の断面積等で耐震力を推定する簡略検討法です。
これは、設計図さえ残っていれば計算できます。
第2次診断法は、 柱・壁・コンクリート強度・鉄筋量等から建物の強さと粘りを推定する方法です。設計図が残っている必要がありますが、設計図の計算だけでは不十分で、コンクリートや建物の劣化状態の診断が必要になります。
第3次診断法は、 梁・柱・壁の強さと粘りから推定する詳細な検討法です。

この診断は、専門的知識が必要で、素人にはできません。もちろん、弁護士にも無理です。耐震診断を専門とする専門建築士に頼む必要がありますが、大家さんも一応の知識は身に着けておく必要があります。

次回は、判例検討をします。

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(こういう期待するとたいてい次の日負けるんだよなぁ。何度も裏切られているから)

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