ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
敷金礼金ゼロのゼロゼロ物件も珍しくない今日、入居者募集が難しく、一度空き室になると、なかなか次の入居者が決まらないという現実がある。
賃貸人にとっては、せっかく確保した賃借人に短期で中途解約されると、なかなか次の賃借人が決まらない、特に中途半端な時期だと募集家賃を値下げしても、新規の契約ができない等の事態が起こり得る。
一方、賃貸人は、アパートローンを抱えており、賃料をローン返済に充てている大家も少なくない。
そのため、賃貸人は賃借人が短期で中途解約したときの損害を少しでも補填する目的で、賃借人との賃貸借契約で、短期の中途解約違約金を特約するケースがある。
法律上は、中途解約禁止の賃貸借契約も有効である。というよりも、中途解約条項を規定しなければ、原則として、中途解約はできない。
ただ、①定期建物賃貸借だけは、②居住用建物で③床面積が200㎡未満のものに限り、④一定のやむを得ない事情があれば、⑤1か月の予告期間で解約できるということを強行法的に保障している（借地借家法第38条第5項）。
これ以外は、中途解約禁止の規定は民法にも借地借家法にも規定がない。したがって、賃貸借契約書に中途解約について触れていなければ、当然、賃借人は中途解約ができないことになる。わざわざ「中途解約はできない」という禁止条項を設ける必要はない。
ただ、中途解約のできない賃貸借は異例であり、仮に、中途解約を無視した賃貸借契約書を作成しても、仲介業者は重要事項説明でこの点について触れるし、中途解約ができないとわかったら、特別な物件でもないかぎり、賃借を希望する賃借人は、現れないだろう。
しかし、そうはいっても、賃貸人は、アパートローンを抱えており、勝手に簡単に退去されては、資金繰りが狂ってしまう。
そこで、中途解約は認めつつ、短期の解約では違約金を請求できるという条項が設けられることがある。
民法第617条が、期間の定めのない賃貸借の賃借人からの解約の申入れは、申入れの3か月後に賃貸借期間が終了し、（即時賃貸借契約を終了させるためには、賃料の3か月相当分の支払により終了すると解されていることから、少なくとも、中途解約違約金を賃料の3か月相当分までは合理性があるともかんがえられる。
しかし、居住用マンションで入居者が消費者の場合は、消費者契約法第9条第1項との関係も考慮する必要がある。
中途解約で支払うべき違約金額は賃料の1か月分とする例が多数であり、次の入居者の募集期間を考慮しても、解約により賃貸人が受けることがある平均的な損害は賃料の1か月相当額であると認めるのが相当であるとする裁判例があるが、消費者契約法との関係では、違約金は1か月と定めておいたほうが無難である。
一方、事務所や店舗等の事業用建物の賃貸借においては、賃借人からの中途解約は、3～6か月前予告にする特約が一般的だし、場合によっては、期間満了までの残存期間の賃料相当額を違約金として支払う旨の特約を定め、事実上、賃借人からの中途解約条項は認めない例も散見される。
消費者契約法の適用はないこと、本来は中途解約なしが原則であることを考えれば、このような特約も有効だが、裁判例の中には、10か月分を超える違約金の額については、無効とした判例もある。
これは、4年の期間を定めて事業用建物賃貸借契約をした賃借人が、入居後10か月での中途解約で、賃貸人が賃借人に、期間満了までの3年2か月分の違約金の支払を賃借人へ請求した争いで、「賃貸人が早期に次の賃借人を確保した場合には事実上賃料の二重取りに近い結果になる」とした上で、10か月分を超える違約金の額については公序良俗に反して無効（民法第90条）と判断している。
にほんブログ村
森法律事務所の書籍のご案内
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(弁護士向け書籍でありながら7000部。弁護士の5人に一人が購入した計算になります。おかげさまで爆発的に売れています！）
「離婚慰謝料の相場観と弁護士実務の重要ポイント」ＤＶＤ
森元みのり
https://www.legacy-taxport.fpstation.co.jp/products/detail.php?product_id=2257&cat=822
発行元（株）レガシイ
ＣＤ・ダウンロード 5,400円 ＤＶＤ8,100円
◎「慰謝料の相場はどれくらいですか?」と聞かれてパッと回答できる
◎「裁判までするか」か「早期の離婚・親権獲得」優先か、判断がつく
◎慰謝料請求の仕方、証拠収集のポイントも紹介!
婚姻費用や養育費、財産分与と比べて、離婚に伴う慰謝料が認められるか否か、認められるとして金額は大体どのくらいになるかという点は、弁護士の先生であっても意外と迷うと聞きます。今回は、離婚に伴う慰謝料の相場と考慮要素を、不貞や暴力など類型別に解説し、依頼者に裁判をしてまで請求するかどうか決めてもらうための情報をお伝えします。また、請求や主張の仕方で気を付けるべきことや必要な証拠にも触れていきます。
[一般向け書籍]
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から半年間、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっていました）
代表弁護士森公任と副代表弁護士森元みのりで、そのほか下記の本を出版しています。是非、ご購入ください。
[遺産相続関係]
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「人の死と同時に必ず発生する相続。相続が発生した場合の相続分、遺言、遺産分割、登記、裁判所での調停などの手続き、相続税知識まで幅広くフォローしています。また相続が発生する前から準備をしておきたい事項について、贈与税の知識や生前契約、成年後見、信託などの財産管理契約のしくみについても解説しています。
相続登記申請書、遺言状、契約書、家事調停手続きなどの書式サンプルも豊富に掲載しています。平成27年度の税制改正にも対応した安心の1冊です！」
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法１２９ 」
森 公任・森元 みのり 共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4116
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説！
「最新 図解で早わかり 改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
４、民事訴訟手続き一般
新刊のご案内
「 重要事項＆用語 図解 トラブル解決に役立つ
最新 民事訴訟・執行・保全 基本法律用語辞典 」
森公任 ・森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4313
三修社
「難しい」「なじみにくい」「わかりにくい」
訴訟に勝ち、権利を勝ち取るために必要な法律や制度の全体像と知っておきたい法律用語が短時間でわかる！紛争解決に必携の書！
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
敷金礼金ゼロのゼロゼロ物件も珍しくない今日、入居者募集が難しく、一度空き室になると、なかなか次の入居者が決まらないという現実がある。
賃貸人にとっては、せっかく確保した賃借人に短期で中途解約されると、なかなか次の賃借人が決まらない、特に中途半端な時期だと募集家賃を値下げしても、新規の契約ができない等の事態が起こり得る。
一方、賃貸人は、アパートローンを抱えており、賃料をローン返済に充てている大家も少なくない。
そのため、賃貸人は賃借人が短期で中途解約したときの損害を少しでも補填する目的で、賃借人との賃貸借契約で、短期の中途解約違約金を特約するケースがある。
法律上は、中途解約禁止の賃貸借契約も有効である。というよりも、中途解約条項を規定しなければ、原則として、中途解約はできない。
ただ、①定期建物賃貸借だけは、②居住用建物で③床面積が200㎡未満のものに限り、④一定のやむを得ない事情があれば、⑤1か月の予告期間で解約できるということを強行法的に保障している（借地借家法第38条第5項）。
これ以外は、中途解約禁止の規定は民法にも借地借家法にも規定がない。したがって、賃貸借契約書に中途解約について触れていなければ、当然、賃借人は中途解約ができないことになる。わざわざ「中途解約はできない」という禁止条項を設ける必要はない。
ただ、中途解約のできない賃貸借は異例であり、仮に、中途解約を無視した賃貸借契約書を作成しても、仲介業者は重要事項説明でこの点について触れるし、中途解約ができないとわかったら、特別な物件でもないかぎり、賃借を希望する賃借人は、現れないだろう。
しかし、そうはいっても、賃貸人は、アパートローンを抱えており、勝手に簡単に退去されては、資金繰りが狂ってしまう。
そこで、中途解約は認めつつ、短期の解約では違約金を請求できるという条項が設けられることがある。
民法第617条が、期間の定めのない賃貸借の賃借人からの解約の申入れは、申入れの3か月後に賃貸借期間が終了し、（即時賃貸借契約を終了させるためには、賃料の3か月相当分の支払により終了すると解されていることから、少なくとも、中途解約違約金を賃料の3か月相当分までは合理性があるともかんがえられる。
しかし、居住用マンションで入居者が消費者の場合は、消費者契約法第9条第1項との関係も考慮する必要がある。
中途解約で支払うべき違約金額は賃料の1か月分とする例が多数であり、次の入居者の募集期間を考慮しても、解約により賃貸人が受けることがある平均的な損害は賃料の1か月相当額であると認めるのが相当であるとする裁判例があるが、消費者契約法との関係では、違約金は1か月と定めておいたほうが無難である。
一方、事務所や店舗等の事業用建物の賃貸借においては、賃借人からの中途解約は、3～6か月前予告にする特約が一般的だし、場合によっては、期間満了までの残存期間の賃料相当額を違約金として支払う旨の特約を定め、事実上、賃借人からの中途解約条項は認めない例も散見される。
消費者契約法の適用はないこと、本来は中途解約なしが原則であることを考えれば、このような特約も有効だが、裁判例の中には、10か月分を超える違約金の額については、無効とした判例もある。
これは、4年の期間を定めて事業用建物賃貸借契約をした賃借人が、入居後10か月での中途解約で、賃貸人が賃借人に、期間満了までの3年2か月分の違約金の支払を賃借人へ請求した争いで、「賃貸人が早期に次の賃借人を確保した場合には事実上賃料の二重取りに近い結果になる」とした上で、10か月分を超える違約金の額については公序良俗に反して無効（民法第90条）と判断している。
にほんブログ村
森法律事務所の書籍のご案内
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(弁護士向け書籍でありながら7000部。弁護士の5人に一人が購入した計算になります。おかげさまで爆発的に売れています！）
「離婚慰謝料の相場観と弁護士実務の重要ポイント」ＤＶＤ
森元みのり
https://www.legacy-taxport.fpstation.co.jp/products/detail.php?product_id=2257&cat=822
発行元（株）レガシイ
ＣＤ・ダウンロード 5,400円 ＤＶＤ8,100円
◎「慰謝料の相場はどれくらいですか?」と聞かれてパッと回答できる
◎「裁判までするか」か「早期の離婚・親権獲得」優先か、判断がつく
◎慰謝料請求の仕方、証拠収集のポイントも紹介!
婚姻費用や養育費、財産分与と比べて、離婚に伴う慰謝料が認められるか否か、認められるとして金額は大体どのくらいになるかという点は、弁護士の先生であっても意外と迷うと聞きます。今回は、離婚に伴う慰謝料の相場と考慮要素を、不貞や暴力など類型別に解説し、依頼者に裁判をしてまで請求するかどうか決めてもらうための情報をお伝えします。また、請求や主張の仕方で気を付けるべきことや必要な証拠にも触れていきます。
[一般向け書籍]
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から半年間、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっていました）
代表弁護士森公任と副代表弁護士森元みのりで、そのほか下記の本を出版しています。是非、ご購入ください。
[遺産相続関係]
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「人の死と同時に必ず発生する相続。相続が発生した場合の相続分、遺言、遺産分割、登記、裁判所での調停などの手続き、相続税知識まで幅広くフォローしています。また相続が発生する前から準備をしておきたい事項について、贈与税の知識や生前契約、成年後見、信託などの財産管理契約のしくみについても解説しています。
相続登記申請書、遺言状、契約書、家事調停手続きなどの書式サンプルも豊富に掲載しています。平成27年度の税制改正にも対応した安心の1冊です！」
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法１２９ 」
森 公任・森元 みのり 共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4116
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説！
「最新 図解で早わかり 改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
４、民事訴訟手続き一般
新刊のご案内
「 重要事項＆用語 図解 トラブル解決に役立つ
最新 民事訴訟・執行・保全 基本法律用語辞典 」
森公任 ・森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4313
三修社
「難しい」「なじみにくい」「わかりにくい」
訴訟に勝ち、権利を勝ち取るために必要な法律や制度の全体像と知っておきたい法律用語が短時間でわかる！紛争解決に必携の書！
PR