2013/09/01 (Sun) 賃貸人が破産した場合、賃貸借契約は解除できますか

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Ｑ　賃貸人が破産した場合、賃貸借契約は解除できますか
Ａ　原則としてできません。

双務契約という契約があります。双務契約というのは、互いが債権と債務を持ちあう契約です。つまり、お互いが互いにギブアンドテイクの関係ですね。
例えば、ＡさんがＢさんに不動産を売却する契約を結んだ場合、ＡさんはＢさんに不動産を売る義務を負うと同時に売買代金を請求する権利を持ちます。Ｂさんは、売買代金を支払う義務を負うと同時に不動産を購入する権利を負います。資本主義社会である以上、契約というのは、ほとんどがギブアンドテイクですから、契約というのは、普通は双務契約ということになります。
こういう関係にある契約関係の場合、破産管財人は、双方が未履行なら、契約を解除できることになっています。（53Ⅰ）。

そうなると、賃貸人が破産した場合も、同様に管財人は賃貸借契約を解除して賃借人を追い出すことが可能になります。賃貸借でも、賃借人は賃料を支払う義務と居住する権利を持ち、賃貸には賃料を請求する権利と居住する義務がある双務契約だからです。

しかし、大家さんの破産なんて、賃借人には何の関係もない話で、大家さんが破産したら家をお追い出されるなんて、誰が考えてもおかしい話です。そこで、こういう場合は、契約を解除できないという最高裁判例があり、以来、実務では、賃貸人が破産しても契約は解除できないというのは、常識的な運用になっています。

それじゃあ、こういう場合、管財人はどうするかというと、その不動産をオーナーチェンジ物件として売却するしかありません。もっとも、オーバーローンの場合は、その売却も難しいから、最終的には財団放棄になるでしょう。

なお、抵当権者が賃料を差し押さえていた場合なんかは、賃貸人が破産しても、賃料債権は抵当権者が全部持っていってしまうんで、管財人は、管理費の支払いもできなくなります。こういう場合も、財団放棄になるでしょう。




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