2019/05/19 (Sun) 更新料の不払いと賃貸借契約解除

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賃貸借契約書に、更新の際は更新料を支払うという契約条項があるにもかかわらず、更新料を支払わなかったら、そのことを理由として賃貸借契約を解除できるだろうか？

更新料の支払いがなくても法定更新されることから、いくら契約条項に更新料の支払いが規定されていても、払う必要はないと思い込んでいる賃借人が多く、弁護士なども、そういうアドバイスをしてしまっているようだが、これは間違い。

合意更新の場合、賃借人が「更新料の支払い特約は無効だから払わない」と回答しても、合意更新である以上、更新料を支払う義務がある。これを支払いないことは債務不履行となる。
もちろん、その更新料が途方もない金額なら、そのような合意自体が消費者契約法、民法90条違反になるが、更新料は、大体は、家賃1～２か月分程度だろうから、無効となることはない。

それでは、合意更新で更新料の支払いをしない債務不履行は、信頼関係違反のレベルといえるだろうか？
判例としては、「更新料の不払いはあったが、 その後支払われた事案において、信頼関係の 破壊により契約を解除したとする貸主の主張 を棄却した事例（東京地判 平23・11・30）」がある。しかし、一方で、賃借人が、更新後契約書を交付すること、鍵の修理、共用部分の掃除等を要求し、この要求が通らなない限り、更新料は支払わないとした賃借人の行為は、信頼関係違反だとして賃貸借契約の解除を認めた判例もある（東京地判 平29・9・28）。
このあたりは、個々具体的に判断するしかないだろう。

一方、法定更新の場合は、そもそも更新料を支払う義務があるだろうか？法定更新された場合の更新料支払いの要否 については、肯定（東京地判 平22・8・26 ）、否定（京都地判 平16・5・ 18など）双方が混在している。
ただ、判例に一貫性がないかといえば、必ずしもそうではない。
賃借人が更新料の支払いを拒否するために意図的に法定更新になった場合等、法定更新になった経緯について賃借人に信義則上の問題がある場合は、更新料の支払い特約は、合意更新に限定していないとして、更新料の支払い義務を認める傾向がある。
これに対し、賃貸人に問題があって法定更新になった場合は、新料の支払い特約は合意更新の場合を前提にしているとして、更新料の支払い義務を否定する傾向にある。

問題は、その更新が法定更新か合意更新か、かならずしも明確でないことだ。
例えば賃貸人が賃借人に「更新するのか、しないのか、更新するなら契約書通り更新料を支払え」と通知し、これに対し、賃借人が更新すると回答したら、合意更新となる。その場合は、期間も含めて同一の条件での合意更新になる。
しかし、賃貸人も賃借人も何もしないで自然と更新になった場合は、法定更新である。この場合は、期間の定めのない契約となる。
しかし、現実には、この中間的ケースが多く、にわかに判断しがたいところがある。

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