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ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記

森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。

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建物明渡が認められる正当事由とはその1・2からお読みください。

[賃借人が建物の使用を必要とする事情]
「賃借人が建物の使用を必要とする事情」は、居住用なら、家族として地元に定着していることや子供の学校問題が「必要とする事情」になるだろう。
もっとも、都心で夜間人口が少ないような場所だと、地元に定着している等は、正当事由としては、やや弱い。逆に地方の郊外などでは、住んでいることそれ自体が「当正当事由」になる。

ただ、少なくとも東京都心では、実務上問題になるのは、賃借人が、そこで小売業等の営業している場合である。ここで商売をつづけてきて顧客がこれだけついている。これだけ儲かっている、出ていくなんてとんでもない、ここを出て行ったらどうやって今後の生活を確保するんだ?
これは、立退き拒否のかなり強い根拠になる。ただ、裁判では、申告書等で、これらの営業利益を証明する必要がある。
問題は、おそらく、かなりの零細企業が、申告額は現実の利益額よりも少ないことだ。「逆粉飾」である。
売り上げ除外か経費増幅かはともかくとして、真実の利益はこれだけだということを客観的な資料で説明しないと裁判所は納得しない。
利益があまり上がっていない、赤字続きだとなると、「賃借人は、立退き料目当てで拒否しているだけだ」として、裁判所が厳しい視線を向けることになる。

賃借人としては、訴訟になったら、ただ単に、「ここを出て行ったら生活できません」と防戦するだけでなく、賃貸人の主張する「賃貸人が建物の使用を必要とする事情」を、責める必要がある。
賃貸人が、明渡後の設計プランを示した時、本当に採算があうのか、そもそも建築基準法上、そういう設計が可能なのか、これをつぶさに検討すると、意外と賃貸人のプランが、いい加減な場合がある。逆に言えば、賃貸人としては、きちんとファイナンスの専門家やや設計士の助言を取り入れて、明渡後の利用プランを明示する必要がある。

[OMAKE]
瀬戸内に浮かぶ大久野島に行ってきました。下の写真は、そのウサギです。クリックすると拡大します。左の写真は、毒ガス製造施設の一つです。




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