ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
必ずその1からお読みください
家賃保証会社では、自力救済により迅速な明け渡しを実現するべく、自力救済を容認するような契約条項を置いていることがある。最近は、この手の条項は、かなり姿を消したが、それでも、トラブルがあとをたたない。今回は、前回に引き続いて、その条項の有効性を検討したい。
なお、普通の大家さんでも、一般的に使用されている国土交通省の賃貸借契約書を使用せず、自力救済的な契約書を用いている場合がある。この場合、同様の問題が生ずる。
実力により家財道具を撤去処分できる条項
賃借人の明け渡しが完了しない場合に、物件内の動産の搬出や処分をする権限を家賃債務保証会社に付与する条項や、賃借人が物件内の動産の所有権を放棄する条項の有効性
この条項があっても、家賃を滞納したというだけで実力行使で賃借人を立ち退かせることはできない。住居侵入罪等にあたる可能性や、民事上も不法行為に該当する場合がある。
しかし、室内が荒れ、賃借人が入居していないと判断されるような場合は、大家や家賃保証会社は、強制執行手続きを待たず、家財道具を撤去できるだろうか。
賃貸人や家賃保証会社において、「無断退去であると判断するに足りる必要十分な調査がされていた場合」は例外的に許容されるケースもあるだろうが、「無断退去であると判断するに足りる必要十分な調査がされていた」と認定されるケースは、極めて例外的だろう。
居宅の電気、ガス、水道メーターが一定期間以上動いていないとか、郵便物が郵便受けに長期間滞留しているといった状況を客観的に把握し、その状況を写真に撮っておくなどの措置は取っておく必要がある。居宅内の様子のみでもって判断しただけでは、「無断退去であると判断するに足りる必要十分な調査がされていた」とは言えない。
（公財）日本賃貸住宅管理協会は、以下のような契約を禁ずる自主ルールを定めています。
（１）法令上認められている場合や契約者等の承諾がある場合等の正当な理由がないのに、物件の明渡完了前に動産の搬出・処分を行うこと。
家賃債務保証会社による賃貸借契約の解除（解約の申入れ）
「一定の事由が発生した場合に賃貸借契約を解除する（賃貸借契約の解約の申入れをする）権限を賃借人が保証会社に付与する条項」
あくまでも、契約解除は、賃貸人が自ら、または弁護士に依頼して行うべきで、いくら条項があるといっても、勝手に解除はできない。ただ、賃貸人に働きかける方策をとることができないほどの時間的余裕がある場合は、例外的に許容されることもあるが、そのような場面は、ほとんどないだろう。
ただし、個人の連帯保証人の賃料支払債務が過大になるのを防止するための規定なら、当該条項を賃借人が明確に認識した上で契約を締結したものであれば、消費者契約法10条には該当せず、当該条項は有効である。
（公財）日本賃貸住宅管理協会は、以下のような契約を禁ずる自主ルールを定めています。
（１）法律または契約上の権限その他正当な理由がないのに、賃貸借契約上の解除権を代理行使すること。
家賃回収条項
「保証会社が賃貸人に代わり家賃を回収する条項」
原則として無効である。
家賃回収賃貸人が自ら、または弁護士に依頼して行うべきで、いくら条項があるといっても、勝手に解除はできない。なお、賃貸人から管理を委ねられた管理会社（不動産会社）が、家賃回収業務を行うことは問題ない。
損害金条項
「乙が契約終了後、賃貸借終了後、明渡までの賃料相当使用損害金を高額にする条項の有効性」
明渡に要する費用を考えれば、「本契約終了日より本物件明渡し完了に至るまでの間、毎月本契約の賃料の2倍に相当する損害金を支払わなければならない。」との賃貸借契約条項は、賃料の2倍程度までなので、消費者契約法に違反しない。
しかし、家賃保証会社が、年利１４．６％を超える遅延損害金・損害賠償・違約金等を請求することは違法となる可能性が高い。
（公財）日本賃貸住宅管理協会は、以下のような契約を禁ずる自主ルールを定めています。
（１）年利１４．６％を超える遅延損害金・損害賠償・違約金等を請求すること。
動産の保管に関し責任を負わない条項
家賃債務保証会社が適法に保管できる場合であっても、家賃債務保証会社が保管する動産について紛失、毀損等が生じても家賃債務保証会社は一切の責任を負わない旨の条項は、消費者契約法第８条により無効となる。
（公財）日本賃貸住宅管理協会は、以下のような契約を禁ずる自主ルールを定めています。
（１）契約者等の動産を適法に保管できる場合であっても、その保管状況等について一切の責任を負わない旨を約定すること。
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[新刊のご案内]
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
以下の本もすでに出版しています。
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(弁護士向け書籍でありながら7000部。弁護士の5人に一人が購入した計算になります。おかげさまで爆発的に売れています！）
「離婚慰謝料の相場観と弁護士実務の重要ポイント」ＤＶＤ
森元みのり
https://www.legacy-taxport.fpstation.co.jp/products/detail.php?product_id=2257&cat=822
発行元（株）レガシイ
ＣＤ・ダウンロード 5,400円 ＤＶＤ8,100円
◎「慰謝料の相場はどれくらいですか?」と聞かれてパッと回答できる
◎「裁判までするか」か「早期の離婚・親権獲得」優先か、判断がつく
◎慰謝料請求の仕方、証拠収集のポイントも紹介!
婚姻費用や養育費、財産分与と比べて、離婚に伴う慰謝料が認められるか否か、認められるとして金額は大体どのくらいになるかという点は、弁護士の先生であっても意外と迷うと聞きます。今回は、離婚に伴う慰謝料の相場と考慮要素を、不貞や暴力など類型別に解説し、依頼者に裁判をしてまで請求するかどうか決めてもらうための情報をお伝えします。また、請求や主張の仕方で気を付けるべきことや必要な証拠にも触れていきます。
[一般向け書籍]
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から半年間、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっていました）
代表弁護士森公任と副代表弁護士森元みのりで、そのほか下記の本を出版しています。是非、ご購入ください。
[遺産相続関係]
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「人の死と同時に必ず発生する相続。相続が発生した場合の相続分、遺言、遺産分割、登記、裁判所での調停などの手続き、相続税知識まで幅広くフォローしています。また相続が発生する前から準備をしておきたい事項について、贈与税の知識や生前契約、成年後見、信託などの財産管理契約のしくみについても解説しています。
相続登記申請書、遺言状、契約書、家事調停手続きなどの書式サンプルも豊富に掲載しています。平成27年度の税制改正にも対応した安心の1冊です！」
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法１２９ 」
森 公任・森元 みのり 共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4116
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説！
「最新 図解で早わかり 改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
必ずその1からお読みください
家賃保証会社では、自力救済により迅速な明け渡しを実現するべく、自力救済を容認するような契約条項を置いていることがある。最近は、この手の条項は、かなり姿を消したが、それでも、トラブルがあとをたたない。今回は、前回に引き続いて、その条項の有効性を検討したい。
なお、普通の大家さんでも、一般的に使用されている国土交通省の賃貸借契約書を使用せず、自力救済的な契約書を用いている場合がある。この場合、同様の問題が生ずる。
実力により家財道具を撤去処分できる条項
賃借人の明け渡しが完了しない場合に、物件内の動産の搬出や処分をする権限を家賃債務保証会社に付与する条項や、賃借人が物件内の動産の所有権を放棄する条項の有効性
この条項があっても、家賃を滞納したというだけで実力行使で賃借人を立ち退かせることはできない。住居侵入罪等にあたる可能性や、民事上も不法行為に該当する場合がある。
しかし、室内が荒れ、賃借人が入居していないと判断されるような場合は、大家や家賃保証会社は、強制執行手続きを待たず、家財道具を撤去できるだろうか。
賃貸人や家賃保証会社において、「無断退去であると判断するに足りる必要十分な調査がされていた場合」は例外的に許容されるケースもあるだろうが、「無断退去であると判断するに足りる必要十分な調査がされていた」と認定されるケースは、極めて例外的だろう。
居宅の電気、ガス、水道メーターが一定期間以上動いていないとか、郵便物が郵便受けに長期間滞留しているといった状況を客観的に把握し、その状況を写真に撮っておくなどの措置は取っておく必要がある。居宅内の様子のみでもって判断しただけでは、「無断退去であると判断するに足りる必要十分な調査がされていた」とは言えない。
（公財）日本賃貸住宅管理協会は、以下のような契約を禁ずる自主ルールを定めています。
（１）法令上認められている場合や契約者等の承諾がある場合等の正当な理由がないのに、物件の明渡完了前に動産の搬出・処分を行うこと。
家賃債務保証会社による賃貸借契約の解除（解約の申入れ）
「一定の事由が発生した場合に賃貸借契約を解除する（賃貸借契約の解約の申入れをする）権限を賃借人が保証会社に付与する条項」
あくまでも、契約解除は、賃貸人が自ら、または弁護士に依頼して行うべきで、いくら条項があるといっても、勝手に解除はできない。ただ、賃貸人に働きかける方策をとることができないほどの時間的余裕がある場合は、例外的に許容されることもあるが、そのような場面は、ほとんどないだろう。
ただし、個人の連帯保証人の賃料支払債務が過大になるのを防止するための規定なら、当該条項を賃借人が明確に認識した上で契約を締結したものであれば、消費者契約法10条には該当せず、当該条項は有効である。
（公財）日本賃貸住宅管理協会は、以下のような契約を禁ずる自主ルールを定めています。
（１）法律または契約上の権限その他正当な理由がないのに、賃貸借契約上の解除権を代理行使すること。
家賃回収条項
「保証会社が賃貸人に代わり家賃を回収する条項」
原則として無効である。
家賃回収賃貸人が自ら、または弁護士に依頼して行うべきで、いくら条項があるといっても、勝手に解除はできない。なお、賃貸人から管理を委ねられた管理会社（不動産会社）が、家賃回収業務を行うことは問題ない。
損害金条項
「乙が契約終了後、賃貸借終了後、明渡までの賃料相当使用損害金を高額にする条項の有効性」
明渡に要する費用を考えれば、「本契約終了日より本物件明渡し完了に至るまでの間、毎月本契約の賃料の2倍に相当する損害金を支払わなければならない。」との賃貸借契約条項は、賃料の2倍程度までなので、消費者契約法に違反しない。
しかし、家賃保証会社が、年利１４．６％を超える遅延損害金・損害賠償・違約金等を請求することは違法となる可能性が高い。
（公財）日本賃貸住宅管理協会は、以下のような契約を禁ずる自主ルールを定めています。
（１）年利１４．６％を超える遅延損害金・損害賠償・違約金等を請求すること。
動産の保管に関し責任を負わない条項
家賃債務保証会社が適法に保管できる場合であっても、家賃債務保証会社が保管する動産について紛失、毀損等が生じても家賃債務保証会社は一切の責任を負わない旨の条項は、消費者契約法第８条により無効となる。
（公財）日本賃貸住宅管理協会は、以下のような契約を禁ずる自主ルールを定めています。
（１）契約者等の動産を適法に保管できる場合であっても、その保管状況等について一切の責任を負わない旨を約定すること。
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「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
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森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
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売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
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●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
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以下の本もすでに出版しています。
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
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三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
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長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
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森元みのり
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