ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
家賃を滞納しても居座る賃借人。家賃滞納の賃借人を追い出す手続きが完備しておらず、簡単には追い出せない。立法の不備だが、迅速な追い出しを認める手続きは、当面、整備されそうもない。そういう社会的事情を背景に、急速に拡大した事業が、賃借人の家賃支払い債務を保証する家賃保証会社。
この家賃保証会社では、自力救済により迅速な明け渡しを実現するべく、自力救済を容認するような契約条項を置いていることがある。最近は、この手の条項は、かなり姿を消したが、それでも、トラブルがあとをたたない。以下では、その条項の有効性を検討したい。
なお、普通の大家さんでも、一般的に使用されている国土交通省の賃貸借契約書を使用せず、自力救済的な契約書を用いている場合がある。この場合、同様の問題が生ずる。
家賃催促条項
「家賃の催促にあたり、督促に当たり、第三者に家賃滞納がわかる方法、あるいは平穏な生活を侵害する催促を行うことを認める条項の有効性」
賃貸が生じた場合等に家賃債務保証会社が文書の掲示等の手段により督促することを賃借人が承諾する旨の条項がある場合であっても、原則として違法であり、民事刑事上の問題が生ずる。
（公財）日本賃貸住宅管理協会は、以下のような契約を禁ずる自主ルールを定めている。
（１）貼り紙、文書掲示等により、契約者に賃料債務又は求償債務の滞納が生じている事実を契約者等以外の第三者に明らかにすること。
（２）社会通念に照らして不適当と認められる時間帯（午後９時から午前８時まで）に契約者等に電話をかけ、若しくはファクシミリ装置を用いて送信し、又は契約者等の居宅を訪問すること。
物件への立入りを認める条項
「一定の事由が発生した場合に賃貸人や家賃債務保証会社が物件に立ち入ることを賃借人が予め承諾する旨の条項の有効性」
賃料滞納があっても、それだけで建物内に立ち入る場合、それが賃借人の意思に反する場合には、住居不法侵入罪にあたる可能性や、民事上も不法行為に該当する可能性がある。
（公財）日本賃貸住宅管理協会は、以下のような契約を禁ずる自主ルールを定めている。
（１）法令上認められている場合や契約者等の承諾がある場合等の正当な理由がないのに物件に立ち入ること。
（２）契約者等の居宅又は勤務先その他の債務者等を訪問した場所において、契約者等から当該場所から退去すべき旨の意思を示されたにもかかわらず、当該場所から退去しないこと。
（３）契約者等の勤務先その他の居宅以外の場所に電話をかけ、電報を送信し、若しくはファクシミリ装置を用いて送信し、又は契約者等の勤務先その他の居宅以外の場所を訪問すること。
しかし、度重なる訪問、架電、郵便催告に加え、立ち入り予告も行っているにもかかわらず、黙殺されていた場合は、状況確認のための緊急やむを得ない措置当として、例外的に緊急避難として、該立入の違法性が阻却される場合がある。
判例は、家賃保証会社が、約７か月の間、居宅を７回訪問、携帯電話へ６５回架電、郵便による催告２回、連帯保証人に対する訪問・架電・郵便催告が合計４４回に及んだが、すべて黙殺されていた事案で、立ち入りを合法なものと認めている。賃貸人も同様である。（家賃保証会社や賃貸人としては、訪問・架電・郵便催告等の回数をきちんと契約書に残しておくこと）
以下、その2へ続く
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[新刊のご案内]
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
以下の本もすでに出版しています。
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(弁護士向け書籍でありながら7000部。弁護士の5人に一人が購入した計算になります。おかげさまで爆発的に売れています！）
「離婚慰謝料の相場観と弁護士実務の重要ポイント」ＤＶＤ
森元みのり
https://www.legacy-taxport.fpstation.co.jp/products/detail.php?product_id=2257&cat=822
発行元（株）レガシイ
ＣＤ・ダウンロード 5,400円 ＤＶＤ8,100円
◎「慰謝料の相場はどれくらいですか?」と聞かれてパッと回答できる
◎「裁判までするか」か「早期の離婚・親権獲得」優先か、判断がつく
◎慰謝料請求の仕方、証拠収集のポイントも紹介!
婚姻費用や養育費、財産分与と比べて、離婚に伴う慰謝料が認められるか否か、認められるとして金額は大体どのくらいになるかという点は、弁護士の先生であっても意外と迷うと聞きます。今回は、離婚に伴う慰謝料の相場と考慮要素を、不貞や暴力など類型別に解説し、依頼者に裁判をしてまで請求するかどうか決めてもらうための情報をお伝えします。また、請求や主張の仕方で気を付けるべきことや必要な証拠にも触れていきます。
[一般向け書籍]
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から半年間、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっていました）
代表弁護士森公任と副代表弁護士森元みのりで、そのほか下記の本を出版しています。是非、ご購入ください。
[遺産相続関係]
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「人の死と同時に必ず発生する相続。相続が発生した場合の相続分、遺言、遺産分割、登記、裁判所での調停などの手続き、相続税知識まで幅広くフォローしています。また相続が発生する前から準備をしておきたい事項について、贈与税の知識や生前契約、成年後見、信託などの財産管理契約のしくみについても解説しています。
相続登記申請書、遺言状、契約書、家事調停手続きなどの書式サンプルも豊富に掲載しています。平成27年度の税制改正にも対応した安心の1冊です！」
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法１２９ 」
森 公任・森元 みのり 共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4116
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説！
「最新 図解で早わかり 改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
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賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
家賃を滞納しても居座る賃借人。家賃滞納の賃借人を追い出す手続きが完備しておらず、簡単には追い出せない。立法の不備だが、迅速な追い出しを認める手続きは、当面、整備されそうもない。そういう社会的事情を背景に、急速に拡大した事業が、賃借人の家賃支払い債務を保証する家賃保証会社。
この家賃保証会社では、自力救済により迅速な明け渡しを実現するべく、自力救済を容認するような契約条項を置いていることがある。最近は、この手の条項は、かなり姿を消したが、それでも、トラブルがあとをたたない。以下では、その条項の有効性を検討したい。
なお、普通の大家さんでも、一般的に使用されている国土交通省の賃貸借契約書を使用せず、自力救済的な契約書を用いている場合がある。この場合、同様の問題が生ずる。
家賃催促条項
「家賃の催促にあたり、督促に当たり、第三者に家賃滞納がわかる方法、あるいは平穏な生活を侵害する催促を行うことを認める条項の有効性」
賃貸が生じた場合等に家賃債務保証会社が文書の掲示等の手段により督促することを賃借人が承諾する旨の条項がある場合であっても、原則として違法であり、民事刑事上の問題が生ずる。
（公財）日本賃貸住宅管理協会は、以下のような契約を禁ずる自主ルールを定めている。
（１）貼り紙、文書掲示等により、契約者に賃料債務又は求償債務の滞納が生じている事実を契約者等以外の第三者に明らかにすること。
（２）社会通念に照らして不適当と認められる時間帯（午後９時から午前８時まで）に契約者等に電話をかけ、若しくはファクシミリ装置を用いて送信し、又は契約者等の居宅を訪問すること。
物件への立入りを認める条項
「一定の事由が発生した場合に賃貸人や家賃債務保証会社が物件に立ち入ることを賃借人が予め承諾する旨の条項の有効性」
賃料滞納があっても、それだけで建物内に立ち入る場合、それが賃借人の意思に反する場合には、住居不法侵入罪にあたる可能性や、民事上も不法行為に該当する可能性がある。
（公財）日本賃貸住宅管理協会は、以下のような契約を禁ずる自主ルールを定めている。
（１）法令上認められている場合や契約者等の承諾がある場合等の正当な理由がないのに物件に立ち入ること。
（２）契約者等の居宅又は勤務先その他の債務者等を訪問した場所において、契約者等から当該場所から退去すべき旨の意思を示されたにもかかわらず、当該場所から退去しないこと。
（３）契約者等の勤務先その他の居宅以外の場所に電話をかけ、電報を送信し、若しくはファクシミリ装置を用いて送信し、又は契約者等の勤務先その他の居宅以外の場所を訪問すること。
しかし、度重なる訪問、架電、郵便催告に加え、立ち入り予告も行っているにもかかわらず、黙殺されていた場合は、状況確認のための緊急やむを得ない措置当として、例外的に緊急避難として、該立入の違法性が阻却される場合がある。
判例は、家賃保証会社が、約７か月の間、居宅を７回訪問、携帯電話へ６５回架電、郵便による催告２回、連帯保証人に対する訪問・架電・郵便催告が合計４４回に及んだが、すべて黙殺されていた事案で、立ち入りを合法なものと認めている。賃貸人も同様である。（家賃保証会社や賃貸人としては、訪問・架電・郵便催告等の回数をきちんと契約書に残しておくこと）
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「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
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森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
以下の本もすでに出版しています。
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
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三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
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「離婚慰謝料の相場観と弁護士実務の重要ポイント」ＤＶＤ
森元みのり
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発行元（株）レガシイ
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◎慰謝料請求の仕方、証拠収集のポイントも紹介!
婚姻費用や養育費、財産分与と比べて、離婚に伴う慰謝料が認められるか否か、認められるとして金額は大体どのくらいになるかという点は、弁護士の先生であっても意外と迷うと聞きます。今回は、離婚に伴う慰謝料の相場と考慮要素を、不貞や暴力など類型別に解説し、依頼者に裁判をしてまで請求するかどうか決めてもらうための情報をお伝えします。また、請求や主張の仕方で気を付けるべきことや必要な証拠にも触れていきます。
[一般向け書籍]
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
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（発売から半年間、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっていました）
代表弁護士森公任と副代表弁護士森元みのりで、そのほか下記の本を出版しています。是非、ご購入ください。
[遺産相続関係]
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
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「人の死と同時に必ず発生する相続。相続が発生した場合の相続分、遺言、遺産分割、登記、裁判所での調停などの手続き、相続税知識まで幅広くフォローしています。また相続が発生する前から準備をしておきたい事項について、贈与税の知識や生前契約、成年後見、信託などの財産管理契約のしくみについても解説しています。
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「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法１２９ 」
森 公任・森元 みのり 共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
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「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
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相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説！
「最新 図解で早わかり 改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
３．倒産法関係
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