ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
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http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
住宅用賃貸物件の場合、通常の損耗を借家人に負担させるのは難しい。特約があればいいけど、その特約も、単に特約があるだけでは駄目である。例えば、入居者に「うちは、本来は借家人が負担する必要のない壁紙の張り替えとかを、特に入居者に負担してもらいます」とか、そういう説明をする必要があるわけで、こんな説明する勇気のある大家は、まずいないだろうから、現実には、大家は、特別な損耗以外は、入居者には請求できない。
しかし、これは、居住用の場合の解釈で、事業用賃貸借の原状回復義務は、これとは全く異なる。事業用賃貸借の原状回復義務は、特約があれば、通常損耗も入居者に負担させることができる。そして、ほとんどの契約が通常損耗も入居者に負担させることになっているから、現実には、事業用賃貸借の場合、入居者は、通常損耗について原状回復義務を負担することになる。
なぜ、事業用と居住用で、原状回復義務に、これほど大きな違いがあるかというと、居住用の場合は、事業主対消費者という図式が成り立つのに対し、事業用賃貸借の場合は、事業主対事業主という図式が成り立つからである。
前者の場合は、消費者契約法の理念に基づき、原状回復義務を特別な損耗に限定する理由がある。しかし、後者の場合は、力関係は対等と考えるから、原状回復義務を、入居者に幅広く負担させて問題はない。
これは、不動産賃貸業務に携わる人には常識的事項だが、意外と世間には知られていない。弁護士にも、この違いを認識できていない弁護士がいたりする。
もっとも、不動産業者には、あまりにも当たり前すぎて、事業用の場合は。特約がなくても通常損耗は入居者の負担だと思い込んでいる人が、少なからずいる。
以下は、東京高 等裁判所平成12年12月27日判決の要旨である。
① 本件賃貸借契約における原状回復条項では、「本契約が終了するときは、賃借人は賃貸借期間終了までに造作その他を本契約締結時の原状に回復しなければならない。」、「本条に定める原状回復の為の費用の支払は、保証金償却とは別途の負担とする。」等と記載されている。オフィスビルの原状回復費用は、賃借人の使用方法によっても異なり、損耗状況によっては相当高額になることがあるが、使用方法により異なる費用負担は賃借人が負担する事がs相当であるので、一般にこの様な特約がなされる。
② 賃借人の入居期間は賃貸人に予測することは困難である為、適正な原状回復費用をあらかじめ賃料に含めて徴収する事は現実的には不可能であり、賃借人が退去する際に、賃借時と同等の状態まで原状回復させる義務を負わせる旨の特約を定める事は、経済的にも合理性があると考えられる。
③ 建設省（ 現、国土交通省） の「賃貸住宅標準契約書」は、賃借人は、通常損耗を除き原状回復しなければならない旨規定しているが、この条項は居住者である賃借人の保護を目的とするものであり、市場原理と経済合理性の支配するオフィスビルの賃貸借には妥当するとは考えられない。Ｘ らは、本件原状回復条項に基づき、通常損耗をも除去し、賃借当時の状態に原状回復して返還する義務がある。
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追伸
是非、ご購入ください。
最新版
図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました
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改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
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しかし、これは、居住用の場合の解釈で、事業用賃貸借の原状回復義務は、これとは全く異なる。事業用賃貸借の原状回復義務は、特約があれば、通常損耗も入居者に負担させることができる。そして、ほとんどの契約が通常損耗も入居者に負担させることになっているから、現実には、事業用賃貸借の場合、入居者は、通常損耗について原状回復義務を負担することになる。
なぜ、事業用と居住用で、原状回復義務に、これほど大きな違いがあるかというと、居住用の場合は、事業主対消費者という図式が成り立つのに対し、事業用賃貸借の場合は、事業主対事業主という図式が成り立つからである。
前者の場合は、消費者契約法の理念に基づき、原状回復義務を特別な損耗に限定する理由がある。しかし、後者の場合は、力関係は対等と考えるから、原状回復義務を、入居者に幅広く負担させて問題はない。
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② 賃借人の入居期間は賃貸人に予測することは困難である為、適正な原状回復費用をあらかじめ賃料に含めて徴収する事は現実的には不可能であり、賃借人が退去する際に、賃借時と同等の状態まで原状回復させる義務を負わせる旨の特約を定める事は、経済的にも合理性があると考えられる。
③ 建設省（ 現、国土交通省） の「賃貸住宅標準契約書」は、賃借人は、通常損耗を除き原状回復しなければならない旨規定しているが、この条項は居住者である賃借人の保護を目的とするものであり、市場原理と経済合理性の支配するオフィスビルの賃貸借には妥当するとは考えられない。Ｘ らは、本件原状回復条項に基づき、通常損耗をも除去し、賃借当時の状態に原状回復して返還する義務がある。
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