2012/12/19 (Wed) 一時使用賃貸借契約か否かの分岐点

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借地借家法40条では、一時使用のための賃貸借は借地借家法が適用されない、としている。つまり、契約期間が終了すれば、法定更新されることなく終了する。それだけでなく、借家人・借地人保護の特別規定はすべて適用されず、民法の一般原則に戻ることになる。
地主や大家さんには、理想的な賃貸借だ。

この賃貸借を一時使用目的の賃貸借と言い、定期借家制度が利用できる以前は、借家人が半永久的に居座るのを防ぐ目的で盛んに利用されていた。当時は、住宅が慢性的に供給不足で、今のように大家が入居者確保に必死になるということもなく、むしろ、早期に出て行ってもらいたいというスタンスだったという背景事情もある。自分も、この一時使用賃貸借契約の作成とか契約チェックが、事務所の重要な収入源だったことがある。

今は、定期借家制度ができたこと、大家が入居者確保に懸命になる社会的背景から、一時使用目的賃貸借は、急激に減少した。それでも、いまだに相応の利用のされかたをしている。
例えば、「会場をイベント期間中だけ利用する」、「避暑や避寒のために一時的に家をあけるので、その間だけ貸す」等の場合に、この契約が利用されている。

この一時使用目的の賃貸借は、借地借家法の適用がなくなるので、裁判所は、認定にかなり慎重である。
契約書に一時使用賃貸借契約書と明記するのは当然であるが、明記すれば、何でもかんでも一時使用賃貸借となるわけではない。
最高裁判所は、一時使用賃貸借か否かの認定について次のように述べている。
「必ずしもその期間の長短だけを標準として決せられるものではなく
賃貸借の目的、動機、その他諸般の事情から
当該賃貸借を短期間内に限り存続させる趣旨のものであることが
客観的に判断される場合」
が一時使用賃貸借にあたると述べている。
具体的には、
どういう経緯で契約を締結するにいたったか
建物利用目的は何か
建物が現実にどのように運用されているか
契約期間
賃料改定の事情
などを総合的に判断することになろう。

一時使用賃貸借を作成するさいは、
名称を一時使用賃貸借とするのは当然として
イベント会場に利用する等目的を具体的に記載する必要がある。
また、期間も短いのは当然として、
賃料を固定し、高額の権利金、敷金を排除し
更新もありえないことを
明記する必要がある。

一時使用賃貸借契約には、国土交通省作成の標準賃貸借契約書は用意されていないから、自分で作成する必要があるが、できれば弁護士に依頼するのがのぞましい。



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