ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
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http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
法務省が、不正取引の温床となった中間省略登記を、事実上、禁止して久しい。
これにより、不動産ブローカーによる土地転がしを防ぎ、登記簿が正確に権利の変動を表すようになった。
しかし、不動産業界からの中間省略登記復活への要望は非常に根強く、業界の要望に応えるべく、弁護士や司法書士が、色々と工夫し、事実上、中間省略登記を認めさせるような契約方法を工夫しているようである。
せんだって、都内某所で不動産売買の決済に立ち会ったが、そこに来た司法書士さんの一人が、さかんに、この新中間省略登記をすすめており、立ち会った仲介業者の一社も、その効用を絶賛していた。
ネットで検索すると、この新中間省略登記に関する情報が氾濫している。「私どもの事務所は、新中間省略登記が得意です！！」という類の宣伝だ。どうやら、司法書士が、この新中間省略登記を使ってより多くの業務を受注しようとしているようだ。歯科医のインプラントみたいなものか。
ただ、この新中間省略登記に熱心なのは一部の司法書士で、多くの司法書士は、この新中間省略登記に慎重なようだ。「自分たちは、職業倫理から、新中間省略登記はしない」という話を、あちこちの司法書士から聞いた。新中間省略登記を積極的に展開しているのは、競争の激しい東京地区の、それも一部の司法書士に限られるようだ。
その仕組みは、こうである。
不動産がＡ→Ｂ→Ｃと売買された。この時、本来、登記はＡ→ＢとＢ→Ｃの二つの移転登記を行わなければならない。
しかし、新中間省略登記は、「第三者のためにする契約」と「他人物売買契約」を組み合わせ、Ｂの頭越しに、Ａ→Ｃの直接移転登記を可能にしようとするものだ。その仕組みは、以下のとおりである。
１、 売り主Ａは、たとえば代金1000万円で第一次買主Ｂに不動産を売り渡す。
２、 ただし、Ａ・Ｂ間で、自ら所有権を移転させることなく、Ａは、Ｂの指定する第3者に所有権を移転することを約す。（第三者のためにする契約―サンタメ契約）
３、 一方、第一次買主Ｂは、第二次買主Ｃ（エンドユーザー）に、代金2000万円で、Ａという他人が所有する物件を売り渡す（他人物売買）。他人物売買でも、売買は債権契約としては有効だから、このような構成も可能である。
４、 決済にあたり、売り主Ａは、第一次買主Ｂから売買代金1000万円を受け取るとともに、ＢもＣから代金2000万円を受領する。
５、 所有権は、ＡからＣに直接移転する。
６、 業界では、このような契約をサンタメ契約（第三者のためにする契約の略だろう）と言っているようである。
多くの司法書士が、新中間省略登記に懐疑的なのは、「これを認めると、結局、かってのようにエンドユーザーを欺罔する土地転がしが可能になるのではないか」ということである。「これでは、中間省略登記を禁止した意味がない、職業倫理から受け入れられない」というのが司法書士の多数派のようだ。
ただ、立ち会った不動産業者は、「この方法は、登録免許税や取得税を「節税」するだけが目的で、エンドユーザーＣを騙すために利用することはない、必ずエンドユーザーに、Ａ→Ｂ間の売買代金を教える」と言っていた。
もしそれが事実なら、あえて、この新中間省略登記を禁止する理由はない。中間省略登記の最大の目的は、業者による土地転がしを防止することだからである。
しかし、「Ａ→Ｂの売買金額を知らせることなく、直接、ＡからＣに移転登記できる」と堂々と宣伝している司法書士事務所も、相当数ある。これは、司法書士自らが、まさに「私どもは、詐欺まがいの土地転がしに協力します」と言っているに等しい。
法務局は、「このようなサンタメ契約の場合、ＡからＣに、直接、移転登記をするのは、構わない」という見解を示しているようで、これが、新中間省略登記を勧める一部司法書士を勢いづかせている。
しかし、自分に言わせれば、これは根本的な勘違いがある。
そもそも登記は、外形にそって行われるし、登記官には形式的審査権しかない。形式に従って判断する限り、第三者のためにする契約と他人物売買契約を組み合わせた売買が行われるのだから、ＡからＣへの直接移転登記を禁止する理由はない。これは、法務局の見解を待つまでもなく当然の話である。
しかし、「登記それ自体が有効かどうか」という問題と、その「登記原因となった売買形式を、そのまま裁判所や国税当局が認めるか」とは、全く別の問題である。
法務局が新中間省略登記を認めたのは、当然で、当たり前のことをいっているにすぎない。法務局は、契約の有効性や賠償責任の有無、課税問題まで回答しているわけではないし、回答する権限もないからである。問題は、裁判所や国税当局が、このサンタメ契約を、そのまま認めるかということである。
第一に、もし、業者が、売り主やエンドユーザーに第1次売買、第二次売買それぞれの売買金額を知らせることなく、このサンタメ契約をして土地転がしをし、後にそれを知った売り主あるいは第二次買主が、「騙された」と訴訟を起こせば、裁判所が、なんらかの賠償を認め、あるいは売買の無効・解除を認めるリスクはある。そうなったら、仲介業者や関与した司法書士は、責任を問われることになる。
本件でいえば、実は、2000万円の買主Ｃがいるのに、Ａは、Ｂに1000万円で売買契約を締結させられている。Ａは、はたして、この事実を知っていたのか？なぜ、このような不自然な売買をする必要があるのか、それを二次買主は、充分理解していたのか？
少なくとも、仲介業者は、この点を開示し十分説明しなければならない。
というのは、仲介業者は、取引に当たり、売買の重要事項を説明する義務があるからだ。
したがって、サンタメ契約全体の仕組みと金の流れ、この新中間登記の仕組みとリスクを十分取引当事者に説明しなければならない。これを怠れば、賠償責任を負うほか、営業停止を含む行政処分を受ける可能性が高い。逆に言えば、仲介業者は、この新中間省略登記を使用するには、相当のリスクを覚悟しなければならないということだ。
第２に、仮に、顧客に充分な説明をして民事上の問題をクリアしても、課税の問題は生ずる。新中間省略登記を勧めている司法書士や業者は、これを「節税」と主張しているが、これについて税務当局から正式な判断がでたわけではない。したがって、これは「節税」なのか、「租税回避なのか」という問題は、いまだに未解決である。
後者なら、悪質な課税として顧客が追徴を受けることになるし、これを勧めた仲介業者や司法書士も、何らかの処分を免れない。
そもそも、登記が形式を基準に判断するのに、課税は、実質に従って課税される。この点は、本当に大丈夫なのか。
しかも、サンタメ契約の「節税」問題は、印紙税や取得税だけでなく、譲渡所得税の問題も生ずる。というのは、かって、中間省略登記は、脱税にも利用されていたからだ。
例えば、Ａ→Ｂの売買が1000万円で、Ｂ→Ｃの売買が2000万円のとき、Ａは1000万円の売買価格を基準に譲渡所得税が課される。またＢも1000万円で仕入れた不動産を2000万円で売ったことになり、1000万円の譲渡所得に課税される。
しかし、Ｂが、単なる藁人形の時、例えば、倒産して放置してある幽霊会社の時、国税は、税金を回収できなくなる。この中間省略登記を利用した脱税は、かなり利用された。
現在は、この新中間省略登記は、件数が少なく、社会問題化していない。しかし、かなり広く使われるようになると、租税回避だとして課税処分を課するリスクはある。
サンタメ契約をするときは、事前に、租税回避の問題が生じないか、国税と十分相談しておく必要がある。
仲介業者も、当然、この課税リスクが未解決であることを顧客に十分説明しておく必要がある。
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是非、ご購入ください。
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ただ、この新中間省略登記に熱心なのは一部の司法書士で、多くの司法書士は、この新中間省略登記に慎重なようだ。「自分たちは、職業倫理から、新中間省略登記はしない」という話を、あちこちの司法書士から聞いた。新中間省略登記を積極的に展開しているのは、競争の激しい東京地区の、それも一部の司法書士に限られるようだ。
その仕組みは、こうである。
不動産がＡ→Ｂ→Ｃと売買された。この時、本来、登記はＡ→ＢとＢ→Ｃの二つの移転登記を行わなければならない。
しかし、新中間省略登記は、「第三者のためにする契約」と「他人物売買契約」を組み合わせ、Ｂの頭越しに、Ａ→Ｃの直接移転登記を可能にしようとするものだ。その仕組みは、以下のとおりである。
１、 売り主Ａは、たとえば代金1000万円で第一次買主Ｂに不動産を売り渡す。
２、 ただし、Ａ・Ｂ間で、自ら所有権を移転させることなく、Ａは、Ｂの指定する第3者に所有権を移転することを約す。（第三者のためにする契約―サンタメ契約）
３、 一方、第一次買主Ｂは、第二次買主Ｃ（エンドユーザー）に、代金2000万円で、Ａという他人が所有する物件を売り渡す（他人物売買）。他人物売買でも、売買は債権契約としては有効だから、このような構成も可能である。
４、 決済にあたり、売り主Ａは、第一次買主Ｂから売買代金1000万円を受け取るとともに、ＢもＣから代金2000万円を受領する。
５、 所有権は、ＡからＣに直接移転する。
６、 業界では、このような契約をサンタメ契約（第三者のためにする契約の略だろう）と言っているようである。
多くの司法書士が、新中間省略登記に懐疑的なのは、「これを認めると、結局、かってのようにエンドユーザーを欺罔する土地転がしが可能になるのではないか」ということである。「これでは、中間省略登記を禁止した意味がない、職業倫理から受け入れられない」というのが司法書士の多数派のようだ。
ただ、立ち会った不動産業者は、「この方法は、登録免許税や取得税を「節税」するだけが目的で、エンドユーザーＣを騙すために利用することはない、必ずエンドユーザーに、Ａ→Ｂ間の売買代金を教える」と言っていた。
もしそれが事実なら、あえて、この新中間省略登記を禁止する理由はない。中間省略登記の最大の目的は、業者による土地転がしを防止することだからである。
しかし、「Ａ→Ｂの売買金額を知らせることなく、直接、ＡからＣに移転登記できる」と堂々と宣伝している司法書士事務所も、相当数ある。これは、司法書士自らが、まさに「私どもは、詐欺まがいの土地転がしに協力します」と言っているに等しい。
法務局は、「このようなサンタメ契約の場合、ＡからＣに、直接、移転登記をするのは、構わない」という見解を示しているようで、これが、新中間省略登記を勧める一部司法書士を勢いづかせている。
しかし、自分に言わせれば、これは根本的な勘違いがある。
そもそも登記は、外形にそって行われるし、登記官には形式的審査権しかない。形式に従って判断する限り、第三者のためにする契約と他人物売買契約を組み合わせた売買が行われるのだから、ＡからＣへの直接移転登記を禁止する理由はない。これは、法務局の見解を待つまでもなく当然の話である。
しかし、「登記それ自体が有効かどうか」という問題と、その「登記原因となった売買形式を、そのまま裁判所や国税当局が認めるか」とは、全く別の問題である。
法務局が新中間省略登記を認めたのは、当然で、当たり前のことをいっているにすぎない。法務局は、契約の有効性や賠償責任の有無、課税問題まで回答しているわけではないし、回答する権限もないからである。問題は、裁判所や国税当局が、このサンタメ契約を、そのまま認めるかということである。
第一に、もし、業者が、売り主やエンドユーザーに第1次売買、第二次売買それぞれの売買金額を知らせることなく、このサンタメ契約をして土地転がしをし、後にそれを知った売り主あるいは第二次買主が、「騙された」と訴訟を起こせば、裁判所が、なんらかの賠償を認め、あるいは売買の無効・解除を認めるリスクはある。そうなったら、仲介業者や関与した司法書士は、責任を問われることになる。
本件でいえば、実は、2000万円の買主Ｃがいるのに、Ａは、Ｂに1000万円で売買契約を締結させられている。Ａは、はたして、この事実を知っていたのか？なぜ、このような不自然な売買をする必要があるのか、それを二次買主は、充分理解していたのか？
少なくとも、仲介業者は、この点を開示し十分説明しなければならない。
というのは、仲介業者は、取引に当たり、売買の重要事項を説明する義務があるからだ。
したがって、サンタメ契約全体の仕組みと金の流れ、この新中間登記の仕組みとリスクを十分取引当事者に説明しなければならない。これを怠れば、賠償責任を負うほか、営業停止を含む行政処分を受ける可能性が高い。逆に言えば、仲介業者は、この新中間省略登記を使用するには、相当のリスクを覚悟しなければならないということだ。
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例えば、Ａ→Ｂの売買が1000万円で、Ｂ→Ｃの売買が2000万円のとき、Ａは1000万円の売買価格を基準に譲渡所得税が課される。またＢも1000万円で仕入れた不動産を2000万円で売ったことになり、1000万円の譲渡所得に課税される。
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