2011/12/17 (Sat) 賃貸業経営にあたり、採算性をどう判断するか

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不動産を投資するにあたり最大の関心事は、採算があうのか、はたしてローンを支払えるのか、ということだろう。不動産投資は、ワンルームマンションでも、１０００万円以上するし、ちょっとした投資なら億単位となる。まかりまちがえば、破産の道をまっしぐらということになりかない。

さて投資の利回りには、単純利回り率と総資産利回り率の二種類がある。
単純利回り率は、建築費と年間総収入の割合を計算するもので、１２％前後が標準とされている。
これに対し、投資総利回り率は、土地を含めた総投資額と年間総収入の割合を計算するもので、５％前後が標準とされている。

失敗しない不動産投資家と失敗する不動産投資家の分岐点は、この利回り計算を厳格に行うか否かの違いである。
失敗しない投資家は、かなりシビアに行い、空き室率が５０％前後になっても、なお、経営を維持できるか計算する。
ところが、失敗する投資家は、年間総収入を、かなり大甘に査定する。ありえないような年間家賃総収入で計算するのだ。建築後、ローンの支払いが苦しくなるというパターンのほとんどは、この年間総収入に誤った数字を計上したことによるのだ。「どうしても、あの物件がほしい」という感情が、冷静な計算を狂わせるのだ。

もう一つ注意しなければならないことは、年月の経過とともに、家賃は下がっていくこと、空き室率が上昇していくという計算をしなければならないことだ。
どれだけ家賃が下がるか、空き室率があがるかは地域性が大きく影響する。都心の物件では家賃の低下や空き室率は、顕著なものではない。しかし、郊外や地方都市では、５年過ぎたあたりから下がり始め、１０年を経過すると空き室率はかなり高くなる。投資計算にあたっては、これらの要素を考慮して計算する必要がある。

巷では、不動産投資の無料相談会が盛んだが、あれは、不動産を買わせるための営業活動であり、まあ、話半分に聞いておいたほうがいい。しかも、ああいう相談会に参加し、そこに名前など記載しようものなら、その名簿が名簿業者に流出し、自宅に業者の営業電話がさかんにかかってきて閉口することになる。


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