ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
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http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
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アベノミクスの影響で業者による不動産投資勧誘が盛んである。このブログの「不動産投資」をクリックするとランキングにとぶが、その広告欄には、かならずといっていいほど、不動産投資の広告が載る。その多くが投資用ワンルームマンションの広告である。
こういう広告を載せる業者のほとんどは真面目な業者なのだろうが、中には悪質な業者もいる。会社自体が悪質な場合もあるし、会社は問題がなくても歩合給の営業マンが脱線する場合もある。
悪質な販売業者の手口は、相手の無知・無思慮に乗じてともかく相場よりも高値でマンション購入契約を締結させることにつきる。高めの値段をお買い得だといい、無理な返済シュミレーションを示して十分返済可能だと強弁する。最終的には、言葉巧みな営業トークで契約に持ち込む。これが業者の大体の手口だ。
ただ、それだけでは詐欺を理由として契約を取り消すことはできないし、錯誤による無効も主張できない。詐欺による取消は刑事事件として立件できるレベルの悪質性が必要だし、錯誤無効も、相場と5倍くらいの価格差がないと難しい。
そこで注目されるのが消費者契約法である。東京地裁（Ｈ24･･3･27）の判決であるが、裁判所は、売り主業者の不実告知により「誤認」があったとして、契約の取り消しを認めている。
裁判所は、
１、業者が、相場よりも高いワンルームマンションを、相場よりも安価であると虚偽事実を告げている、
２、返済シュミレーションで非現実的な返済計画を示して誤診させている
３、「将来売却プランも10％以下の下落をありえない前提で説明している
と認定し、不実告知があったとした。
ただ、こういう判例があっても、裁判所は、いざとなったら常に消費者契約法の適用を認めて、アナタを守ってくれるとは期待しないほうがよい。
この裁判官は、たまたま消費者保護の観点に立ってくれたが、自分の経験では、投資の自己責任を強調する裁判官の方が圧倒的に多い。
本件も、購入マンションは「投資用」マンションであり、そもそも購入者は「消費者」といえるのか、「投資家」ではないのか、という根本的な疑問がある。また投資であるならば、業者の営業トークに安易に乗せられた点で問題はないのか、そういう調査は、投資家である以上、自分の責任で行うべきで、見込み違いは自分の責任ではないのかという点も考慮する必要がある。
にもかかわらず、本件で消費者契約法が適用されたのは、その営業手法にかなり強引な手口があり、それが、裁判官をして、消費者被害の一種だと判断させたのだろう。
投資用ワンルームマンションとかアパートというのは、たいていは、相場よりも高めのものが多い。具体名は言えないが、昔、全国各地でワンルームのアパートを建設して東京で売りまくっていた会社がいたが、その値段は地元業者が唖然とするような値段設定だった。
ワンルームマンションに投資するのは自由だが、その際、アナタは、消費者ではなく投資家として購入するのだということ、投資家として購入する以上は、全ては自己責任であるということは、肝に銘じておいたほうがよい。
今、あちこちで開かれているマンション投資セミナーなんかに出席して、そこで営業トークに乗せられてマンション購入して高い買い物をしても、それは投資家としての自己責任と切り捨てられることが多いのが裁判所の現実だ。
参考までに述べると、投資用ワンルームマンションの広告は、自分が若いころ、ＴＶや新聞で盛んに宣伝された。やがて多くのワンルームマンション業者は倒産し、購入者の多くが経済的破綻に追い込まれた。
最近になって再び目立つようになったが、「歴史は繰り返す」ということだろう。
にほんブログ村
追伸
是非、ご購入ください。
最新版
図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました
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改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 監修
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「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
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