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ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記

森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。

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設問2
Q2、建売業者Aは、Bに、極めて強度な耐震性構造を売り物とし、通常よりは割高な新築住宅を売り渡した。しかし、Bが、調査したところ、耐震性は建築基準法はクリアしているものの、普通レベルの耐震性ということだった。Bは、「契約の内容に適合しない」と主張し、契約の解除の意思表示をした。Aは、建築基準法はクリアしているから、問題はないと反論している。
A2、Aの解除は、原則として、有効である。
極めて強度な耐震性構造を売り物とし、通常よりは割高である以上は、それが契約内容となり、この極めて強度な耐震性構造がない以上は、「契約の内容に適合しない」と言える。
そこで、Bは、以下の権利を行使できる。
① 買主の追完請求権(改正民法562条)
←「目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。」
新築住宅であるから、設問1で述べた通り、特定物でも、この追完請求権を行使できる。特定物には債務不履行はありえないという、わけのわからない従来の民法理論(特定物のドグマ)を否定し、世間の常識に従ったものである。

② 買主の代金減額請求権(改正民法563条)
←買主は,その不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができる。
(注2)代金減額は契約の一部解除だから、
減額に対応する部分は、追完請求はできない。
解除権(全体の解除)も行使できない。

③ 買主の損害賠償請求・解除権(改正民法564条)
←「前2項の規定は,第415条の規定による損害賠償の請求並びに第541条及び第542条の規定による解除権の行使を妨げない。」
Bは、改正民法564条の解除権を選択したのだが、もし、修補で同程度の耐震性が得られ、Aが、修補の選択をしたら、Aの選択が優先する(改正民法562条1但書。)

設問3
Q3 
業者Aは、中古住宅をBに売り渡した。築40年の物件であり、相当損傷が激しいことは事前に告知してあった。しかし、購入したBは、あまりにもひどいとして、損賠賠償請求とともに、多数ある損傷部分の修補をもとめている。
A3 業者Aが十分な説明をしていたなら、「契約の内容に適合しない」とは言えない。
中古住宅である以上は、多少の不具合は織り込み済みである。ただ、当事者が、どの程度の不具合を予想し、どの程度の不具合を「契約の内容」としていたか、契約の文言の解釈による。中古住宅の売買にあたっては、中古住宅の不具合のレベルを、買主との間で十分協議しておく必要がある。


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