ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
正当事由について「理屈」ばかり論じても、あんまり意味がないので、今日は、
正当事由判例研究その１として、土地の賃貸人が、賃借人に対し、土地賃貸借契約は期間満了により終了したとして、建物収去土地明渡し及び約定使用損害金（賃料の３倍相当額）の支払を求めた事案において、立退料の支払いと引換えに明渡しを認容した判決（東京地裁 平成25年１月25日判決）を紹介しましょう。
裁判所の考え方が何となくわかると思います。
1 事案の概要
原告は学校法人で、被告は、ラーメン屋を営むもので年齢は69歳。
２、賃貸人の土地明け渡しの必要性
①原告は大学病院の設置主体として、極めて公共性の高い使命を担っているが、大学及び病院として必要とする施設が不足している状況にある
②原告が設置した施設には、耐震性に問題がある老化建物が多く、その中には、専門家から早急の建替えを求められているものもある。老朽化の進んだ原告施設の耐震性の確保は人命に関わる喫緊の課題といえる
③その建替えを効率的に行うためには、スクラップ・アンド・ビルドを進めるのが合理的である。（スクラップ・アンド・ビルドとは、一部区画を更地にして、そこに建替えの優先順位の高い施設の機能を移転させ、移転の終わった施設を取り壊して、その跡地に更に別の施設の機能を移転させるという作業を繰り返す方法）。
④そのためには大通りに面している本件土地を含む貸地部分を計画建物の敷地に編入してこれを使用する必要性は極めて大きい。
④原告には、本件土地を自己使用する高度の必要性が認められる。
３、賃借人の自己使用の必要性
①昭和45年以来、本件土地上の本件建物を自宅兼うどん店として使用している。②本件建物を収去して本件土地を明け渡した場合には、自宅を失うばかりでなく、生計の途を断たれることになる。
４、正当事由と自己使用の必要性の比較
①被告の年齢（69歳）、本件建物の築年数（築42年）、近年の売上げの減少傾向等を考えると、閉店して引退してもおかしくない時期にある。
②このような意味において、本件土地の自己使用の必要性は、原告側の事情が被告側の事情をやや上回ると解される
③しかし、被告側の事情も切実なものである。
④被告に対する十分な補償（立退料の支払）の下に、初めて更新拒絶の正当事由が具備されると解する。
5、立退き料の金額
①本件においては、賃借人側の事情を最大限考慮し、借地権価格の全額を補償するに足りる立退料の支払が必要である。
②鑑定の結果によれば、鑑定時（平成24年４月18日提出）における本件土地の借地権価格相当額は1820万円である
本件土地付近の路線価は平成23年から平成24年にかけて約1.72％下落しているから、現在における借地権価格は、上記金額を若干下回るものと解される。
③本件建物は築42年の木造家屋であり、建物自体の客観的価値に大きな評価を与えることは困難である。また、本件建物に設置されている設備等は、減価償却も終わっていると推認され、残存価値はわずかなものと解される。
④うどん店の営業補償、本件建物からの移転に要する諸費用等の要素を全て考慮する。
⑤本件において正当事由を補完するために必要な立退料の額は2000万円と認めるのが相当である。
[ＯＭＡＫＥ];
瀬戸内に浮かぶウサギの島 大久野島に行ってきました。下の写真は、そのウサギです。クリックすると拡大します。
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図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法129 」
森 公任 , 森元 みのり共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（楽天ブックのベストセラーで、大学のテキストとしても広く利用されています）
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
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正当事由判例研究その１として、土地の賃貸人が、賃借人に対し、土地賃貸借契約は期間満了により終了したとして、建物収去土地明渡し及び約定使用損害金（賃料の３倍相当額）の支払を求めた事案において、立退料の支払いと引換えに明渡しを認容した判決（東京地裁 平成25年１月25日判決）を紹介しましょう。
裁判所の考え方が何となくわかると思います。
1 事案の概要
原告は学校法人で、被告は、ラーメン屋を営むもので年齢は69歳。
２、賃貸人の土地明け渡しの必要性
①原告は大学病院の設置主体として、極めて公共性の高い使命を担っているが、大学及び病院として必要とする施設が不足している状況にある
②原告が設置した施設には、耐震性に問題がある老化建物が多く、その中には、専門家から早急の建替えを求められているものもある。老朽化の進んだ原告施設の耐震性の確保は人命に関わる喫緊の課題といえる
③その建替えを効率的に行うためには、スクラップ・アンド・ビルドを進めるのが合理的である。（スクラップ・アンド・ビルドとは、一部区画を更地にして、そこに建替えの優先順位の高い施設の機能を移転させ、移転の終わった施設を取り壊して、その跡地に更に別の施設の機能を移転させるという作業を繰り返す方法）。
④そのためには大通りに面している本件土地を含む貸地部分を計画建物の敷地に編入してこれを使用する必要性は極めて大きい。
④原告には、本件土地を自己使用する高度の必要性が認められる。
３、賃借人の自己使用の必要性
①昭和45年以来、本件土地上の本件建物を自宅兼うどん店として使用している。②本件建物を収去して本件土地を明け渡した場合には、自宅を失うばかりでなく、生計の途を断たれることになる。
４、正当事由と自己使用の必要性の比較
①被告の年齢（69歳）、本件建物の築年数（築42年）、近年の売上げの減少傾向等を考えると、閉店して引退してもおかしくない時期にある。
②このような意味において、本件土地の自己使用の必要性は、原告側の事情が被告側の事情をやや上回ると解される
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5、立退き料の金額
①本件においては、賃借人側の事情を最大限考慮し、借地権価格の全額を補償するに足りる立退料の支払が必要である。
②鑑定の結果によれば、鑑定時（平成24年４月18日提出）における本件土地の借地権価格相当額は1820万円である
本件土地付近の路線価は平成23年から平成24年にかけて約1.72％下落しているから、現在における借地権価格は、上記金額を若干下回るものと解される。
③本件建物は築42年の木造家屋であり、建物自体の客観的価値に大きな評価を与えることは困難である。また、本件建物に設置されている設備等は、減価償却も終わっていると推認され、残存価値はわずかなものと解される。
④うどん店の営業補償、本件建物からの移転に要する諸費用等の要素を全て考慮する。
⑤本件において正当事由を補完するために必要な立退料の額は2000万円と認めるのが相当である。
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図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
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三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
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賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
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森 公任 , 森元 みのり共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
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平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
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森公任 森元みのり 共同監修
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