ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
不動産賃貸業では、違法だが広く流通している習慣がある。賃貸を斡旋した場合に、仲介業者が大家から取得する広告料がそれである。
宅建業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額は、宅建業法46条に基づき、国土交通大臣の告示（昭和45年10月23日建設省告示第1552号）によって、その報酬額の最高限度が定められており、仲介業者は、賃貸人・賃借人双方から合計一月分の賃料相当額の仲介手数料しか収受できない。
しかし、実務では、ワンルームなど賃料の安いマンションの場合、仲介業者は、仲介手数料の他に広告料を大家から徴収し、二か月分の賃料相当の手数料を稼いでいる。最近では、この二か月分でも足りないとして、地方では、色々な名目をつけて3，4か月分相当額の手数料を収受する業者もいる。
当該告示の第7第1項には「宅建業者は…第2から第6までの規定によるほか、報酬を受けることはできない。ただし依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額については、この限りではない」と規定しており、仲介業者は、これを根拠としているようだ。しかし、東京高判 昭57・9・28 判例タイムズ485-108においては、当該告示が特に容認する広告の料金とは、①大手新聞の広告料等、報酬の範囲内で賄うことが相当でない多額の費用を要する特別の広告費用としており、さらに、②特に依頼者から広告を行うことの依頼があり、③その費用の負担につき事前に依頼者の承諾があった場合に限り、その実費を受領できるとしており、これが通説的見解だから、現在、実務で行われている広告料は、明白に違法である。
しかし、オーナーが、法律を盾に広告料の支払いを拒否すると、次から賃借人を紹介してくれない、他の業者に頼んでも、広告料、もらえないんじゃねぇとやんわりと仲介を断られる。その結果、実務では、広告料名目の違法手数料収受がまかりとおっている。
しかし、この広告料は違法だと果敢に仲介業者に挑んだオーナーがいる。東京地裁 平成25年6月26日判決が、それである。
判決は、この広告料について、以下のように述べている。
「本件礼金取得合意の効力等について礼金取得合意は、賃借人から礼金との名目の下に賃料の1か月又は2か月分相当額の金員を出えんさせることを前提として、これを仲介業者において広告料の名目により取得することを認めるものであるが、このような合意は、宅建業法の定めに違反し、無効であるというよりほかはない。
本件以外でも、広告料名目の金銭の収受が行われる実態が認められるとしても、このような実態に基づく運用が強行規定である宅建業法の規定を空文化する効力を持つような慣習法として確立しているとは言い難く、上記仲介業者の主張によっても、前記判断を左右するに足りない。」
もっとも、この案件では、オーナーも返金請求を拒否されている。というのは、本件では、礼金名目で賃借人に、この「広告料」を支払わせており、賃貸人の返還請求に、返還請求できるのは、賃貸人ではなく、賃借人だろうと判断したのでる。
ワンルーム等、賃料が安いときは、一月分では仲介業者は採算があわず、都道府県も、観て見ぬふりをしているが、出るところに出れば業者は処分を受けることになる。みんながやっているということは、言い訳にはならない。
それにしても、賃貸人というのは、つくづく立場が弱いと思う。
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[新刊のご案内]
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
以下の本もすでに出版しています。
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(弁護士向け書籍でありながら7000部。弁護士の5人に一人が購入した計算になります。おかげさまで爆発的に売れています！）
「離婚慰謝料の相場観と弁護士実務の重要ポイント」ＤＶＤ
森元みのり
https://www.legacy-taxport.fpstation.co.jp/products/detail.php?product_id=2257&cat=822
発行元（株）レガシイ
ＣＤ・ダウンロード 5,400円 ＤＶＤ8,100円
◎「慰謝料の相場はどれくらいですか?」と聞かれてパッと回答できる
◎「裁判までするか」か「早期の離婚・親権獲得」優先か、判断がつく
◎慰謝料請求の仕方、証拠収集のポイントも紹介!
婚姻費用や養育費、財産分与と比べて、離婚に伴う慰謝料が認められるか否か、認められるとして金額は大体どのくらいになるかという点は、弁護士の先生であっても意外と迷うと聞きます。今回は、離婚に伴う慰謝料の相場と考慮要素を、不貞や暴力など類型別に解説し、依頼者に裁判をしてまで請求するかどうか決めてもらうための情報をお伝えします。また、請求や主張の仕方で気を付けるべきことや必要な証拠にも触れていきます。
[一般向け書籍]
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から半年間、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっていました）
代表弁護士森公任と副代表弁護士森元みのりで、そのほか下記の本を出版しています。是非、ご購入ください。
[遺産相続関係]
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「人の死と同時に必ず発生する相続。相続が発生した場合の相続分、遺言、遺産分割、登記、裁判所での調停などの手続き、相続税知識まで幅広くフォローしています。また相続が発生する前から準備をしておきたい事項について、贈与税の知識や生前契約、成年後見、信託などの財産管理契約のしくみについても解説しています。
相続登記申請書、遺言状、契約書、家事調停手続きなどの書式サンプルも豊富に掲載しています。平成27年度の税制改正にも対応した安心の1冊です！」
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法１２９ 」
森 公任・森元 みのり 共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4116
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説！
「最新 図解で早わかり 改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
不動産賃貸業では、違法だが広く流通している習慣がある。賃貸を斡旋した場合に、仲介業者が大家から取得する広告料がそれである。
宅建業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額は、宅建業法46条に基づき、国土交通大臣の告示（昭和45年10月23日建設省告示第1552号）によって、その報酬額の最高限度が定められており、仲介業者は、賃貸人・賃借人双方から合計一月分の賃料相当額の仲介手数料しか収受できない。
しかし、実務では、ワンルームなど賃料の安いマンションの場合、仲介業者は、仲介手数料の他に広告料を大家から徴収し、二か月分の賃料相当の手数料を稼いでいる。最近では、この二か月分でも足りないとして、地方では、色々な名目をつけて3，4か月分相当額の手数料を収受する業者もいる。
当該告示の第7第1項には「宅建業者は…第2から第6までの規定によるほか、報酬を受けることはできない。ただし依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額については、この限りではない」と規定しており、仲介業者は、これを根拠としているようだ。しかし、東京高判 昭57・9・28 判例タイムズ485-108においては、当該告示が特に容認する広告の料金とは、①大手新聞の広告料等、報酬の範囲内で賄うことが相当でない多額の費用を要する特別の広告費用としており、さらに、②特に依頼者から広告を行うことの依頼があり、③その費用の負担につき事前に依頼者の承諾があった場合に限り、その実費を受領できるとしており、これが通説的見解だから、現在、実務で行われている広告料は、明白に違法である。
しかし、オーナーが、法律を盾に広告料の支払いを拒否すると、次から賃借人を紹介してくれない、他の業者に頼んでも、広告料、もらえないんじゃねぇとやんわりと仲介を断られる。その結果、実務では、広告料名目の違法手数料収受がまかりとおっている。
しかし、この広告料は違法だと果敢に仲介業者に挑んだオーナーがいる。東京地裁 平成25年6月26日判決が、それである。
判決は、この広告料について、以下のように述べている。
「本件礼金取得合意の効力等について礼金取得合意は、賃借人から礼金との名目の下に賃料の1か月又は2か月分相当額の金員を出えんさせることを前提として、これを仲介業者において広告料の名目により取得することを認めるものであるが、このような合意は、宅建業法の定めに違反し、無効であるというよりほかはない。
本件以外でも、広告料名目の金銭の収受が行われる実態が認められるとしても、このような実態に基づく運用が強行規定である宅建業法の規定を空文化する効力を持つような慣習法として確立しているとは言い難く、上記仲介業者の主張によっても、前記判断を左右するに足りない。」
もっとも、この案件では、オーナーも返金請求を拒否されている。というのは、本件では、礼金名目で賃借人に、この「広告料」を支払わせており、賃貸人の返還請求に、返還請求できるのは、賃貸人ではなく、賃借人だろうと判断したのでる。
ワンルーム等、賃料が安いときは、一月分では仲介業者は採算があわず、都道府県も、観て見ぬふりをしているが、出るところに出れば業者は処分を受けることになる。みんながやっているということは、言い訳にはならない。
それにしても、賃貸人というのは、つくづく立場が弱いと思う。
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森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
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「難しい」「複雑」「なじみにくい」
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【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
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●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
以下の本もすでに出版しています。
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
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三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
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[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
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■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
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◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
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「離婚慰謝料の相場観と弁護士実務の重要ポイント」ＤＶＤ
森元みのり
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発行元（株）レガシイ
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共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
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森 公任・森元 みのり 共同監修
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定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
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1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
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森公任 ・ 森元みのり 共同監修
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三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
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さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
３．倒産法関係
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