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建物明渡不動産弁護士+知財+中小企業法務

不動産投資歴30年の弁護士が、不動産投資や管理のコツ、賃料滞納による建物明渡について、日々の雑感を綴ります。時々、脱線して、カメラや相撲に話題がとびます。

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定期借家契約を締結すると借家人は、期限が満期になれば出ていくしかありません。しかし、満期が来たけど、大家さんは出て行けと言わないし、自分もそれならとそのまま住み続けた。そのあと、再度定期借家契約を締結した。こういう場合、それは定期借家契約なのか、普通の借家契約なのかという問題があります。

これについて、東京地裁 平成27年2月24日判決で、面白いケースがありました。
1、 平成12年11月、期間3年の定期借家契約締結。
2、 平成15年11月 契約終了。しかし、そのまま居住が続く。
3、 平成16年5月、大家は賃料の値上げと再契約書面の締結を求めたが、書面は交わさないまま、賃借人は、値上げした賃料を支払った。
4、 平成18年11月、期間を3年とする定期借家契約を締結し(第3契約)、法38条2項書面を交付。
5、 平成21年11月、期間を3年とする定期借家契約を締結し(第3契約)、法38条2項書面を交付。
6、 平成24年3月、大家が、同年11月末日をもって本件契約を終了し本件店舗の退去を求める旨の通知をした。借家人は拒否。
裁判所は、以下のようにのべました。
定期借家契約につき、黙示の契約更新が行われると普通借家契約として更新される。
②普通借家契約であったものを定期借家契約として再契約するためには、定期借家契約書の締結及び法38条書面の交付のみでは足りず、普通借家契約を更新ではなく終了させ、借主に対し定期借家契約が期間満了時には更新がない点で不利益な内容である旨の説明をし、認識させる必要がある。
本件では、
①平成15年11月、契約が終了したのに、そのまま居住が続いたので、この時点で普通契約に切り替わった。(定期借家契約につき、黙示の契約更新が行われると普通借家契約として更新される)
②そのあと、いくら定期借家契約書の締結及び法38条書面を交付しても普通契約が定期借家契約になることはできない。普通借家契約を定期借家契約に転換させるためには,普通借家契約を「更新」ではなく「終了」させなさい。
それと借主に対し定期借家契約が期間満了時には更新がない点で不利益な内容である旨の説明をし、認識させる必要がある
と判断しています。

今日の一枚
下左は谷中霊園の写真です。谷中霊園で出会った、このワンちゃん、生まれてすぐ全盲になったそうです。しかし、行動は普通で、飼主さんに言われるまで全く気が付きませんでした。
下右は、谷中の「夕焼けだんだん」で。かっては野良猫の聖地と言われたこの場所でも、地域猫活動の普及で、野良猫は、あまり見かけなくなりました。今日見かけたのも、この一匹だけ。
写真は、いずれもクリックすると拡大します。


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三修社  定価: 1,890円(本体:1,800円+税)
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成25年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」

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