ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
定期借家契約を締結すると借家人は、期限が満期になれば出ていくしかありません。しかし、満期が来たけど、大家さんは出て行けと言わないし、自分もそれならとそのまま住み続けた。そのあと、再度定期借家契約を締結した。こういう場合、それは定期借家契約なのか、普通の借家契約なのかという問題があります。
これについて、東京地裁 平成27年2月24日判決で、面白いケースがありました。
１、 平成12年11月、期間3年の定期借家契約締結。
２、 平成15年11月 契約終了。しかし、そのまま居住が続く。
３、 平成16年5月、大家は賃料の値上げと再契約書面の締結を求めたが、書面は交わさないまま、賃借人は、値上げした賃料を支払った。
４、 平成18年11月、期間を3年とする定期借家契約を締結し（第3契約）、法38条2項書面を交付。
５、 平成21年11月、期間を3年とする定期借家契約を締結し（第3契約）、法38条2項書面を交付。
６、 平成24年3月、大家が、同年11月末日をもって本件契約を終了し本件店舗の退去を求める旨の通知をした。借家人は拒否。
裁判所は、以下のようにのべました。
①定期借家契約につき、黙示の契約更新が行われると普通借家契約として更新される。
②普通借家契約であったものを定期借家契約として再契約するためには、定期借家契約書の締結及び法38条書面の交付のみでは足りず、普通借家契約を更新ではなく終了させ、借主に対し定期借家契約が期間満了時には更新がない点で不利益な内容である旨の説明をし、認識させる必要がある。
本件では、
①平成15年11月、契約が終了したのに、そのまま居住が続いたので、この時点で普通契約に切り替わった。（定期借家契約につき、黙示の契約更新が行われると普通借家契約として更新される）
②そのあと、いくら定期借家契約書の締結及び法38条書面を交付しても普通契約が定期借家契約になることはできない。普通借家契約を定期借家契約に転換させるためには,普通借家契約を「更新」ではなく「終了」させなさい。
それと借主に対し定期借家契約が期間満了時には更新がない点で不利益な内容である旨の説明をし、認識させる必要がある
と判断しています。
今日の一枚
下左は谷中霊園の写真です。谷中霊園で出会った、このワンちゃん、生まれてすぐ全盲になったそうです。しかし、行動は普通で、飼主さんに言われるまで全く気が付きませんでした。
下右は、谷中の「夕焼けだんだん」で。かっては野良猫の聖地と言われたこの場所でも、地域猫活動の普及で、野良猫は、あまり見かけなくなりました。今日見かけたのも、この一匹だけ。
写真は、いずれもクリックすると拡大します。
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[新刊のご案内]
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
以下の本もすでに出版しています。
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(弁護士向け書籍でありながら7000部。弁護士の5人に一人が購入した計算になります。おかげさまで爆発的に売れています！）
「離婚慰謝料の相場観と弁護士実務の重要ポイント」ＤＶＤ
森元みのり
https://www.legacy-taxport.fpstation.co.jp/products/detail.php?product_id=2257&cat=822
発行元（株）レガシイ
ＣＤ・ダウンロード 5,400円 ＤＶＤ8,100円
◎「慰謝料の相場はどれくらいですか?」と聞かれてパッと回答できる
◎「裁判までするか」か「早期の離婚・親権獲得」優先か、判断がつく
◎慰謝料請求の仕方、証拠収集のポイントも紹介!
婚姻費用や養育費、財産分与と比べて、離婚に伴う慰謝料が認められるか否か、認められるとして金額は大体どのくらいになるかという点は、弁護士の先生であっても意外と迷うと聞きます。今回は、離婚に伴う慰謝料の相場と考慮要素を、不貞や暴力など類型別に解説し、依頼者に裁判をしてまで請求するかどうか決めてもらうための情報をお伝えします。また、請求や主張の仕方で気を付けるべきことや必要な証拠にも触れていきます。
[一般向け書籍]
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から半年間、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっていました）
代表弁護士森公任と副代表弁護士森元みのりで、そのほか下記の本を出版しています。是非、ご購入ください。
[遺産相続関係]
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「人の死と同時に必ず発生する相続。相続が発生した場合の相続分、遺言、遺産分割、登記、裁判所での調停などの手続き、相続税知識まで幅広くフォローしています。また相続が発生する前から準備をしておきたい事項について、贈与税の知識や生前契約、成年後見、信託などの財産管理契約のしくみについても解説しています。
相続登記申請書、遺言状、契約書、家事調停手続きなどの書式サンプルも豊富に掲載しています。平成27年度の税制改正にも対応した安心の1冊です！」
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法１２９ 」
森 公任・森元 みのり 共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4116
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説！
「最新 図解で早わかり 改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
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賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
定期借家契約を締結すると借家人は、期限が満期になれば出ていくしかありません。しかし、満期が来たけど、大家さんは出て行けと言わないし、自分もそれならとそのまま住み続けた。そのあと、再度定期借家契約を締結した。こういう場合、それは定期借家契約なのか、普通の借家契約なのかという問題があります。
これについて、東京地裁 平成27年2月24日判決で、面白いケースがありました。
１、 平成12年11月、期間3年の定期借家契約締結。
２、 平成15年11月 契約終了。しかし、そのまま居住が続く。
３、 平成16年5月、大家は賃料の値上げと再契約書面の締結を求めたが、書面は交わさないまま、賃借人は、値上げした賃料を支払った。
４、 平成18年11月、期間を3年とする定期借家契約を締結し（第3契約）、法38条2項書面を交付。
５、 平成21年11月、期間を3年とする定期借家契約を締結し（第3契約）、法38条2項書面を交付。
６、 平成24年3月、大家が、同年11月末日をもって本件契約を終了し本件店舗の退去を求める旨の通知をした。借家人は拒否。
裁判所は、以下のようにのべました。
①定期借家契約につき、黙示の契約更新が行われると普通借家契約として更新される。
②普通借家契約であったものを定期借家契約として再契約するためには、定期借家契約書の締結及び法38条書面の交付のみでは足りず、普通借家契約を更新ではなく終了させ、借主に対し定期借家契約が期間満了時には更新がない点で不利益な内容である旨の説明をし、認識させる必要がある。
本件では、
①平成15年11月、契約が終了したのに、そのまま居住が続いたので、この時点で普通契約に切り替わった。（定期借家契約につき、黙示の契約更新が行われると普通借家契約として更新される）
②そのあと、いくら定期借家契約書の締結及び法38条書面を交付しても普通契約が定期借家契約になることはできない。普通借家契約を定期借家契約に転換させるためには,普通借家契約を「更新」ではなく「終了」させなさい。
それと借主に対し定期借家契約が期間満了時には更新がない点で不利益な内容である旨の説明をし、認識させる必要がある
と判断しています。
今日の一枚
下左は谷中霊園の写真です。谷中霊園で出会った、このワンちゃん、生まれてすぐ全盲になったそうです。しかし、行動は普通で、飼主さんに言われるまで全く気が付きませんでした。
下右は、谷中の「夕焼けだんだん」で。かっては野良猫の聖地と言われたこの場所でも、地域猫活動の普及で、野良猫は、あまり見かけなくなりました。今日見かけたのも、この一匹だけ。
写真は、いずれもクリックすると拡大します。
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森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
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「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
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【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
以下の本もすでに出版しています。
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
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三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
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長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
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森元みのり
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共同著編者 森 公任・森元 みのり
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離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
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森 公任・森元 みのり 共同監修
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