ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
建物賃貸借契約では、しばしば保証金という名目で金銭授受が行われる。しかし、この「保証金は何か」となると、敷金と異なり、その実態ははっきりしない。
結論から言うと、保証金は、敷金と異なり、多様な性格の預り金をひとまとめにして保証金といっているだけであり、「これは保証金だから、こうなる」という結論は、単純には言えない。
保証金で一番多いのは、敷金の性質を有する場合である。特に居住用の建物賃貸借契約を締結する場合に授受される保証金は、敷金を保証金と言い換えているにすぎない。こういうケースで、賃貸借物件が売買された場合には、保証金の返還債務も買主に承継される賃借権譲渡に伴い、当然に保証金も承継されることになる。
【建設協力金】、
建設協力金として授受される金銭を保証金と称している場合がある。この場合は、建設協力金である以上は、賃貸借物件が売買されても、保証金は承継されない。
（最判昭和51年3月4日民集30巻2号25頁
賃貸ビルの譲渡に伴い、建設協力金としての保証金を移転せしめる慣習がない場合には、譲受人である新賃貸人と賃借人との間に保証金関係は当然には承継されない。）
【権利金・礼金】
建物賃貸借契約の締結に際し、建物の明渡し時に保証金の一部を償却するという特約をすることがよくある。この場合、償却部分は、権利金の性質があり、非償却部分は、敷金の性質があることになる。したがって、法律関係は、償却部分は権利金として処理し、非償却部分は敷金として処理することになる。
【更新料】
契約の更新ごとに保証金の一部を償却し、その償却額を借主が補充するという特約をした場合、その償却される保証金は、更新料を保証金と言い換えているだけである。したがって、居住用の場合は、その更新料が最高裁判例から認められるか、検討する性質がある。
なお、居住用建物における「更新料」については、最高裁は、「一般に、賃料の補充ないし前払い、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有するもの」と述べている（最高裁・平成23年7月15日判決）。
現実に授受された保証金名目の金銭が敷金の性格をもつのか、それ以外の性格をもつものなのか自体が裁判で争われることもある。その判断は当事者の意思がどうであったかの認定問題であるが、授受された保証金のうち家賃の6か月分だけが敷金だ、とされた裁判例もある。また、敷金の性格をもたない保証金でも償却ということもあり得る。原則的には契約自由の原則の範囲内の問題である。
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図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法129 」
森 公任 , 森元 みのり共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（楽天ブックのベストセラーで、大学のテキストとしても広く利用されています）
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
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結論から言うと、保証金は、敷金と異なり、多様な性格の預り金をひとまとめにして保証金といっているだけであり、「これは保証金だから、こうなる」という結論は、単純には言えない。
保証金で一番多いのは、敷金の性質を有する場合である。特に居住用の建物賃貸借契約を締結する場合に授受される保証金は、敷金を保証金と言い換えているにすぎない。こういうケースで、賃貸借物件が売買された場合には、保証金の返還債務も買主に承継される賃借権譲渡に伴い、当然に保証金も承継されることになる。
【建設協力金】、
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