ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
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http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
アパートやビルを建てたものの、ローンが返済できず競売となり先祖伝来の土地まで失ったという例は結構多い。投資用マンションを購入したものの、返済が行き詰り、給料を差し押さえられ、会社を辞めざるを得なくなったという例も多い。その原因を探ると、アパートや貸しビルを建てる際、あるいはマンションを購入する際に、当然、行うべき収支計算をしていないか、不十分な収支計算をしていることがほとんどである。
たとえば、我が家が面ししている道路には、バブルのころ、8件以上の貸しビル,貸しマンションが建築されたが、このうち、4棟は、10年以内に競売にかかってしまっている。バブル崩壊に伴う家賃の急激な値下がりという逆風もあったが、半分が競売というのは、半端な数字ではない。
統計上、アパートや貸しビルは、8割の人が「業者にすすめられて」建築している。また、サラリーマンなどに人気のワンルームマンションなどは、業者の無料セミナー相談会なんかに行って,巧みな会話に乗せられて購入した例が多い。
しかし、業者は建物を建てる、あるいは不動産を販売するという営業活動のために不動産投資を勧めているのであって、「お客様の有利な資産運用」といいうのは、建前にすぎない。
よく不動産業者などが無料セミナーなんか開いているが、まあ、あんなものは話半分に聞いておいたほうがよい。
さて、アナタが、本気で不動産投資をし、あるいは資産運用としてワンルームマンションを購入しようとしたら、まず自分で自分なりに収入と支出のバランス、つまり事業収支を計算する必要がある。
場合によったら、親交のある銀行に収支計算を依頼してもよい。
収支計算をするうえ、考慮すべき項目は以下のとおりである。
１、 総事業費
建築費×1，5が大体の目安と言われている。1億円の建築費なら、最終的に1億5000万円程度が総事業費となる場合が多い。
この総事業費に含まれる費用は、
（１） 設計関連費用
設計料・測量、地質調査費用・企画料
（２） 公租公課
消費税・印紙代・不動産取得税（建物）
（３） 登記関連費用
建物表示登記、保存登記費用
（４） 融資関連費用
抵当権設定費・火災保険料／生命保険料・工事期間中金利・ローン保証料その他
ただし、これは、すべてが順調に行った場合。大規模な建築の場合や、住宅密集地などでは、予想外の支出が発生する。立ち退き料とか近隣からのクレーム、解体が予想外に高額となる等、いろいろな問題が発生する。
これらの支出は事前に総額を計算することが困難で、ここにリスクがある。予想外の支出となったときは、勇気ある撤退も検討する必要がある。
２、 収入関連費用
（１）相場の家賃で計算しているか
（２）今後の家賃の推移はどうか
（３）空き室率をどの程度計算するか
この3点は、地元の不動さん業者やネットなどで情報収集するしかないが、同時に、自分でこまめに現地を調査する必要もある。
特に郊外で空き地が多い場所などは、今後も、アパート等が建築され、供給過多が予想される。都心の一等地でもないかぎり、この収入計算は、かなりシビアに行うべきだろう。
日本の若年人口は、今後減少の一途をたどり、かってのような住宅供給不足ということは考えられない。地方や郊外は、早期に投下資本を回収できるような計画が必要だ。
３、支出関連費用
事業収支を計算するうえで軽視しがちなのが、事業を始めた後の支出だ。つい[年間家賃÷取得価格]という単純計算をしていませんか？
当然の話だが、不動産を保有・運用する以上、ランニングコストが掛かってくる。
[建物全体にかかる費用]
例えば租税公課では、毎年固定資産税や都市計画税がかかるし、不動産管理会社に管理を委託すれば、毎月管理費や清掃費用・保守点検費用などが掛かる。建物の維持管理の為にも定期的なメンテナンスコスト（修繕費用）が掛かる。
また10年を単位に大規模修繕を行う必要があるが、その費用も相当かかる。
[個々の部屋にかかる費用]
入居者が交代するごとにリフォーム代がかかるし、水回りも定期的に修理の必要性がでてくる。
また、設備がどんどん古くなり競争力が衰えてくるので、競争力を維持するためには、室内の設備も定期的に一新する必要性もある。
4、金利
融資の金利差は、毎月の支出の差として考えると、わずかな金額だが、総体的にみると、１％の金利差は無視できない差である。例えば、10億円の建築費でも、１％の金利差は、年間で1000万円、10年で１億円の差となる。できるだけ有利な金利で融資を組む必要がある。
さらに、将来の金利も考える必要がある。
現在、我が国は、世界に例を見ないほどの異常な低金利になっており、この異常な低金利がいつまで続くか、全く予測がつかない。
もう２０年以上も前から、「こんな低金利は、いつまでも続かない。もうすぐ金利が上がる」と言われ続けてきた。しかし、多くのエコノミストの予想に反して、金利は上昇しない。
これを防ぐためには固定金利で借り入れをすればよいが、銀行は、事業リスクを負担する固定金利での融資は及び腰だ。また固定金利と言っても、「完全な固定」ではないことに注意する必要がある。変動金利ほど変動しないレベルが固定金利と認識しておいたほうがいい。銀行は、最終的には固定金利でも損することはない仕組みになっているのだ。
５、結論
以上を踏まえて、最終的にキャッシュフローを把握する。損益計算の予想は当然として、キャッシュフローの観点からも収支計算するべきだ。
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アパートやビルを建てたものの、ローンが返済できず競売となり先祖伝来の土地まで失ったという例は結構多い。投資用マンションを購入したものの、返済が行き詰り、給料を差し押さえられ、会社を辞めざるを得なくなったという例も多い。その原因を探ると、アパートや貸しビルを建てる際、あるいはマンションを購入する際に、当然、行うべき収支計算をしていないか、不十分な収支計算をしていることがほとんどである。
たとえば、我が家が面ししている道路には、バブルのころ、8件以上の貸しビル,貸しマンションが建築されたが、このうち、4棟は、10年以内に競売にかかってしまっている。バブル崩壊に伴う家賃の急激な値下がりという逆風もあったが、半分が競売というのは、半端な数字ではない。
統計上、アパートや貸しビルは、8割の人が「業者にすすめられて」建築している。また、サラリーマンなどに人気のワンルームマンションなどは、業者の無料セミナー相談会なんかに行って,巧みな会話に乗せられて購入した例が多い。
しかし、業者は建物を建てる、あるいは不動産を販売するという営業活動のために不動産投資を勧めているのであって、「お客様の有利な資産運用」といいうのは、建前にすぎない。
よく不動産業者などが無料セミナーなんか開いているが、まあ、あんなものは話半分に聞いておいたほうがよい。
さて、アナタが、本気で不動産投資をし、あるいは資産運用としてワンルームマンションを購入しようとしたら、まず自分で自分なりに収入と支出のバランス、つまり事業収支を計算する必要がある。
場合によったら、親交のある銀行に収支計算を依頼してもよい。
収支計算をするうえ、考慮すべき項目は以下のとおりである。
１、 総事業費
建築費×1，5が大体の目安と言われている。1億円の建築費なら、最終的に1億5000万円程度が総事業費となる場合が多い。
この総事業費に含まれる費用は、
（１） 設計関連費用
設計料・測量、地質調査費用・企画料
（２） 公租公課
消費税・印紙代・不動産取得税（建物）
（３） 登記関連費用
建物表示登記、保存登記費用
（４） 融資関連費用
抵当権設定費・火災保険料／生命保険料・工事期間中金利・ローン保証料その他
ただし、これは、すべてが順調に行った場合。大規模な建築の場合や、住宅密集地などでは、予想外の支出が発生する。立ち退き料とか近隣からのクレーム、解体が予想外に高額となる等、いろいろな問題が発生する。
これらの支出は事前に総額を計算することが困難で、ここにリスクがある。予想外の支出となったときは、勇気ある撤退も検討する必要がある。
２、 収入関連費用
（１）相場の家賃で計算しているか
（２）今後の家賃の推移はどうか
（３）空き室率をどの程度計算するか
この3点は、地元の不動さん業者やネットなどで情報収集するしかないが、同時に、自分でこまめに現地を調査する必要もある。
特に郊外で空き地が多い場所などは、今後も、アパート等が建築され、供給過多が予想される。都心の一等地でもないかぎり、この収入計算は、かなりシビアに行うべきだろう。
日本の若年人口は、今後減少の一途をたどり、かってのような住宅供給不足ということは考えられない。地方や郊外は、早期に投下資本を回収できるような計画が必要だ。
３、支出関連費用
事業収支を計算するうえで軽視しがちなのが、事業を始めた後の支出だ。つい[年間家賃÷取得価格]という単純計算をしていませんか？
当然の話だが、不動産を保有・運用する以上、ランニングコストが掛かってくる。
[建物全体にかかる費用]
例えば租税公課では、毎年固定資産税や都市計画税がかかるし、不動産管理会社に管理を委託すれば、毎月管理費や清掃費用・保守点検費用などが掛かる。建物の維持管理の為にも定期的なメンテナンスコスト（修繕費用）が掛かる。
また10年を単位に大規模修繕を行う必要があるが、その費用も相当かかる。
[個々の部屋にかかる費用]
入居者が交代するごとにリフォーム代がかかるし、水回りも定期的に修理の必要性がでてくる。
また、設備がどんどん古くなり競争力が衰えてくるので、競争力を維持するためには、室内の設備も定期的に一新する必要性もある。
4、金利
融資の金利差は、毎月の支出の差として考えると、わずかな金額だが、総体的にみると、１％の金利差は無視できない差である。例えば、10億円の建築費でも、１％の金利差は、年間で1000万円、10年で１億円の差となる。できるだけ有利な金利で融資を組む必要がある。
さらに、将来の金利も考える必要がある。
現在、我が国は、世界に例を見ないほどの異常な低金利になっており、この異常な低金利がいつまで続くか、全く予測がつかない。
もう２０年以上も前から、「こんな低金利は、いつまでも続かない。もうすぐ金利が上がる」と言われ続けてきた。しかし、多くのエコノミストの予想に反して、金利は上昇しない。
これを防ぐためには固定金利で借り入れをすればよいが、銀行は、事業リスクを負担する固定金利での融資は及び腰だ。また固定金利と言っても、「完全な固定」ではないことに注意する必要がある。変動金利ほど変動しないレベルが固定金利と認識しておいたほうがいい。銀行は、最終的には固定金利でも損することはない仕組みになっているのだ。
５、結論
以上を踏まえて、最終的にキャッシュフローを把握する。損益計算の予想は当然として、キャッシュフローの観点からも収支計算するべきだ。
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