2013/09/29 (Sun) 購入不動産で、かって殺人事件があった場合は、「瑕疵」にあたるか

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自分が購入した物件で、かって殺人事件があった。それを知らずに購入した場合、「瑕疵」があったといえるか？

普通、瑕疵というのは、欠陥を言う。土地なら、建築基準法上、建物がたたないとか、建物なら、雨漏りするとか、利用にあたって具体的な不都合がある場合。
したがって、その土地で殺人事件があったとしても、具体的な不都合はないから、「瑕疵」があったとは言いにくい。

しかし、購入者からすれば、やはり、殺人事件のあった場所というのは、通常は、「どうしても、その土地でなければ」という顧客でない限り、購入を控えるだろう。それを知らずに購入してしまい、売り主に文句をいったら、売り主から「それが何か？」と開き直れば、カチンとくるのは当然だ。

これについて、大阪高裁Ｈ18.12.19は、殺人事件があったという事実も「心理的瑕疵」にあたるとしている。事案は、殺人事件のあった建物を取り壊し、土地を売却してケースだった。
ただし、この判決は、その損害を、売買代金価格の５％とし、わずかに751､575円と認定しており、この数字には異論がある人も多いだろう。

こうした心理的瑕疵についてが、多くの判例があり、横浜地裁Ｈ1･9･7は、自殺があった建物について、解約を認めている。また、東京地裁Ｈ11･6･15は、土地の真向かいに暴力団事務所があり、それを知らずに売買した場合、９％の賠償責任を認めている。

それでは、仲介業者は、不動産売買の仲介に当たり、殺人事件があったことを調査すべき義務があるだろうか。
東京地裁Ｈ24.8.29は、仲介業者には、そのような調査義務はないとしている。しかし、この判例では、たまたま「知りませんでした」という抗弁が認められたものの、現実には、「地元の業者が知らないはずがない」と追及されるのが普通だ。この判例も「知っていたら告げるべきだ」という判断を前提としている。今後、仲介業者は、地元でのトラブルには、充分注意し、購入者には、できるかぎり、適切な情報を開示すべきだろう。




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