ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
貸している建物が古くなった、建替えたいから出て行ってくれ、という相談は多い。この種の訴訟は、大家側にとってかなりしんどい事件であるが、東京地裁 平成25年12月11日判決では、大家側が勝訴している。
このケースを分析してみよう。
賃貸人に有利な事情
建替の高度な必要性がある。
① 建物は築後95年以上が経過しており、貸室の一つは、内部の床、天井、壁及び外壁等について賃貸人による補修が行われているものの、本件建物の別貸室の老朽化は著しい。
② 耐震性の点でも危険性を否定することができない（1級建築士・東京都木造住宅耐震診断員による一般診断法により、倒壊寸前の建物であると判断されている。）。
③ 本件建物は、準防火地域に指定され、密集して建物が存在し、国土交通省から「地震時等に著しく危険な密集市街地」に該当するとされている区域内に存在するが、耐火性を欠いている。
④ 本件建物の老朽化に対する補修や耐震性の補強を行うには、相当高額の費用を必要とすることが容易に推認されるし、これによっても本件建物の機能の増加は限定的なものに留まる。
⑤ 本件建物の別の部屋が傾斜した状態にあることから、近隣への危険性があるとして対処を求められている上（墨田区は、本件建物の安全確認を行うよう文書で賃貸人に要望している。）。
⑥ 現在、本件建物は賃貸し、収益物件として利用してきていることからすると、本件建物を取り壊し、本件敷地上に耐震性、耐火性を考慮した新たな共同住宅を建築しようとすることには相当程度の合理性がある。
賃借人に有利な事情
① 賃借人は、昭和27年2月から本件建物を住居として利用している。
② 95歳と高齢となるまで親族の援助を得ながらも自ら家事を行って単身で生活することが出来たのは、この部屋が慣れ親しんだ居室であるからである。
結論 明け渡しを認める。
理由①
双方の必要性を比較すると、賃貸人の必要性の方が高い。
親族による賃借人の日常生活や通院の援助が可能な範囲で新たな賃貸物件を確保することが全く不可能であるとはいえない。
新たな住環境を適切に整えることにより、転居に伴う賃借人の心理的・肉体的負担は軽減することができる。
理由②
賃借人の不利益は立ち退き料で解消できる。
賃借人に明け渡しを命ずる場合、賃借人に生じる不利益は看過できないが、不利益を補う立退料の提供がされることにより、本件解約申入れに正当事由が具備される。
立退き料をどのように算定するか
① 引越業者に対する聴取から貸室からの動産移転費用は、10万円と査定される。
② 新たな賃貸契約の仲介手数料を含め移転雑費として10万円程度を要すると査定される
③ 本件建物の周辺地域においては貸室と類似性の高い賃貸物件が存在せず、最も類似性の認められる賃貸物件の成約事例の賃料水準は、月額平均8万6500円である
④ 本件建物の周辺地域における③の類似物件の礼金は不要か賃料の1か月分が、敷金については賃料の2か月分が標準的である
⑤ 東京都収用委員会の裁決等では、差額賃料の補償期間を2年6か月とするものがあることが認められる。
⑥ Xは高齢であり、親族による日常生活の援助等が可能な範囲で賃貸物件を確保する必要がある
⑦ 賃貸物件の確保自体や新しい住環境への適応が通常よりも困難であることが予想される。
⑧ 賃借人は、長年、借りている部屋の補修を貸主の費用で行っており、平成21年には約8万円を支出して天井を張り替え、平成22年8月には21万円を支出してトイレの改装を行っている。
これらの事実を勘案すれば、本件解約申入れの正当事由を補完するための立退料は215万円とするのが相当である。（原判決の立退料175万円）
⑹ したがって、Xは、Yから215万円の支払を受けるのと引換えに、借り室をYに明け渡す義務がある。
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図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「人の死と同時に必ず発生する相続。相続が発生した場合の相続分、遺言、遺産分割、登記、裁判所での調停などの手続き、相続税知識まで幅広くフォローしています。また相続が発生する前から準備をしておきたい事項について、贈与税の知識や生前契約、成年後見、信託などの財産管理契約のしくみについても解説しています。
相続登記申請書、遺言状、契約書、家事調停手続きなどの書式サンプルも豊富に掲載しています。平成27年度の税制改正にも対応した安心の1冊です！」
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このケースを分析してみよう。
賃貸人に有利な事情
建替の高度な必要性がある。
① 建物は築後95年以上が経過しており、貸室の一つは、内部の床、天井、壁及び外壁等について賃貸人による補修が行われているものの、本件建物の別貸室の老朽化は著しい。
② 耐震性の点でも危険性を否定することができない（1級建築士・東京都木造住宅耐震診断員による一般診断法により、倒壊寸前の建物であると判断されている。）。
③ 本件建物は、準防火地域に指定され、密集して建物が存在し、国土交通省から「地震時等に著しく危険な密集市街地」に該当するとされている区域内に存在するが、耐火性を欠いている。
④ 本件建物の老朽化に対する補修や耐震性の補強を行うには、相当高額の費用を必要とすることが容易に推認されるし、これによっても本件建物の機能の増加は限定的なものに留まる。
⑤ 本件建物の別の部屋が傾斜した状態にあることから、近隣への危険性があるとして対処を求められている上（墨田区は、本件建物の安全確認を行うよう文書で賃貸人に要望している。）。
⑥ 現在、本件建物は賃貸し、収益物件として利用してきていることからすると、本件建物を取り壊し、本件敷地上に耐震性、耐火性を考慮した新たな共同住宅を建築しようとすることには相当程度の合理性がある。
賃借人に有利な事情
① 賃借人は、昭和27年2月から本件建物を住居として利用している。
② 95歳と高齢となるまで親族の援助を得ながらも自ら家事を行って単身で生活することが出来たのは、この部屋が慣れ親しんだ居室であるからである。
結論 明け渡しを認める。
理由①
双方の必要性を比較すると、賃貸人の必要性の方が高い。
親族による賃借人の日常生活や通院の援助が可能な範囲で新たな賃貸物件を確保することが全く不可能であるとはいえない。
新たな住環境を適切に整えることにより、転居に伴う賃借人の心理的・肉体的負担は軽減することができる。
理由②
賃借人の不利益は立ち退き料で解消できる。
賃借人に明け渡しを命ずる場合、賃借人に生じる不利益は看過できないが、不利益を補う立退料の提供がされることにより、本件解約申入れに正当事由が具備される。
立退き料をどのように算定するか
① 引越業者に対する聴取から貸室からの動産移転費用は、10万円と査定される。
② 新たな賃貸契約の仲介手数料を含め移転雑費として10万円程度を要すると査定される
③ 本件建物の周辺地域においては貸室と類似性の高い賃貸物件が存在せず、最も類似性の認められる賃貸物件の成約事例の賃料水準は、月額平均8万6500円である
④ 本件建物の周辺地域における③の類似物件の礼金は不要か賃料の1か月分が、敷金については賃料の2か月分が標準的である
⑤ 東京都収用委員会の裁決等では、差額賃料の補償期間を2年6か月とするものがあることが認められる。
⑥ Xは高齢であり、親族による日常生活の援助等が可能な範囲で賃貸物件を確保する必要がある
⑦ 賃貸物件の確保自体や新しい住環境への適応が通常よりも困難であることが予想される。
⑧ 賃借人は、長年、借りている部屋の補修を貸主の費用で行っており、平成21年には約8万円を支出して天井を張り替え、平成22年8月には21万円を支出してトイレの改装を行っている。
これらの事実を勘案すれば、本件解約申入れの正当事由を補完するための立退料は215万円とするのが相当である。（原判決の立退料175万円）
⑹ したがって、Xは、Yから215万円の支払を受けるのと引換えに、借り室をYに明け渡す義務がある。
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「人の死と同時に必ず発生する相続。相続が発生した場合の相続分、遺言、遺産分割、登記、裁判所での調停などの手続き、相続税知識まで幅広くフォローしています。また相続が発生する前から準備をしておきたい事項について、贈与税の知識や生前契約、成年後見、信託などの財産管理契約のしくみについても解説しています。
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賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
借地借家法は、経済的に弱い立場である賃借人を保護するため、いろいろな保護規定を設けていますが、その典型例が、大家さんは、明渡を求める「正当な事由」がなければ、更新を拒絶できない、あるいは中途解約できないというものです。この「正当事由」は、裁判実務上、ほとんど認定されないことから、「貸してしまえば、半永久的に追い出せなくなる」のが実情です。
かっては住宅不足から、借家人は追い出されるとなかなか次の家が見つからないという現実がありましたから、大家による追い出しを認めないというのは、経済的合理性がありました。しかし、今は、立場が逆転し、大家さんが頭を下げて借家人に入居してもらうのが現実です。入居者だって、追い出されても、すぐに次の家が見つかります。今は、正当事由を厳格に認定する理由も必要もないと思いますが、なかなか、裁判実務はかわりません。
ところで、借地借家法が、経済的弱者である借家人を保護しようとする制度である以上は、経済的弱者でない借家人には、借地借家法の適用を認めなくてもよいのではないか、という意見が当然でてきます。
その典型例が、サブリース契約です。大家さんは、たいてい建築会社のいいなりにアパートを建てた方で、右も左もわからない素人が多い、経済的弱者です。これに対し、賃借人は、経済的弱者どころか、たいていは大企業で、専門的知識も資金も人材も豊富な経済的強者です。
この点を考えると「サブリースには、借地借家法の適用を認めるべきではない」という意見は、それなりに説得力を持ちますが、最高裁は、サブリース契約にも、借地借家法の適用はあり、サブリース契約の更新を拒絶するためには、正当な事由が必要だと断言しています。（最高裁平成15年10月21日第三小法廷判決）
そうすると問題になるのは、どういう場合に更新拒絶ができるかですが、これについては、「東京地判 平２４・１・２０」が、今後の参考になる判断をしています。この判決は、サブリース業者を借主とする建物の賃貸借契約の更新拒絶につき正当事由が否定していますが、参考になる部分が多いですね。
【借家法１条の２の正当事由とは、何か】
借家法１条の２の正当事由とは、賃貸借契約の当事者双方の利害関係その他諸般の事情を考慮し、社会通念に照らして妥当と認めるべき理由をいう
【どのような要素を考慮するか】
最も重要な判断要素は、
「当事者双方の建物を使用する必要性の有無、程度に関する事情」である。
付随的な判断要素としては
① 賃貸借に関する従前の経過、
② 建物の利用状況、
③ 建物の現況、
④ 契約期間中の賃借人の不信行為、
⑤ 立退料の提供の申出
である。
【本件ではどうか】
①建物の転貸条件付一括借上による賃貸業務等を目的とするサブリース会社にとって建物賃借権が存在することは事業上重要な部分を占めているところ、本件においては、現に事業として本件建物部分の転貸を行っており、固有の利益を有している。
②サブリース会社から借りている転借人も本件建物部分を使用する必要性がある。
③サブリース契約の契約期間の満了や立退料の申出等があるが、これを考慮しても、賃貸人は、サブリース会社と比較して本件建物部分を使用する必要性は低い
なお、正当な事由の判断は、裁判官の主観に委ねられていることが多く、判例から一つの統一的な基準を見出すことが困難であることは、以前のブログでも述べた通りである。一般論部分は参考になるとしても、具体的な判断部分は、あくまでも「参考」である。
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長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
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かっては住宅不足から、借家人は追い出されるとなかなか次の家が見つからないという現実がありましたから、大家による追い出しを認めないというのは、経済的合理性がありました。しかし、今は、立場が逆転し、大家さんが頭を下げて借家人に入居してもらうのが現実です。入居者だって、追い出されても、すぐに次の家が見つかります。今は、正当事由を厳格に認定する理由も必要もないと思いますが、なかなか、裁判実務はかわりません。
ところで、借地借家法が、経済的弱者である借家人を保護しようとする制度である以上は、経済的弱者でない借家人には、借地借家法の適用を認めなくてもよいのではないか、という意見が当然でてきます。
その典型例が、サブリース契約です。大家さんは、たいてい建築会社のいいなりにアパートを建てた方で、右も左もわからない素人が多い、経済的弱者です。これに対し、賃借人は、経済的弱者どころか、たいていは大企業で、専門的知識も資金も人材も豊富な経済的強者です。
この点を考えると「サブリースには、借地借家法の適用を認めるべきではない」という意見は、それなりに説得力を持ちますが、最高裁は、サブリース契約にも、借地借家法の適用はあり、サブリース契約の更新を拒絶するためには、正当な事由が必要だと断言しています。（最高裁平成15年10月21日第三小法廷判決）
そうすると問題になるのは、どういう場合に更新拒絶ができるかですが、これについては、「東京地判 平２４・１・２０」が、今後の参考になる判断をしています。この判決は、サブリース業者を借主とする建物の賃貸借契約の更新拒絶につき正当事由が否定していますが、参考になる部分が多いですね。
【借家法１条の２の正当事由とは、何か】
借家法１条の２の正当事由とは、賃貸借契約の当事者双方の利害関係その他諸般の事情を考慮し、社会通念に照らして妥当と認めるべき理由をいう
【どのような要素を考慮するか】
最も重要な判断要素は、
「当事者双方の建物を使用する必要性の有無、程度に関する事情」である。
付随的な判断要素としては
① 賃貸借に関する従前の経過、
② 建物の利用状況、
③ 建物の現況、
④ 契約期間中の賃借人の不信行為、
⑤ 立退料の提供の申出
である。
【本件ではどうか】
①建物の転貸条件付一括借上による賃貸業務等を目的とするサブリース会社にとって建物賃借権が存在することは事業上重要な部分を占めているところ、本件においては、現に事業として本件建物部分の転貸を行っており、固有の利益を有している。
②サブリース会社から借りている転借人も本件建物部分を使用する必要性がある。
③サブリース契約の契約期間の満了や立退料の申出等があるが、これを考慮しても、賃貸人は、サブリース会社と比較して本件建物部分を使用する必要性は低い
なお、正当な事由の判断は、裁判官の主観に委ねられていることが多く、判例から一つの統一的な基準を見出すことが困難であることは、以前のブログでも述べた通りである。一般論部分は参考になるとしても、具体的な判断部分は、あくまでも「参考」である。
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かなり数がへったものの、家賃保証会社は、いまだに不動産賃貸業界において、重要な位置を占めている。入居者に家賃滞納があったとき、保証会社が代行して大家に支払い、保証会社が入居者に家賃を請求するという会社である。経済的には、大家から家賃滞納リスクを保証料で買う事業ということになる。
ただ、このリスクを金銭的に評価して合理性ある保証料を設定するというのは、非常に難しいらしく、追い詰められた家賃保証会社が、入居者を強引に追い出してマスコミから非難されたこともある。
ところで、入居者が家賃滞納して家賃保証会社が代わりに家賃を支払ったときでも、大家や家賃保証会社は、賃料不払いを理由に契約解除できるだろうか。大阪高判 平25・11・22判決は、この問題を扱い、解除できると判断したものである。（なお、この高裁判例は、最高裁 H26・6・26の上告却下により、事実上、確定している。
この点について、同判決を分析してみよう。
家賃保証の経済的効用については次のように述べている。
「本件保証委託契約のような賃貸借保証委託契約は、保証会社が賃借人の賃貸人に対する賃料支払債務を保証し、賃借人が賃料の支払を怠った場合に、保証会社が保証限度額内で賃貸人にこれを支払うこととするものであり、これにより、賃貸人にとっては安定確実な賃料収受を可能とし、賃借人にとっても容易に賃借が可能になるという利益をもたらすものであると考えられる。」
家賃保証の法律的性質については次のように述べている。
「しかし、賃貸借保証委託契約に基づく保証会社の支払は代位弁済であって、賃借人による賃料の支払ではない」
そして、この法律論から、「賃貸借契約の債務不履行の有無を判断するに当たり、保証会社による代位弁済の事実を考慮すべきか」という問題について、以下のように述べている。
「賃貸借契約の債務不履行の有無を判断するに当たり、保証会社による代位弁済の事実を考慮することは相当でない。なぜなら、保証会社の保証はあくまでも保証委託契約に基づく保証の履行であって、これにより、賃借人の賃料の不払という事実に消長を来すものではなく、ひいてはこれによる賃貸借契約の解除原因事実の発生という事態を妨げるものではないことは明らかである。」
ただし、この判例を、どこまで一般化できるか、疑問である。本件では、
① 入居者は、度重なる催促にも関わらず一年分の家賃を滞納していること。
② 保証会社にも支払っていないこと
から、賃借人の一連の行為は、極めて悪質であり、信頼関係違反を認定されてもやむを得ない事案であった。
しかし、①滞納賃料がわずかで、しかも、②保証会社にはきちんと返済している場合には、信頼関係違反があるとはいえず、契約解除が認められないのではないか。
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建物賃貸借契約では、しばしば保証金という名目で金銭授受が行われる。しかし、この「保証金は何か」となると、敷金と異なり、その実態ははっきりしない。
結論から言うと、保証金は、敷金と異なり、多様な性格の預り金をひとまとめにして保証金といっているだけであり、「これは保証金だから、こうなる」という結論は、単純には言えない。
保証金で一番多いのは、敷金の性質を有する場合である。特に居住用の建物賃貸借契約を締結する場合に授受される保証金は、敷金を保証金と言い換えているにすぎない。こういうケースで、賃貸借物件が売買された場合には、保証金の返還債務も買主に承継される賃借権譲渡に伴い、当然に保証金も承継されることになる。
【建設協力金】、
建設協力金として授受される金銭を保証金と称している場合がある。この場合は、建設協力金である以上は、賃貸借物件が売買されても、保証金は承継されない。
（最判昭和51年3月4日民集30巻2号25頁
賃貸ビルの譲渡に伴い、建設協力金としての保証金を移転せしめる慣習がない場合には、譲受人である新賃貸人と賃借人との間に保証金関係は当然には承継されない。）
【権利金・礼金】
建物賃貸借契約の締結に際し、建物の明渡し時に保証金の一部を償却するという特約をすることがよくある。この場合、償却部分は、権利金の性質があり、非償却部分は、敷金の性質があることになる。したがって、法律関係は、償却部分は権利金として処理し、非償却部分は敷金として処理することになる。
【更新料】
契約の更新ごとに保証金の一部を償却し、その償却額を借主が補充するという特約をした場合、その償却される保証金は、更新料を保証金と言い換えているだけである。したがって、居住用の場合は、その更新料が最高裁判例から認められるか、検討する性質がある。
なお、居住用建物における「更新料」については、最高裁は、「一般に、賃料の補充ないし前払い、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有するもの」と述べている（最高裁・平成23年7月15日判決）。
現実に授受された保証金名目の金銭が敷金の性格をもつのか、それ以外の性格をもつものなのか自体が裁判で争われることもある。その判断は当事者の意思がどうであったかの認定問題であるが、授受された保証金のうち家賃の6か月分だけが敷金だ、とされた裁判例もある。また、敷金の性格をもたない保証金でも償却ということもあり得る。原則的には契約自由の原則の範囲内の問題である。
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「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法129 」
森 公任 , 森元 みのり共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（楽天ブックのベストセラーで、大学のテキストとしても広く利用されています）
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
建物賃貸借契約では、しばしば保証金という名目で金銭授受が行われる。しかし、この「保証金は何か」となると、敷金と異なり、その実態ははっきりしない。
結論から言うと、保証金は、敷金と異なり、多様な性格の預り金をひとまとめにして保証金といっているだけであり、「これは保証金だから、こうなる」という結論は、単純には言えない。
保証金で一番多いのは、敷金の性質を有する場合である。特に居住用の建物賃貸借契約を締結する場合に授受される保証金は、敷金を保証金と言い換えているにすぎない。こういうケースで、賃貸借物件が売買された場合には、保証金の返還債務も買主に承継される賃借権譲渡に伴い、当然に保証金も承継されることになる。
【建設協力金】、
建設協力金として授受される金銭を保証金と称している場合がある。この場合は、建設協力金である以上は、賃貸借物件が売買されても、保証金は承継されない。
（最判昭和51年3月4日民集30巻2号25頁
賃貸ビルの譲渡に伴い、建設協力金としての保証金を移転せしめる慣習がない場合には、譲受人である新賃貸人と賃借人との間に保証金関係は当然には承継されない。）
【権利金・礼金】
建物賃貸借契約の締結に際し、建物の明渡し時に保証金の一部を償却するという特約をすることがよくある。この場合、償却部分は、権利金の性質があり、非償却部分は、敷金の性質があることになる。したがって、法律関係は、償却部分は権利金として処理し、非償却部分は敷金として処理することになる。
【更新料】
契約の更新ごとに保証金の一部を償却し、その償却額を借主が補充するという特約をした場合、その償却される保証金は、更新料を保証金と言い換えているだけである。したがって、居住用の場合は、その更新料が最高裁判例から認められるか、検討する性質がある。
なお、居住用建物における「更新料」については、最高裁は、「一般に、賃料の補充ないし前払い、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有するもの」と述べている（最高裁・平成23年7月15日判決）。
現実に授受された保証金名目の金銭が敷金の性格をもつのか、それ以外の性格をもつものなのか自体が裁判で争われることもある。その判断は当事者の意思がどうであったかの認定問題であるが、授受された保証金のうち家賃の6か月分だけが敷金だ、とされた裁判例もある。また、敷金の性格をもたない保証金でも償却ということもあり得る。原則的には契約自由の原則の範囲内の問題である。
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図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
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家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
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かって不動産価格や不動産賃料が高騰した平成初期、賃借権は造作権譲渡という名目で、けっこう売買されていました。今は、一時ほどではないけど、時折、賃借権が売買の対象にされています。主に造作設備にお金のかかる飲食店とか美容院といった店舗を、造作をつけたまま新しい経営者に売却するときに利用されます。
さて、この賃借権譲渡というのは、賃料を支払うという債務と目的物を利用できるという債権から構成される「賃借人たる地位の移転」、つまり契約上の地位の移転であり、単なる債務の移転でも、利用権の移転でもありません。
例えば、アナタが飲食店経営者Ａに店舗を期間2年で貸し、Ａは、そこで居酒屋を営んでいた。しかし、1年後、経営が思わしくなく、その居酒屋をＢに譲渡することにした。こういう場合の法律関係を考えてみます。
Ｑ１、この場合、アナタとＢとの間で、新たに賃借権が設定されたと考えるべきか。
もしＡとの賃貸借期間が1年しかないとき、Ｂの取得した賃借権は1年か、それとも期間2年か。
Ａ１、1年である。
従前の賃借権が移転されただけであり、新たな賃借権が設定されたわけではありません。従って、残存期間は１年になります。
ただ、アナタとＢとの間で、これとは異なる定めをすることも可能です。
Ｑ２、Ａに滞納賃料があるが、新たに店舗を譲り受けたＢがその賃料を支払わないとき、Ａは債務不履行を理由としてＣとの契約を解除できるか。
Ａ２、解除できない。
Ｂは契約上の地位を取得しただけで、すでに発生している債務については責任を負わない。もちろん、通常は、アナタとＢ・Ｃとの間で、特約を結ぶはずで、その特約で処理されることになるだろう。
Ｑ３、アナタはいったん賃貸借譲渡を承諾したが、Ａは滞納賃料を払おうとしない。アナタは、考えなおし、ＡとＢが、正式な賃借権譲渡契約を締結する前に、譲渡承諾の撤回をした。有効か
Ａ３、撤回できない。
ＢからＣへの賃借権譲渡を承諾するという契約が、ＡとＢとの間で成立している。格別の合意があれば解除できるが、合意がない以上、解除はできない。〔最高裁判例昭和30年05月13日〕
この場合、アナタは、滞納賃料の清算を承諾の条件とする合意をすべきであった。
Ｑ４、Ｃは、アナタに対し、Ａの連帯保証人だったが、賃借権がＢに譲渡されるにともない当然にＢの債務についても連帯保証人になるか
Ａ４、連帯保証人にはならない。
貸主と保証人との間の保証契約は、保証債務の随伴性により、引き続き新たな借主（主たる債務者）の債務についても効力を有し、存続していくことになるのか。
保証債務は、「主たる債務」に対して「随伴性」を有するので、主たる債務に対する「債権」が移転したときは、これとともに移転する。しかし、保証契約は、アナタとの間の契約であり、主たる債務を移転するときは、当然、Ｃは、新たにアナタと保証契約をする必要がある。
この場合は、保証債務は、Ｃに移転するにともない、保証する債務がなくなり、付従性により消滅する。もちろん、Ｂに債務が残っていれば、それについては連帯保証人として責任を負うことになる。
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Ａ１、1年である。
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この場合、アナタは、滞納賃料の清算を承諾の条件とする合意をすべきであった。
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