ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
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賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
Ⅰ更新料とは
【更新料の支払い義務】
賃貸住宅で契約更新をする場合、更新料という名目のお金を請求されることがあります。法律上の権利ではなく、賃借人には、支払う義務はありません。ただ、関東圏や東海圏、京都等の地域では、この更新料が慣習化されていて、ほとんどの賃貸借契約書に、「契約更新の際は、更新料を支払う」と明記されています。
契約書に明記されている場合は、合意更新の際、賃借人は、更新料を支払う義務があります。法定更新の場合は、賃借人が支払うべきか否かについては、判例の見解が分かれています。
【中途で終了した場合、返金すべきか】
賃貸住宅の更新料は、「礼金」のようなもので、「更新していただいたことへのお礼」であり、いつのまにか、それが慣習となって定着しているお金です。最高裁は、更新料の法的性質については、「賃料の補充ないし前払、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有する」と判断していますが、権利金と異なり、更新後中途で契約が終了しても、日割り計算をして返金する必要はありません。
【更新料条項の有効性】
賃貸住宅の更新料条項については、消費者の利益を一方的に不利益にするものとして、消費者契約法10条に違反するのではないかが近年訴訟で争われ、有効とする判例と無効とする判例で別れていましたが、最高裁は、「更新料条項が賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載されているなら、賃料の額や更新期間等に照らし高額に過ぎない限り、有効」と判断しました。したがって、東京地区の相場である「期間2年で1，2か月分程度の更新料」は有効となるでしょうが、これを著しく超えた更新料は、無効になる可能性があります。
【借地権の更新料の支払い義務】
これに対し、賃貸住宅と異なり、建物所有を目的とした借地権の更新の場合は、有効か無効かの問題はなく、借地契約書に明記されているかぎり、当然、請求できます。金額は、東京地区では、概ね、借地権価格の５～１０％、あるいは更地価格の２～６％の範囲などと言われています。ただし、更新料の合意ができなくても、法定更新されますので、更新料の合意ができなくても、借地人は、立ち退く必要はありません。
【借地契約―更新料の中途解約の場合の返金義務】
借地権の更新料は、「お礼」というより、賃料の前払い的性格が強く、中途で解約した場合は、現金の問題が出てきます。ただ、実務上、借地権の中途解約そものが、あまりなく、権利金の返金がトラブルになることは、ありません。
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「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。発売１０日で増刷決定です）
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
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賃貸住宅で契約更新をする場合、更新料という名目のお金を請求されることがあります。法律上の権利ではなく、賃借人には、支払う義務はありません。ただ、関東圏や東海圏、京都等の地域では、この更新料が慣習化されていて、ほとんどの賃貸借契約書に、「契約更新の際は、更新料を支払う」と明記されています。
契約書に明記されている場合は、合意更新の際、賃借人は、更新料を支払う義務があります。法定更新の場合は、賃借人が支払うべきか否かについては、判例の見解が分かれています。
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【更新料条項の有効性】
賃貸住宅の更新料条項については、消費者の利益を一方的に不利益にするものとして、消費者契約法10条に違反するのではないかが近年訴訟で争われ、有効とする判例と無効とする判例で別れていましたが、最高裁は、「更新料条項が賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載されているなら、賃料の額や更新期間等に照らし高額に過ぎない限り、有効」と判断しました。したがって、東京地区の相場である「期間2年で1，2か月分程度の更新料」は有効となるでしょうが、これを著しく超えた更新料は、無効になる可能性があります。
【借地権の更新料の支払い義務】
これに対し、賃貸住宅と異なり、建物所有を目的とした借地権の更新の場合は、有効か無効かの問題はなく、借地契約書に明記されているかぎり、当然、請求できます。金額は、東京地区では、概ね、借地権価格の５～１０％、あるいは更地価格の２～６％の範囲などと言われています。ただし、更新料の合意ができなくても、法定更新されますので、更新料の合意ができなくても、借地人は、立ち退く必要はありません。
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長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
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1．夫婦親子関係
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２．遺産相続関係
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森 公任・森元 みのり 共同監修
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３．倒産法関係
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家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
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ペット飼育禁止違反を理由として賃貸借契約の解除ができるか
【国土交通省の標準賃貸借契約書】
現在、実務で一般的に用いられる国土交通省の標準賃貸借契約書では、ペットについては、次の三段階に分けて禁止しています。
1、絶対禁止
「猛獣、毒蛇等の明らかに近隣に迷惑をかける動物を飼育すること」
２、大家さんの書面による承諾が必要
「犬、猫等の動物」
３、飼育自由
「観賞用の小鳥、魚等であって明らかに近隣に迷惑をかけるおそれのない動物」
「観賞用の小鳥、魚等」以外は、原則禁止とするもので、常識的な規制ですが、最近は、ペット可を売り物にする賃貸物件も、かなり増えてきています。
【ペット禁止条項のある場合】
〈ペット禁止条項は借地借家法に違反しないか〉
ペット禁止条項も、借地借家法との関係で賃借人の権利を不当に制限するものではないかという意見もありますが、実務上は、借地借家法に違反するものではなく、有効と解されています。犬や猫などのペットを飼うことによって、糞尿などで悪臭が発生したり、不衛生になることも考えられるからです。
〈禁止条項に違反したら即解除可能か〉
（１）ただ、この禁止条項に違反したからといって、直ちに契約解除が有効となるわけではありません。一般的には、解除を認める傾向が強いと言えますが、他の解除条項同様、裁判所は、その特約違反が賃貸人及び賃借人間の信頼関係を破壊するに至った場合にはじめて契約解除を認めています。具体的には、ペットの鳴き声、排泄物、臭い、毛等により、賃貸物件に損害を与え、あるいは近隣に迷惑をかけるおそれがある場合に、「信頼関係の破壊」を認めています。
（２）多くの裁判例は特約違反の事実のみならず、他の要素も踏まえて、賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されていることを理由に解除を有効と認めていますので、他の解除原因と同様に、信頼関係が破壊されたという事情がある方が解除を有効なものと評価される可能性が高いということができます。
【ペット禁止条項のない場合】
それでは、ペット禁止条項がない場合は、契約解除は認められないのでしょうか？
通常の飼育方法の範囲内なら飼育は許されていることになります。しかし、その飼育方法により、建物が損害を被り、近隣住民にも迷惑をかけるなど、通常の飼育方法の範囲を超えてしまった場合は、信頼関係が破壊されているとして賃貸借契約を解除することができるということができます。
【先生と迷い猫vs猫侍２】
9月に猫侍２を、10月に「先生と迷い猫」の映画を観ました。前者は徹底的に漫画的面白さを追求し、後者は心にジワリと心に食い込む作品です。観ている間は猫侍2の方が断然面白く、観終わったあとは、「先生と迷い猫」の方が断然、心にじんと来ます。どちらも傑作です。
猫侍２
http://nekozamurai.info/
先生と迷い猫
http://www.sensei-neko.com/
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本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
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1．夫婦親子関係
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2015年0７月 発売
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「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
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ペット飼育禁止違反を理由として賃貸借契約の解除ができるか
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現在、実務で一般的に用いられる国土交通省の標準賃貸借契約書では、ペットについては、次の三段階に分けて禁止しています。
1、絶対禁止
「猛獣、毒蛇等の明らかに近隣に迷惑をかける動物を飼育すること」
２、大家さんの書面による承諾が必要
「犬、猫等の動物」
３、飼育自由
「観賞用の小鳥、魚等であって明らかに近隣に迷惑をかけるおそれのない動物」
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9月に猫侍２を、10月に「先生と迷い猫」の映画を観ました。前者は徹底的に漫画的面白さを追求し、後者は心にジワリと心に食い込む作品です。観ている間は猫侍2の方が断然面白く、観終わったあとは、「先生と迷い猫」の方が断然、心にじんと来ます。どちらも傑作です。
猫侍２
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賃貸借契約は、通常、２年の区切りが定められています。この２年の区切りのある賃貸借契約書の連帯保証人の責任期間は、賃貸借契約が更新されても、２年の区切りとともに終了するのでしょうか？
実務上、「保証人引受承諾書」には「借主が更新しても引き続き保証人を承諾します」の文言が入っているのが、ほとんどですから、更新後の連帯保証人の責任が問題になることはありません。
しかし、（１）この文言がない場合、連帯保証人は責任を負うのでしょうか？
また、（２）この文言があれば、必ずいかなる場合でも、責任を負うのでしょうか？
まず（１）の問題ですが、これについては、有名な最高裁判決（最高裁平成九年十一月十三日判決）があります。その結論と理由、例外は、以下の通りです。
【結論】
期間の定めのある建物の賃貸借において、賃借人のために保証人が賃貸人との間で保証契約を締結した場合には、保証人は、更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても保証の責めを負う。
【理由】
保証人が更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても保証の責めを負う趣旨で合意がされたものと解するのが相当である。
【例外】
ただし、以下の例外がある。
① 反対の趣旨をうかがわせるような特段の事情がある場合。
② 賃貸人において保証債務の履行を請求することが信義則に反すると認められる場合。
最高裁が、このように判断した理由は、
① 銀行からの借り入れなどと異なり、賃料債務は一定期間ごとに定まった額で発生するものであるから、債務額の予測が容易なこと
② 建物の賃貸借は、通常、更新されるから、連帯保証人も、当然、更新されるものと予測すべきこと
からと思われます。
次に（２）の問題ですが、これは最高裁判例はありませんが、最高裁が「例外」とした場合、つまり、「請求することが信義則に反する場合」は、承諾書をもらっていても、責任はないと考えられます。
どのような場合が「信義則に反する」といえるかは、ケースバイケースで判断することになりますが、大審院の判例から推測するに、
(1) 保証期間の定めがない。
(2) 保証契約締結後相当の期間を経過している。
(3) 以下の事態が生じている。
① 賃借人がしばしば賃料の支払いを怠り将来も誠実にその債務を履行する見込みがない
② 保証後賃借人の資産状態が著しく悪化し、それ以上保証を継続するとその後の分に対し将来求償権の実現がおぼつかなくなるおそれがある
③ 賃借人が継続して債務の履行を怠っているのに賃貸人が保証人にその事実を告知せず、また、遅滞の生ずるごとに保証債務の履行を求めず突如として一時に多額の延滞賃料の支払いを求め保証人を予期せぬ困惑に陥らしめる
(4)それにも関わらず賃貸人が賃貸借の解除、明渡請求等の処置を取ることなく依然として賃借人に使用収益をさせている。
つまり、賃貸人が、追い出しても入居者が決まらない、それなら保証人から回収すれば良い、と考えて、賃料滞納を永年放置し、多額の賃料滞納になったときに、突然、保証人に請求した場合が典型です。
賃貸人も、保証人の損害を回避すべき信義則上の義務があるといってよいでしょう。
こう考えると、更新後も責任を負うか否かは「保証人引受承諾書」の文言とは関係なく、賃貸人が、保証人の損害を回避すべき信義則上の義務を怠ったと認められるときは、連帯保証人に責任追及できず、損害回避の義務に違反していないときは、保証人に滞納賃料の請求ができる、と考えられます。
それでは、「保証人引受承諾書」の文言は意味がないのかというと、そうではなく、更新後の責任も明記してあるか否かで、信義則上の義務の程度がかなり異なってきます。
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平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。発売１０日で増刷決定です）
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
賃貸借契約は、通常、２年の区切りが定められています。この２年の区切りのある賃貸借契約書の連帯保証人の責任期間は、賃貸借契約が更新されても、２年の区切りとともに終了するのでしょうか？
実務上、「保証人引受承諾書」には「借主が更新しても引き続き保証人を承諾します」の文言が入っているのが、ほとんどですから、更新後の連帯保証人の責任が問題になることはありません。
しかし、（１）この文言がない場合、連帯保証人は責任を負うのでしょうか？
また、（２）この文言があれば、必ずいかなる場合でも、責任を負うのでしょうか？
まず（１）の問題ですが、これについては、有名な最高裁判決（最高裁平成九年十一月十三日判決）があります。その結論と理由、例外は、以下の通りです。
【結論】
期間の定めのある建物の賃貸借において、賃借人のために保証人が賃貸人との間で保証契約を締結した場合には、保証人は、更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても保証の責めを負う。
【理由】
保証人が更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても保証の責めを負う趣旨で合意がされたものと解するのが相当である。
【例外】
ただし、以下の例外がある。
① 反対の趣旨をうかがわせるような特段の事情がある場合。
② 賃貸人において保証債務の履行を請求することが信義則に反すると認められる場合。
最高裁が、このように判断した理由は、
① 銀行からの借り入れなどと異なり、賃料債務は一定期間ごとに定まった額で発生するものであるから、債務額の予測が容易なこと
② 建物の賃貸借は、通常、更新されるから、連帯保証人も、当然、更新されるものと予測すべきこと
からと思われます。
次に（２）の問題ですが、これは最高裁判例はありませんが、最高裁が「例外」とした場合、つまり、「請求することが信義則に反する場合」は、承諾書をもらっていても、責任はないと考えられます。
どのような場合が「信義則に反する」といえるかは、ケースバイケースで判断することになりますが、大審院の判例から推測するに、
(1) 保証期間の定めがない。
(2) 保証契約締結後相当の期間を経過している。
(3) 以下の事態が生じている。
① 賃借人がしばしば賃料の支払いを怠り将来も誠実にその債務を履行する見込みがない
② 保証後賃借人の資産状態が著しく悪化し、それ以上保証を継続するとその後の分に対し将来求償権の実現がおぼつかなくなるおそれがある
③ 賃借人が継続して債務の履行を怠っているのに賃貸人が保証人にその事実を告知せず、また、遅滞の生ずるごとに保証債務の履行を求めず突如として一時に多額の延滞賃料の支払いを求め保証人を予期せぬ困惑に陥らしめる
(4)それにも関わらず賃貸人が賃貸借の解除、明渡請求等の処置を取ることなく依然として賃借人に使用収益をさせている。
つまり、賃貸人が、追い出しても入居者が決まらない、それなら保証人から回収すれば良い、と考えて、賃料滞納を永年放置し、多額の賃料滞納になったときに、突然、保証人に請求した場合が典型です。
賃貸人も、保証人の損害を回避すべき信義則上の義務があるといってよいでしょう。
こう考えると、更新後も責任を負うか否かは「保証人引受承諾書」の文言とは関係なく、賃貸人が、保証人の損害を回避すべき信義則上の義務を怠ったと認められるときは、連帯保証人に責任追及できず、損害回避の義務に違反していないときは、保証人に滞納賃料の請求ができる、と考えられます。
それでは、「保証人引受承諾書」の文言は意味がないのかというと、そうではなく、更新後の責任も明記してあるか否かで、信義則上の義務の程度がかなり異なってきます。
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「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
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「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
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販売価格 1,404円
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２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
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森公任 ・ 森元みのり共同 監修
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（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
貸している建物が古くなった、建替えたいから出て行ってくれ、という相談は多い。この種の訴訟は、大家側にとってかなりしんどい事件であるが、東京地裁 平成25年６月14日判決では、建物の耐震性を重視して明け渡しを認めている。
このケースを分析してみよう。
双方の必要性であるが、
① 賃貸人が、本件建物を使用するという必要性はない。
② 賃借人には、本件建物を利用する必然性は乏しく、契約上保護すべき必要性もない。賃借人の経営するゲームセンターは赤字である。もともと競合他社の開業を阻止するために開業した経緯がある。
として、双方の利用の必要性については、どっちもどっちという判断である。
裁判所が注目したのは、耐震性である。
① 建物は、昭和36年ころ建築の商業用建物である。
② 本件建物は、当時としても、施工レベルが劣る建物だった。
③ 耐用年数を超えており、しかも、経年以上に劣化が激しい。
④ 建物全体に構造的な問題がある。
⑤ 耐震補強工事は、かかる経費を考えると現実的でない。
⑥ 本件建物の耐震性は震度５弱程度でも、人命を損ないかねないほどにきけんな状態である。
これらを考えると、
賃貸人自らが使用する必要性が認められる場合に準ずるほどの必要性が認められる
として、明渡を認めている。
しかし、建て替えにより敷地の高度利用が可能となり、賃貸人が一方的に、経済的メリットを享受することを考え、そのバランスから賃貸人に立退き料の支払いを命じている。
ただし、高度な必要性を考え、立退き料は、借家権価格の半分である4,130万円（借家権価格は、8,260万円）であると判断している。
立ち退き料＝借家権価格とせず、借家権価格の半分を立ち退き料とした点が注目されます。
[ＯＭＡＫＥ]
前回の旅行の続き
最近、猫島は休日ともなると、若い人であふれ、ここは原宿か六本木かと思うほどで、疲れます。しかし、それ以外の島は、風情があり、癒されます。写真は、煮干しで有名な伊吹島。本当に静かでした。
写真左端に、坂を登ってくるおばあさん。その向こうには、黒い瓦の屋根が連なり、さらにむこうには、瀬戸内の碧い海と島がみえます。
写真右には黄色いひまわりが咲き、その向こうには伊吹島の緑の山。
空は、すでに秋の気配を感じる白い雲。
空の一部が黒い煙のようなものが写っていますが、これは、写真が汚れているのではなく、ほんとうに黒い煙なんです。この島では、あちこちで、ゴミを燃やしているんです。
写真は、クリックすると拡大します。
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森公任 監修
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本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
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「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
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1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
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① 賃貸人が、本件建物を使用するという必要性はない。
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① 建物は、昭和36年ころ建築の商業用建物である。
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これらを考えると、
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として、明渡を認めている。
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「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
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03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
都心部の借地人の方から時々相談をうけるのが、「敷地の一部を駐車場として貸して良いのか」という相談です。都会では、借地権と言っても「土地を借りている」と言う意識はなく、ほとんど所有しているという意識です。そこで、老後対策で、家の敷地のあまっている部分を駐車場として貸し、賃料収入を得ようというわけです。
しかし、借地権は、建物所有を目的として貸しています。駐車場利用目的で貸しているわけではないのです。建物利用に付随した駐車場なら認められるでしょうが、駐車場そのものの利用は用法違反になります。
例えば、自宅なら、家族のための駐車場、商業用の建物なら顧客のための駐車場、貸アパートなら入居者専用の駐車場、こういうものは、建物利用に付随した駐車場として認められるでしょう。
これに対し、敷地の一部を月極めの駐車場として貸すことは、無断転貸であり、目的違反にもなります。
老後対策に駐車場として利用しようという発想は、なかなかアイデァだと思いますが、地主さんや弁護士と十分に相談されたほうがいいと思います。
それでは、資材置き場等で土地を借りている場合、ここを駐車場として貸すのは、どうでしょうか。
この場合も、この資材置き場利用者が便宜的に駐車場として利用するのは問題はないと思いますが、月極めで駐車代をとるとしたら、やはり転貸であり、地主さんの承諾が必要でしょう。
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「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
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2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「人の死と同時に必ず発生する相続。相続が発生した場合の相続分、遺言、遺産分割、登記、裁判所での調停などの手続き、相続税知識まで幅広くフォローしています。また相続が発生する前から準備をしておきたい事項について、贈与税の知識や生前契約、成年後見、信託などの財産管理契約のしくみについても解説しています。
相続登記申請書、遺言状、契約書、家事調停手続きなどの書式サンプルも豊富に掲載しています。平成27年度の税制改正にも対応した安心の1冊です！」
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これに対し、敷地の一部を月極めの駐車場として貸すことは、無断転貸であり、目的違反にもなります。
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それでは、資材置き場等で土地を借りている場合、ここを駐車場として貸すのは、どうでしょうか。
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