ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
2014/10/01 (Wed)のブログで、最高裁が、「不動産業者による建物明渡交渉は違法」は違法だと断じたこと、事案は暴力団からみだったが最高裁は、一般論として、報酬目的で立ち退き交渉をするのは弁護士法違反で犯罪だ、と断じていること、したがって、堅気の不動産業者でも、報酬目的で立ち退き交渉をすれば犯罪者ということになると述べた。
仮に立ち退き交渉そのものが有料でも、今の入居者を追い出して次の新規入居者斡旋の仕事を得ようというのだから、全体的に見れば有償であり、弁護士法違反になるとも論じた。
しかし、東京地判 平26・6・13は、宅地建物取引業者の従業員の報酬を得ず行った退去交渉に弁護士法違反はないと断じている。
事案の概要は以下のとおりである。（金額との他、事実を修正してあります）
１、Ａは、Ｂと売買契約を締結したが、弁護士を通じて手付け倍返し金100万円を供託して売買契約を解除した。
２、弁護士が、それ以上のことはしなかったので、Ａは、仲介業者のＣに頼んでＢに手付け倍返し金100万円に加えて解決のための金銭100万円を支払い、立ち退いてもらった。
３、当該交渉において、Ｃには問題解決後に本件建物の売却をＣの営業につなげたいとの思惑はあったが、退去交渉に関する報酬は得ていなかった。
４、Ａは、Ｃに、弁護士法違反を理由として、解決のための100万円の損害賠償を求めた。
このようなケースで、東京地裁は、以下のように判断した。
「Xは、Y1の退去交渉はに違反すると主張するが、認定事実に照らすと、弁護士法72条所定の「報酬を得る目的」及び「業とする」の要件の充足を認めることはできず、他にもこれを認める証拠はない。
まあ、事案の解決としては、至極常識的な解決です。自分は明渡の恩恵を受けていながら、解決してくれたＣから、明渡のための金銭を回収しようというのは、いくらなんでも？でしょう。
しかし、本件では、たまたま適法とされましたが、退去交渉が、報酬を得る目的で業としてなされ、弁護士法に違反するとされた裁判例として、最高裁 平22・7・20、東京地判 平20・10・22、東京高判 昭43・12・13 判例時報574-81等、結構、あります。
安易に大家さんからの立退き交渉の依頼は受けないほうが賢明です。
にほんブログ村
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。発売１０日で増刷決定です）
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
2014/10/01 (Wed)のブログで、最高裁が、「不動産業者による建物明渡交渉は違法」は違法だと断じたこと、事案は暴力団からみだったが最高裁は、一般論として、報酬目的で立ち退き交渉をするのは弁護士法違反で犯罪だ、と断じていること、したがって、堅気の不動産業者でも、報酬目的で立ち退き交渉をすれば犯罪者ということになると述べた。
仮に立ち退き交渉そのものが有料でも、今の入居者を追い出して次の新規入居者斡旋の仕事を得ようというのだから、全体的に見れば有償であり、弁護士法違反になるとも論じた。
しかし、東京地判 平26・6・13は、宅地建物取引業者の従業員の報酬を得ず行った退去交渉に弁護士法違反はないと断じている。
事案の概要は以下のとおりである。（金額との他、事実を修正してあります）
１、Ａは、Ｂと売買契約を締結したが、弁護士を通じて手付け倍返し金100万円を供託して売買契約を解除した。
２、弁護士が、それ以上のことはしなかったので、Ａは、仲介業者のＣに頼んでＢに手付け倍返し金100万円に加えて解決のための金銭100万円を支払い、立ち退いてもらった。
３、当該交渉において、Ｃには問題解決後に本件建物の売却をＣの営業につなげたいとの思惑はあったが、退去交渉に関する報酬は得ていなかった。
４、Ａは、Ｃに、弁護士法違反を理由として、解決のための100万円の損害賠償を求めた。
このようなケースで、東京地裁は、以下のように判断した。
「Xは、Y1の退去交渉はに違反すると主張するが、認定事実に照らすと、弁護士法72条所定の「報酬を得る目的」及び「業とする」の要件の充足を認めることはできず、他にもこれを認める証拠はない。
まあ、事案の解決としては、至極常識的な解決です。自分は明渡の恩恵を受けていながら、解決してくれたＣから、明渡のための金銭を回収しようというのは、いくらなんでも？でしょう。
しかし、本件では、たまたま適法とされましたが、退去交渉が、報酬を得る目的で業としてなされ、弁護士法に違反するとされた裁判例として、最高裁 平22・7・20、東京地判 平20・10・22、東京高判 昭43・12・13 判例時報574-81等、結構、あります。
安易に大家さんからの立退き交渉の依頼は受けないほうが賢明です。
にほんブログ村
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。発売１０日で増刷決定です）
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
PR
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
【修繕義務免除の特約の有効性】
修繕に関する特約は原則として有効とされています。この場合も、（1）特約の必要性があり、（2）特約の内容が暴利的ではないという客観的＆合理的な理由が存在し、（3）賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等を負うことについて認識しており、（4）賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること、を要件として、特約は有効になると解されていますが、居住用の建物賃貸借の場合、この特約に有効性を認められるのは、かなり限定的でしょう。
〈特約の有効性を認める例と認められない例〉
居住用賃借人の責任範囲は限定的で、小修理・小修繕に限られると考えられています。例えば、ドアの蝶番を直した様な場合がそうです。
小修繕の範囲を超える大規模な修繕に掛かった費用は、修繕特約があったとしても居住用の場合は、その有効性を認めることは困難で、賃借人から賃貸人に対してそれらの費用が請求されることがあります。
〈トラブル対策〉
賃借人の修繕義務を契約で取り決める場合、その範囲を具体的に取り決めておくことが後にトラブルを起こさない為のポイントとなります。
【修繕義務不履行】
〈相殺〉
賃貸人の修繕義務の不履行による損害賠償請求と賃借人の賃料支払い義務とを相殺する方法が一般的です。修繕義務不履行の範囲で家賃の支払いを拒否できます。
〈費用償還請求権〉
しかし、修繕が急を要する場合や、自分自身で業者に依頼して修繕ができる場合は、賃借人が代金を支払って修繕した後で、その費用を賃貸人に請求するという方法もあります。これを費用償還請求権（民法６０８条）といいます。費用支出後直ちに必要費償還請求（同条１項）をすることができますが、賃貸借契約終了後、目的物を返還してから１年以内に請求しなければなりません（民法６２２条、民法６００条）。
にほんブログ村
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。発売１０日で増刷決定です）
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
【修繕義務免除の特約の有効性】
修繕に関する特約は原則として有効とされています。この場合も、（1）特約の必要性があり、（2）特約の内容が暴利的ではないという客観的＆合理的な理由が存在し、（3）賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等を負うことについて認識しており、（4）賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること、を要件として、特約は有効になると解されていますが、居住用の建物賃貸借の場合、この特約に有効性を認められるのは、かなり限定的でしょう。
〈特約の有効性を認める例と認められない例〉
居住用賃借人の責任範囲は限定的で、小修理・小修繕に限られると考えられています。例えば、ドアの蝶番を直した様な場合がそうです。
小修繕の範囲を超える大規模な修繕に掛かった費用は、修繕特約があったとしても居住用の場合は、その有効性を認めることは困難で、賃借人から賃貸人に対してそれらの費用が請求されることがあります。
〈トラブル対策〉
賃借人の修繕義務を契約で取り決める場合、その範囲を具体的に取り決めておくことが後にトラブルを起こさない為のポイントとなります。
【修繕義務不履行】
〈相殺〉
賃貸人の修繕義務の不履行による損害賠償請求と賃借人の賃料支払い義務とを相殺する方法が一般的です。修繕義務不履行の範囲で家賃の支払いを拒否できます。
〈費用償還請求権〉
しかし、修繕が急を要する場合や、自分自身で業者に依頼して修繕ができる場合は、賃借人が代金を支払って修繕した後で、その費用を賃貸人に請求するという方法もあります。これを費用償還請求権（民法６０８条）といいます。費用支出後直ちに必要費償還請求（同条１項）をすることができますが、賃貸借契約終了後、目的物を返還してから１年以内に請求しなければなりません（民法６２２条、民法６００条）。
にほんブログ村
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。発売１０日で増刷決定です）
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
〈原則〉
大家さんは、「雨風をしのげるだけの空間」を利用させているのではなく、賃借人が、「居住として利用できる空間」を貸しています。賃借人も、居住として利用できる家だかからこそ、家賃を支払っているわけです。
そこから、大家さんは、賃料をもらう対価として、賃借人に、契約の目的に従って使用収益させる義務があるとされています。お金をいただく以上は、単に、「借人による使用収益を妨げなければいい」いうものではなく、賃貸人は「貸借の目的物の修繕義務」負担します。修繕義務は民法上も明文で規定されています（民法６０６条）。
〈例外〉
ただし、賃借人が故意又は不注意で修繕を要する状態にしてしまった場合には、賃貸人に修繕を求めることはできません。
【大家には、修繕の権利がある】
この修繕義務は、ちょっと他の義務と異なります。修繕義務は、同時に大家さんの修繕の権利を認めるものであり、入居者に、修繕の必要があることを賃貸人である大家さんに遅滞なく通知する通知義務（民法６１５条）を課すものです。
【修繕義務は、どの程度の破損で生ずるのか】
大家には、修繕の権利や義務があるといっても、些細なキズ程度なら、修繕の義務も権利もありません。
最高裁の判例（昭和38年11月28日で）は、「居住の用に耐えきれない状態が生じ、著しく（生活に）支障が生じた場合に修繕義務が生じる」と述べたものものありますが、実務では、もう少し軽い損傷でも、「社会通念上賃借人の使用収益に支障が生する場合」には、修繕義務が生ずると解されています。
例えば、東京地判 平成26・4・22は、マッサージ店として貸した物件につき、西側窓付近の壁面のひび割れ、東側付近の壁面のひび割れ、西側壁面のひび割れ、トイレ内タイルのひび割れについては、修繕義務がないと判断しています。
ただ、社会通念上、使用に支障が生ずる場合でも、耐用年数を過ぎた（老朽化した）設備の場合なども、修繕義務があるのかについては、明確な結論はでていません。
にほんブログ村
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。発売１０日で増刷決定です）
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
〈原則〉
大家さんは、「雨風をしのげるだけの空間」を利用させているのではなく、賃借人が、「居住として利用できる空間」を貸しています。賃借人も、居住として利用できる家だかからこそ、家賃を支払っているわけです。
そこから、大家さんは、賃料をもらう対価として、賃借人に、契約の目的に従って使用収益させる義務があるとされています。お金をいただく以上は、単に、「借人による使用収益を妨げなければいい」いうものではなく、賃貸人は「貸借の目的物の修繕義務」負担します。修繕義務は民法上も明文で規定されています（民法６０６条）。
〈例外〉
ただし、賃借人が故意又は不注意で修繕を要する状態にしてしまった場合には、賃貸人に修繕を求めることはできません。
【大家には、修繕の権利がある】
この修繕義務は、ちょっと他の義務と異なります。修繕義務は、同時に大家さんの修繕の権利を認めるものであり、入居者に、修繕の必要があることを賃貸人である大家さんに遅滞なく通知する通知義務（民法６１５条）を課すものです。
【修繕義務は、どの程度の破損で生ずるのか】
大家には、修繕の権利や義務があるといっても、些細なキズ程度なら、修繕の義務も権利もありません。
最高裁の判例（昭和38年11月28日で）は、「居住の用に耐えきれない状態が生じ、著しく（生活に）支障が生じた場合に修繕義務が生じる」と述べたものものありますが、実務では、もう少し軽い損傷でも、「社会通念上賃借人の使用収益に支障が生する場合」には、修繕義務が生ずると解されています。
例えば、東京地判 平成26・4・22は、マッサージ店として貸した物件につき、西側窓付近の壁面のひび割れ、東側付近の壁面のひび割れ、西側壁面のひび割れ、トイレ内タイルのひび割れについては、修繕義務がないと判断しています。
ただ、社会通念上、使用に支障が生ずる場合でも、耐用年数を過ぎた（老朽化した）設備の場合なども、修繕義務があるのかについては、明確な結論はでていません。
にほんブログ村
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。発売１０日で増刷決定です）
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
「更新料・敷金・権利金・礼金・保証金とは何か？その1,その２から、お読みください」
Ⅲ［保証金とは何か］
建物賃貸借契約では、しばしば保証金という名目で金銭授受が行われますが、保証金は、敷金や礼金、権利金と異なり、多様な性格の預り金をひとまとめにして保証金といっているだけで、「これは保証金だから、こうなる」という結論は、単純には言えません。
〈敷金の性質を有する保証金〉
保証金で一番多いのは、敷金の性質を有する場合です。特に居住用の建物賃貸借契約を締結する場合に授受される保証金は、敷金を保証金と言い換えているにすぎないケースがほとんどです。
この場合の保証金は、敷金の性質を有していますから、借家契約が終了して借主が退去するまでの間に生じた借家人の債務を差し引いて返金することになります。
この場合の保証金は、特約のない限り、オーナーチェンジに従って、新オーナーに移転されます。
〈建設協力金としての保証金〉
建設協力金として授受される金銭を保証金と称している場合もあります。この保証金は、貸主が借主の希望する建物を建てて貸す賃貸借契約の際に授受されるもので、敷金的性質は全くありません。
主にスーパー、コンビニ、ドラッグストアーなどを建設する際に利用されます。本来なら、賃借人が土地を借りて自費で建物を建てるべきですが、そうなると、借地権が発生してしまいます。そこで、地主に建設協力金という保証金を差し入れ、その保証金で地主に借家人の指定する建物を建ててもらい、その建物をスーパー等が賃借するという構成をとります。これだと借地権が発生しません。
この場合の保証金は、特約のない限り、オーナーチェンジがあっても、新オーナーには移転されません。
この場合の保証金は償却できるのか、返済するのかは、契約によって異なりますが、税務対策から、返済すべきものとしている場合が多いようです。ただ、返済予定している場合でも、実際は、本来の賃料額に、その返済額を上乗せして賃料設定する場合があります。また、返済は、無利息で、7年～１０年の期限とすることが多いです。
〈権利金としての保証金〉
建物賃貸借契約の締結に際し、建物の明渡し時に保証金の一部を償却するという特約をすることがよくあります。例えば、賃貸借契約時に100万円の保証金を借主が賃貸人に支払い、返還時に、30万円を差し引いて返金するという特約です。この場合、償却部分30万円は、権利金の性質があり、非償却部分70万円は、敷金の性質があることになります。したがって、法律関係は、償却部分は権利金として処理し、非償却部分は敷金として処理することになります。
〈更新料としての保証金〉
契約の更新ごとに保証金の一部を償却し、その償却額を借主が補充するという特約をする場合があります。この場合、その償却される保証金は、更新料を保証金と言い換えているだけです。
したがって、居住用の場合は、その金額が更新料として認められるものなのか、最高裁判例の趣旨を踏まえて検討する必要があります。
なお、居住用建物における「更新料」については、最高裁は、「一般に、賃料の補充ないし前払い、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有するもの」と述べています（最高裁・平成23年7月15日判決）。
にほんブログ村
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。発売１０日で増刷決定です）
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
「更新料・敷金・権利金・礼金・保証金とは何か？その1,その２から、お読みください」
Ⅲ［保証金とは何か］
建物賃貸借契約では、しばしば保証金という名目で金銭授受が行われますが、保証金は、敷金や礼金、権利金と異なり、多様な性格の預り金をひとまとめにして保証金といっているだけで、「これは保証金だから、こうなる」という結論は、単純には言えません。
〈敷金の性質を有する保証金〉
保証金で一番多いのは、敷金の性質を有する場合です。特に居住用の建物賃貸借契約を締結する場合に授受される保証金は、敷金を保証金と言い換えているにすぎないケースがほとんどです。
この場合の保証金は、敷金の性質を有していますから、借家契約が終了して借主が退去するまでの間に生じた借家人の債務を差し引いて返金することになります。
この場合の保証金は、特約のない限り、オーナーチェンジに従って、新オーナーに移転されます。
〈建設協力金としての保証金〉
建設協力金として授受される金銭を保証金と称している場合もあります。この保証金は、貸主が借主の希望する建物を建てて貸す賃貸借契約の際に授受されるもので、敷金的性質は全くありません。
主にスーパー、コンビニ、ドラッグストアーなどを建設する際に利用されます。本来なら、賃借人が土地を借りて自費で建物を建てるべきですが、そうなると、借地権が発生してしまいます。そこで、地主に建設協力金という保証金を差し入れ、その保証金で地主に借家人の指定する建物を建ててもらい、その建物をスーパー等が賃借するという構成をとります。これだと借地権が発生しません。
この場合の保証金は、特約のない限り、オーナーチェンジがあっても、新オーナーには移転されません。
この場合の保証金は償却できるのか、返済するのかは、契約によって異なりますが、税務対策から、返済すべきものとしている場合が多いようです。ただ、返済予定している場合でも、実際は、本来の賃料額に、その返済額を上乗せして賃料設定する場合があります。また、返済は、無利息で、7年～１０年の期限とすることが多いです。
〈権利金としての保証金〉
建物賃貸借契約の締結に際し、建物の明渡し時に保証金の一部を償却するという特約をすることがよくあります。例えば、賃貸借契約時に100万円の保証金を借主が賃貸人に支払い、返還時に、30万円を差し引いて返金するという特約です。この場合、償却部分30万円は、権利金の性質があり、非償却部分70万円は、敷金の性質があることになります。したがって、法律関係は、償却部分は権利金として処理し、非償却部分は敷金として処理することになります。
〈更新料としての保証金〉
契約の更新ごとに保証金の一部を償却し、その償却額を借主が補充するという特約をする場合があります。この場合、その償却される保証金は、更新料を保証金と言い換えているだけです。
したがって、居住用の場合は、その金額が更新料として認められるものなのか、最高裁判例の趣旨を踏まえて検討する必要があります。
なお、居住用建物における「更新料」については、最高裁は、「一般に、賃料の補充ないし前払い、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有するもの」と述べています（最高裁・平成23年7月15日判決）。
にほんブログ村
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。発売１０日で増刷決定です）
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
「更新料・敷金・権利金・礼金・保証金とは何か？その1」からお読みください。
Ⅱ敷金・権利金・礼金
【敷金とは何か】
敷金は、借主が入居する際に、借主から貸主に預ける金銭です。その目的は、借家契約が終了して借主が退去するまでの間に生じた借家人の債務を担保することです。担保されるのは、契約終了までの債務と終了後明渡し完了までの債務です。例えば滞納賃料、契約終了後明渡しまでの使用損害金、建物に関する損害賠償債務がこれに該当します。
敷金をこれらの債務に充当するかは貸主の自由で、敷金が差し入れられているからといって、その分の賃料を支払わなくてよいということにはなりません。
【敷金の返還時期について】
判例によれば、敷金返還請求権は、賃貸借契約終了時ではなく、借主が建物明け渡しを完了した時点で発生します。敷金は、賃貸借開始から終了後、さらには明渡し完了までの賃借人の債務も担保するものだからです。
したがって、敷金を返してくれなければ、建物は明け渡さないという主張（これを「同時履行の抗弁権」といいます）は認められません。
ただ、敷金の返還をめぐるトラブルを防ぐためには、契約書に敷金内容の返還時期を明確にしておくことがのぞましいでしょう。賃貸住宅市場で一般に使用されている国土交通省作成の賃貸住宅標準契約書では、「建物明け渡しがあったときは、『遅滞なく』返還する」という表現が用いられています。ケースによっては、○日以内と期間を明確にするほうが好ましい場合もあります。
この場合の敷金は、特約のない限り、オーナーチェンジに従って、新オーナーに移転されます。
[返還される金銭と返還されない金銭]
賃貸借契約に伴い授受される金銭には、敷金のほかに礼金、権利金、保証金などと呼ばれる金銭の授受があります。敷金と異なり、これらの内容は、必ずしも明確ではなく、その内容はケースにより千差万別です。
［権利金］
家屋や店舗、土地を対象とした賃貸借契約を交わす際によく聞かれるのが権利金という言葉です。不動産実務では、居住用目的の建物賃貸借では権利金が要求されることはほとんどなく、建物賃貸借ではおもに営業目的の賃借権を設定する際に授受され、土地では借地権を設定する際の借地権の対価として支払われます
この権利金は、（１）賃貸借設定の対価（２）賃料の一部の前払い（３）場所的権利に対する対価（４）営業上の利益の対価として、あるいは（１）～（４）の混合型として授受されます。いずれの場合でも、返還は予定されておりません。
ただし、期間の定めのある賃貸借で、中途で解約された場合は、たとえそれが賃借人の債務不履行による賃貸借でも、一般に賃貸借期間と残存期間を案分して残存期間分に相応する権利金の返還をすべきであると解されています。
この点、トラブルになりやすいので、契約書に、中途解約の場合どうするか、明記しておくといいでしょう。
［礼金］
礼金は、アパートを賃貸する際に授受されることが多い金銭です。礼金という名称の通り、「賃貸していただいたことのお礼」として借主が支払うもので、権利金同様、借主の退去時には返金する必要がありません。中途で解約した場合も、返金の必要はありません。
にほんブログ村
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。発売１０日で増刷決定です）
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
「更新料・敷金・権利金・礼金・保証金とは何か？その1」からお読みください。
Ⅱ敷金・権利金・礼金
【敷金とは何か】
敷金は、借主が入居する際に、借主から貸主に預ける金銭です。その目的は、借家契約が終了して借主が退去するまでの間に生じた借家人の債務を担保することです。担保されるのは、契約終了までの債務と終了後明渡し完了までの債務です。例えば滞納賃料、契約終了後明渡しまでの使用損害金、建物に関する損害賠償債務がこれに該当します。
敷金をこれらの債務に充当するかは貸主の自由で、敷金が差し入れられているからといって、その分の賃料を支払わなくてよいということにはなりません。
【敷金の返還時期について】
判例によれば、敷金返還請求権は、賃貸借契約終了時ではなく、借主が建物明け渡しを完了した時点で発生します。敷金は、賃貸借開始から終了後、さらには明渡し完了までの賃借人の債務も担保するものだからです。
したがって、敷金を返してくれなければ、建物は明け渡さないという主張（これを「同時履行の抗弁権」といいます）は認められません。
ただ、敷金の返還をめぐるトラブルを防ぐためには、契約書に敷金内容の返還時期を明確にしておくことがのぞましいでしょう。賃貸住宅市場で一般に使用されている国土交通省作成の賃貸住宅標準契約書では、「建物明け渡しがあったときは、『遅滞なく』返還する」という表現が用いられています。ケースによっては、○日以内と期間を明確にするほうが好ましい場合もあります。
この場合の敷金は、特約のない限り、オーナーチェンジに従って、新オーナーに移転されます。
[返還される金銭と返還されない金銭]
賃貸借契約に伴い授受される金銭には、敷金のほかに礼金、権利金、保証金などと呼ばれる金銭の授受があります。敷金と異なり、これらの内容は、必ずしも明確ではなく、その内容はケースにより千差万別です。
［権利金］
家屋や店舗、土地を対象とした賃貸借契約を交わす際によく聞かれるのが権利金という言葉です。不動産実務では、居住用目的の建物賃貸借では権利金が要求されることはほとんどなく、建物賃貸借ではおもに営業目的の賃借権を設定する際に授受され、土地では借地権を設定する際の借地権の対価として支払われます
この権利金は、（１）賃貸借設定の対価（２）賃料の一部の前払い（３）場所的権利に対する対価（４）営業上の利益の対価として、あるいは（１）～（４）の混合型として授受されます。いずれの場合でも、返還は予定されておりません。
ただし、期間の定めのある賃貸借で、中途で解約された場合は、たとえそれが賃借人の債務不履行による賃貸借でも、一般に賃貸借期間と残存期間を案分して残存期間分に相応する権利金の返還をすべきであると解されています。
この点、トラブルになりやすいので、契約書に、中途解約の場合どうするか、明記しておくといいでしょう。
［礼金］
礼金は、アパートを賃貸する際に授受されることが多い金銭です。礼金という名称の通り、「賃貸していただいたことのお礼」として借主が支払うもので、権利金同様、借主の退去時には返金する必要がありません。中途で解約した場合も、返金の必要はありません。
にほんブログ村
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。発売１０日で増刷決定です）
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）