2015/06/02 (Tue) 家賃保証会社が入居者に代わりに家賃を支払ったとき、大家や家賃保証会社は、賃料不払いを理由に契約解除できるか

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かなり数がへったものの、家賃保証会社は、いまだに不動産賃貸業界において、重要な位置を占めている。入居者に家賃滞納があったとき、保証会社が代行して大家に支払い、保証会社が入居者に家賃を請求するという会社である。経済的には、大家から家賃滞納リスクを保証料で買う事業ということになる。

ただ、このリスクを金銭的に評価して合理性ある保証料を設定するというのは、非常に難しいらしく、追い詰められた家賃保証会社が、入居者を強引に追い出してマスコミから非難されたこともある。

ところで、入居者が家賃滞納して家賃保証会社が代わりに家賃を支払ったときでも、大家や家賃保証会社は、賃料不払いを理由に契約解除できるだろうか。大阪高判 平25・11・22判決は、この問題を扱い、解除できると判断したものである。（なお、この高裁判例は、最高裁 H26・6・26の上告却下により、事実上、確定している。
この点について、同判決を分析してみよう。

家賃保証の経済的効用については次のように述べている。
「本件保証委託契約のような賃貸借保証委託契約は、保証会社が賃借人の賃貸人に対する賃料支払債務を保証し、賃借人が賃料の支払を怠った場合に、保証会社が保証限度額内で賃貸人にこれを支払うこととするものであり、これにより、賃貸人にとっては安定確実な賃料収受を可能とし、賃借人にとっても容易に賃借が可能になるという利益をもたらすものであると考えられる。」

家賃保証の法律的性質については次のように述べている。
「しかし、賃貸借保証委託契約に基づく保証会社の支払は代位弁済であって、賃借人による賃料の支払ではない」

そして、この法律論から、「賃貸借契約の債務不履行の有無を判断するに当たり、保証会社による代位弁済の事実を考慮すべきか」という問題について、以下のように述べている。
「賃貸借契約の債務不履行の有無を判断するに当たり、保証会社による代位弁済の事実を考慮することは相当でない。なぜなら、保証会社の保証はあくまでも保証委託契約に基づく保証の履行であって、これにより、賃借人の賃料の不払という事実に消長を来すものではなく、ひいてはこれによる賃貸借契約の解除原因事実の発生という事態を妨げるものではないことは明らかである。」

ただし、この判例を、どこまで一般化できるか、疑問である。本件では、
① 入居者は、度重なる催促にも関わらず一年分の家賃を滞納していること。
② 保証会社にも支払っていないこと
から、賃借人の一連の行為は、極めて悪質であり、信頼関係違反を認定されてもやむを得ない事案であった。
しかし、①滞納賃料がわずかで、しかも、②保証会社にはきちんと返済している場合には、信頼関係違反があるとはいえず、契約解除が認められないのではないか。


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