ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
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家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
大家業をやっていると、どうしても何年かに一度は家賃滞納問題に直面する。大規模に賃貸業をしている大家さんなんかは、何年に一度のレベルではなく、頻繁に直面する問題だろう。
で、まず仲介した不動産屋に相談に行く。不動産屋に行っても、そのマンションとかビル一棟の管理をゆだねている場合なんかは、それなりに対応してくれるが、その一室の仲介しか頼んだことがない大家さんなんかは、たいていの仲介業者は相手にしない。「うちは、仲介だけの会社なんで」。売るとなったら、途端に態度が変わりますが。
困ったアナタは、弁護士のところに相談に行く。弁護士は、「お金はかかりますが、確実に追い出せます」と自信ありげに宣言する。そこで、アナタは、おそるおそる弁護士に尋ねる。「あのう、費用はいくらくらいかかるんでしょうか？」弁護士は答える。「着手金が○万円、追い出したら同額、強制執行するなら○万円、保全をかけるなら、さらに○万円。」そしてダメ押し的にこう宣言する。「あと、立会人という強制執行の現場をしてくれる人に○○○万円」。
アナタは、頭の中で計算する。「軽く100万円超えるじゃないか！！この家の家賃は、5万円だぞ！！」。アナタは「考えてみます」といって、事務所を早々に退散する。
そこでアナタに悪魔がささやく。「悪いのは借りている野郎じゃないか実力で追い出してやる」。「追い出し専門業者がいたな、あそこに頼もう。」
こういうことを実行してしまった大家さんがいる。これに対し東京地裁Ｈ24.3｡9判決が、こういう大家さんに厳しい判断を下している。
賃借していたマンションの管理を行っていた会社から、家賃の滞納を理由として同マンションからの退去を強制され、家財等も置き去りにしたまま追い出された原告が、会社に対し、不法行為による損害賠償請求権に基づき原告が被った損害相当額の支払を求め、裁判所は、家財の廃棄処分による損害額100万円、慰謝料100万円、弁護士費用20万円の支払いを命じたのだ。（控訴審で100万円で和解）。
事案は、家賃・共益費合計6万円だから、3年分近い家賃と同額の賠償を命じられたことになる。
もし、アナタが、懲りずに、これを繰り返すなら、警察が今度は動くだろう。
家賃滞納者の処理は、費用がかかっても、やはり弁護士に頼むしかないのだ。
アナタは考える。「それなら、我々零細大家さんは、どうしたらよいんだ。誰も守ってくれないのか」
結論から言うと、冷たい言い方だが、誰も、アナタを保護しない。こういう家賃滞納トラブルは、どの大家さんにもつきもので、そういうリスクがあることを見込んで不動産賃貸業を営まなければならない。それが資本主義社会というものだ。
投資額の小さなワンルームマンションだと、少し修繕するだけでひと月分の家賃は消え、水周りでもおかしくなったら、すぐに1年分の家賃はふっとび、家賃滞納者が現れたら何年分かの家賃がとぶ。それでも、なお、不動産投資を継続することにうまみがあるか、不動産賃貸業は、そういうリスクとなりあわせの業務であり、一度手に入れたら、寝ているだけでお金が入ってくるような仕事ではない、と覚悟することだ。
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追伸
是非、ご購入ください。
最新版
図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
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アナタは、頭の中で計算する。「軽く100万円超えるじゃないか！！この家の家賃は、5万円だぞ！！」。アナタは「考えてみます」といって、事務所を早々に退散する。
そこでアナタに悪魔がささやく。「悪いのは借りている野郎じゃないか実力で追い出してやる」。「追い出し専門業者がいたな、あそこに頼もう。」
こういうことを実行してしまった大家さんがいる。これに対し東京地裁Ｈ24.3｡9判決が、こういう大家さんに厳しい判断を下している。
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自分が購入した物件で、かって殺人事件があった。それを知らずに購入した場合、「瑕疵」があったといえるか？
普通、瑕疵というのは、欠陥を言う。土地なら、建築基準法上、建物がたたないとか、建物なら、雨漏りするとか、利用にあたって具体的な不都合がある場合。
したがって、その土地で殺人事件があったとしても、具体的な不都合はないから、「瑕疵」があったとは言いにくい。
しかし、購入者からすれば、やはり、殺人事件のあった場所というのは、通常は、「どうしても、その土地でなければ」という顧客でない限り、購入を控えるだろう。それを知らずに購入してしまい、売り主に文句をいったら、売り主から「それが何か？」と開き直れば、カチンとくるのは当然だ。
これについて、大阪高裁Ｈ18.12.19は、殺人事件があったという事実も「心理的瑕疵」にあたるとしている。事案は、殺人事件のあった建物を取り壊し、土地を売却してケースだった。
ただし、この判決は、その損害を、売買代金価格の５％とし、わずかに751､575円と認定しており、この数字には異論がある人も多いだろう。
こうした心理的瑕疵についてが、多くの判例があり、横浜地裁Ｈ1･9･7は、自殺があった建物について、解約を認めている。また、東京地裁Ｈ11･6･15は、土地の真向かいに暴力団事務所があり、それを知らずに売買した場合、９％の賠償責任を認めている。
それでは、仲介業者は、不動産売買の仲介に当たり、殺人事件があったことを調査すべき義務があるだろうか。
東京地裁Ｈ24.8.29は、仲介業者には、そのような調査義務はないとしている。しかし、この判例では、たまたま「知りませんでした」という抗弁が認められたものの、現実には、「地元の業者が知らないはずがない」と追及されるのが普通だ。この判例も「知っていたら告げるべきだ」という判断を前提としている。今後、仲介業者は、地元でのトラブルには、充分注意し、購入者には、できるかぎり、適切な情報を開示すべきだろう。
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したがって、その土地で殺人事件があったとしても、具体的な不都合はないから、「瑕疵」があったとは言いにくい。
しかし、購入者からすれば、やはり、殺人事件のあった場所というのは、通常は、「どうしても、その土地でなければ」という顧客でない限り、購入を控えるだろう。それを知らずに購入してしまい、売り主に文句をいったら、売り主から「それが何か？」と開き直れば、カチンとくるのは当然だ。
これについて、大阪高裁Ｈ18.12.19は、殺人事件があったという事実も「心理的瑕疵」にあたるとしている。事案は、殺人事件のあった建物を取り壊し、土地を売却してケースだった。
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それでは、仲介業者は、不動産売買の仲介に当たり、殺人事件があったことを調査すべき義務があるだろうか。
東京地裁Ｈ24.8.29は、仲介業者には、そのような調査義務はないとしている。しかし、この判例では、たまたま「知りませんでした」という抗弁が認められたものの、現実には、「地元の業者が知らないはずがない」と追及されるのが普通だ。この判例も「知っていたら告げるべきだ」という判断を前提としている。今後、仲介業者は、地元でのトラブルには、充分注意し、購入者には、できるかぎり、適切な情報を開示すべきだろう。
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三大都市圏の値上がり上昇をうけて東証のＪリート市場が上昇を続けている。Ｊリートは、今年の春頃、なぜか上昇を続け、市場関係者は、地価上昇の先取りかと期待したが、そのあと、メッキがはがれたのか、あえなく下落。
しかし、再び、活況を呈した。
最大の原因は、東京オリンピックとリーマンショック時以来５年ぶりに上昇に転じた大都市圏の地価だろう。
東京オリンピックの開催は、建設や不動産関連業界に、多くのマネー流入をもたらすことになる。こういう期待感から、地価の先取り指標とでもいうべきＪリートにマネーが流れ込むことになる。
また、国土交通省が19日発表した2013年の基準地価（都道府県地価調査）によると、東京、大阪、名古屋の三大都市圏の全用途平均（７月１日時点）は0.1％上昇と、08年以来のプラスに転じた。商業地は0.6％上昇に転じ、住宅地は0.1％下落とマイナス幅が縮小した。
アベノミクスで投資マネーが流入してきたこともあるが、景況感の好転からオフィスや住宅に対する実需が増してきたことが背景にある。
今回の地価の上昇は、投機的な思惑ではなく、実需の裏付けがあるのだ。
これに加えて長期金利の低下も、Ｊリート市場を活況化させる原因になっている。長期金利が低下すれば、国債などに向かった投資マネーがＪリート市場に流れ込み、市場の上昇をもたらすのだ。
いまや日本経済は、高度成長前夜のような様相だ。ただし、こういう高揚感にあおられて、下手に不動産投資やＪリートに手をだすのは禁物だ。消費税値上がりを控えて、今後の経済成長がどうなるか、不動産市況がどうなるかは予想がつかない。
このブログで繰り返し述べているが、不動産は売っても買っても損をすると思ったほうがいい。業者の口車にはのせられないことだ。
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また、国土交通省が19日発表した2013年の基準地価（都道府県地価調査）によると、東京、大阪、名古屋の三大都市圏の全用途平均（７月１日時点）は0.1％上昇と、08年以来のプラスに転じた。商業地は0.6％上昇に転じ、住宅地は0.1％下落とマイナス幅が縮小した。
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９月22日、大相撲見物に行ってきました。
まず回向院に行き、猫ちゃんをチェツク。しかし、一匹もいませんでした。（＾＾）
左上の写真は、その回向院の写真です。回向院の窓ガラスに朝日があたり、キラキラと輝いていました。わざとピントを外し、女子カメラ風にしました。
ただ、きれいなだけの無意味な写真ですが。
右上は、自由席の切符を求めて朝から並ぶ人たちです。相撲人気は落ちたといいながら、やはり根強いものがあります。外人と老人、女性が多いところが、プロ野球とは違うところです。
自分の相撲見物は、もうパターンが出来上がっています。
まず国技館には、お昼頃行き、国技館地下で250円のちゃんこを食べる。昨日は、ソップ(しょうゆ味）で、抜群にうまかったです。
次に、弁当と焼き鳥、あんみつを買い、これを食べながら相撲見物をするわけです。
食べに行っているのか、相撲見物にいっているのかわかりませんが。
前の席に座った中年のオヤジさん、
最初は、礼儀正しく見ていたのですが、
酒が入るにしたがい、
ヤジがだんだん強烈に。
そのうち、誰と誰が取り組んでいるのかもわからないまま
勝手に怒鳴り始めました。
ただ、取り組みが終わると、ジェントルマン風に戻り
おとなしく帰っていきました。
また明日から仕事、頑張るんでしょうね。（＾＾）
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世間的には全く無名だが、地道に、しぶとく生き延びているものがある。
野良猫たちもそうだし、ある意味、自分の人生もそうだと思う。
脚光を浴びたことはなく、かといって脱線したこともなく
法曹界の片隅で 30数年 何とかすごしてきた。
カメラでいえば、このペンタックスＫ1000がそう。
1976年販売が開始され1997年までのロングランで、実に21年の間生産され続けた。
それだけではない。
このカメラの前身は、あのアサヒペンタックスＳＰだ。
ＳＰを絞り込み測光から、今では当たり前の開放測光に変えたＳＰＦ。
そのＳＰＦのマウントをプラクチカマウントからバヨネットマウントに変えたＫＭ。
そのＫＭから、セルフタイマーとか、絞込みボタンとかを省いたエコノミーカメラが
このＫ1000だ。
基本性能はＳＰを引き継ぐものだから、ＳＰが販売された1964年を起点とすると
変化の激しいカメラ業界で
33年間、同一カメラが生産され続けたことになる。
もともと輸出向けの安物カメラだったが、カメラのオート化がすすむと
オート化ゼロのこのカメラが、なぜか 逆に国内の一部のマニアに人気を呼び、それがロングランの原因になったようだ。
当時は、無骨なスタイルに違和感があったが、
今見ると、かっこいい。味わいがある。
速度は1000分の1秒が最高。自分でピントを合わせ、自分で絞りと速度を決め、自分で露出を合わせる。撮影したら、自分でフイルムを巻き上げる。カメラは、何一つしてくれません。しかも、ファインダー視野率９０％、アルミ蒸着。ファインダーは暗い、小さい。
しかし、面白い。
時代の変化に最小限あわせ３０年以上生き延びたＫ1000は、クラシックカメラとしては見向きもされないが、あの偉大なライカＭ３とか、ニコンＦよりも、さらに偉大だと思う。カメラの野良猫か。
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世間的には全く無名だが、地道に、しぶとく生き延びているものがある。
野良猫たちもそうだし、ある意味、自分の人生もそうだと思う。
脚光を浴びたことはなく、かといって脱線したこともなく
法曹界の片隅で 30数年 何とかすごしてきた。
カメラでいえば、このペンタックスＫ1000がそう。
1976年販売が開始され1997年までのロングランで、実に21年の間生産され続けた。
それだけではない。
このカメラの前身は、あのアサヒペンタックスＳＰだ。
ＳＰを絞り込み測光から、今では当たり前の開放測光に変えたＳＰＦ。
そのＳＰＦのマウントをプラクチカマウントからバヨネットマウントに変えたＫＭ。
そのＫＭから、セルフタイマーとか、絞込みボタンとかを省いたエコノミーカメラが
このＫ1000だ。
基本性能はＳＰを引き継ぐものだから、ＳＰが販売された1964年を起点とすると
変化の激しいカメラ業界で
33年間、同一カメラが生産され続けたことになる。
もともと輸出向けの安物カメラだったが、カメラのオート化がすすむと
オート化ゼロのこのカメラが、なぜか 逆に国内の一部のマニアに人気を呼び、それがロングランの原因になったようだ。
当時は、無骨なスタイルに違和感があったが、
今見ると、かっこいい。味わいがある。
速度は1000分の1秒が最高。自分でピントを合わせ、自分で絞りと速度を決め、自分で露出を合わせる。撮影したら、自分でフイルムを巻き上げる。カメラは、何一つしてくれません。しかも、ファインダー視野率９０％、アルミ蒸着。ファインダーは暗い、小さい。
しかし、面白い。
時代の変化に最小限あわせ３０年以上生き延びたＫ1000は、クラシックカメラとしては見向きもされないが、あの偉大なライカＭ３とか、ニコンＦよりも、さらに偉大だと思う。カメラの野良猫か。
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