ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃料が何か月も滞納している。賃借人も、弁解の余地がなく、解除されてもやむを得ないことは納得している。それでも出て行かない。こういう場合、自力救済をすると、警察に呼び出されるから、法に従って対応するしかない。
[通常コース]
そこで弁護士に頼むと、まず催告書を出し、それから明渡訴訟を提起することになる。
しかし、こういう「通常コース」は、費用もばかにならないが、明渡までの時間もばかにならない。
まず大家が訴訟を提起しても、第１回期日間まで１か月かかる。それでは、第一回期日で、結論が出るかというと、そうではない。被告が、この期日に、「準備が間に合いません。次回にきちんと回答します」という書面を出すと、さらに第2回目が開かれる。通常、この期日は、1か月後であるから、被告が反論して裁判らしくなるのは、訴訟提起から2か月後である。
このあと被告が弁護士なんかをつけて訴訟引き伸ばし戦略に出ることがある。
こういう訴訟引き伸ばし作戦に対し、毅然とした態度で臨む裁判官もいて、短期間で訴訟を終結してくれる場合もある。しかし、被告の戦術に乗せられて、ただ、だらだらと訴訟指揮をする裁判官もいて、単純な賃料不払い事件で、1年以上かかる場合もある。
そこから判決、強制執行となると、さらに数か月かかる。
最悪の場合、単純な賃料不払い事件で1年半かかるというケースも予想される。
これに弁護士費用も考えると、大家さんが、弁護士に頼むのは最悪の選択であり、最後の手段だと考えるのは、やむを得ないだろう。
[特急コース]
しかし、ケースによっては、結構短期間で解決できる場合がある。「特急コース」である。
第１は、示談である。示談が無理だから弁護士に頼んだんだろうという反論が出そうだが、連帯保証人を責めると、意外と弱い。弁護士から、連帯保証人に、賃借人が出るまで連帯保証人に家賃を払ってもらうし、もし支払わないなら連帯保証人の財産とか給与を差し押さえると通告すると、連帯保証人が必死になって賃借人を説得する。連帯保証人はたいてい親族とか友人だから、連帯保証人には迷惑はかけられないと自発的に家を出ていくことになる。
言い換えると、しっかりした連帯保証人がいれば、明渡が容易になるということである。
第2は、断行の仮処分である。
賃料滞納による明渡の場合、通常、選択される仮処分は、占有移転禁止の仮処分である。これは裁判途中で入居者が変わると強制執行ができなくなるので、強制執行まで入居者の変更を不可能にする仮処分である。
しかし、いきなり明け渡しを求める仮処分が認められれば、極めて短期間で明け渡しを実現できることになる。ただ、このような断行の仮処分は、ほとんど前例がなく、かなり困難を強いられる。「保全の必要性」について裁判所は、かなり疑問を示すはずだからである。
ただ、和解がらみでこの断行の仮処分を利用することは可能であろう。断行の仮処分なら1週間程度で和解に持ちこめる可能性がある。
知り合いの弁護士の所に相談に行って1年かかりますと言われた方も、めげずに、森法律事務所に相談に来て下さい。
[ＯＭＡＫＥ]
瀬戸内に浮かぶ大久野島に行ってきました。下の写真は、そのウサギです。クリックすると拡大します。
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図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法 」
森 公任 (監修), 森元 みのり (監修)
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
発売予定は、10月31日です。是非、ご購読下さい。
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（楽天ブックのベストセラーで、大学のテキストとしても広く利用されています）
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
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これに弁護士費用も考えると、大家さんが、弁護士に頼むのは最悪の選択であり、最後の手段だと考えるのは、やむを得ないだろう。
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第2は、断行の仮処分である。
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しかし、いきなり明け渡しを求める仮処分が認められれば、極めて短期間で明け渡しを実現できることになる。ただ、このような断行の仮処分は、ほとんど前例がなく、かなり困難を強いられる。「保全の必要性」について裁判所は、かなり疑問を示すはずだからである。
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さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
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家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
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03-3553-5916
建物明渡事件の中で、民事事件というより、家事事件とでもいうべき事件がある。このタイプの事件では、それが賃貸借か使用貸借かが問題になることが多い。
賃貸借は有償で建物を利用する契約であり、使用貸借は無償で建物を利用する契約である。賃貸借なら借地借家法の適用を受け、めったなことでは追い出せない。しかし、使用貸借なら、借地借家法の適用がない。
判例によれば、金を払えば全て賃貸借だというわけではない、相当な価格でなければならない、もし異常に低廉な賃料が定められている場合は、それは使用貸借で、もし賃貸借と認定する場合は、そう認定せざるを得ないような特別の事情がなければならないという。
たとえば、息子一家が親の都心の家に住んでいるが、固定資産税だけは支払っている、あるいは固定資産税のほかに毎月1,2万円程度のお金を支払っている。相場の家賃は、月20万円だ。こういう場合に、親と息子一家の仲が険悪になり、親から立ち退き請求が出る。これに対し、息子は、お金を支払っているのだから賃貸借だと開き直り、立退きを拒否する。結構あるケースである。
この場合、固定資産税とか毎月1,2万円得程度のお金は、建物を使わせてもらっていることの謝礼であり、対価とは言えない。使用貸借であって借地借家法の適用はない。
息子から、お金は払っていないが、親の介護という対価を給付しているから賃貸借だ、という主張も、結構真面目に出される。
しかし、息子は、自分の扶養義務を履行しているにすぎないし、そもそも介護自体が使用収益の対価とは言い難い。使用貸借であって借地借家法の適用はない。
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瀬戸内に浮かぶ大久野島に行ってきました。下の写真は、そのウサギです。クリックすると拡大します。ウサギって馬面ですね(左） お母さんは、ウサギよりもわが子に夢中(右）
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しかし、息子は、自分の扶養義務を履行しているにすぎないし、そもそも介護自体が使用収益の対価とは言い難い。使用貸借であって借地借家法の適用はない。
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http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
わが国では、どこでも、何時でも、大家と店子の「出ていけ」「出て行かない」というトラブルが多発している。
こういう場合、大家が真っ先に相談に行くのは、弁護士ではなく、客付けをしてくれた仲介業者である
そこで、以前は、仲介業者が、自分が客付けした賃借人の所に行き、交渉するが、埒があかないとなると、玄関の前に「家賃を払わないなら出て行ってください」という張り紙をし、それでも効果がないときは、強引に鍵を変えて入居できないようにした。賃借人が警察に駆け込んでも、「払わないアンタが悪い」と相手にしなかった。
法令順守の意識が浸透した現在では、さすがにこういう荒っぽい業者は影を潜めたが、地元密着型の不動産業者だと、大家さんとの信頼関係維持のために、いまだに、やむなく賃借人との明渡交渉を行うことが少なくない。
ところが、滞納家賃を理由とした明渡交渉は、法律業務そのものだから、これは弁護士法違反ではないかという指摘は少なからずあった。
これについて最高裁は、平成22年7月20日、弁護士法違反だとして、報酬をもらう約束で立ち退きを請け負った不動産業者について有罪の断罪を下している。この判決を聞いて震えあがった業者の方は少なからずいたと思われる。
このあたりから、大手仲介業者は、「自分たちは、仲介業者で、立ち退きにはかかわれません」などといって、一斉に大家さんの立ち退き依頼を断るようにしている。地元密着型の業者も、今は、管理物件でもない限りは、立退き交渉を行うことはない。
まあ、仲介業者としては、もともと、懇意の大家さんから頼まれてイヤイヤ立退き交渉をしていただけに、手を引く大義名分ができたと、内心は喜んだことだろう。
ただ、この最高裁は判決は、スルガコーポレーション事件に絡むものであり、明渡交渉を行ったのは指定暴力団との関係が取りざたされる企業だったという特殊性があった。しかし、最高裁は、一般論として、報酬目的で立ち退き交渉をするのは弁護士法違反で犯罪だ、と断じているから、堅気の不動産業者でも、報酬目的で立ち退き交渉をすれば犯罪者ということになる。
それでも、いまだに街の不動産業者は、管理物件なんかだと、大家さんに頼まれて、立ち退き交渉をしている。無報酬のサービスだから弁護士法違反ではない、ということだろうが、結局は、今の入居者を追い出して次の新規入居者斡旋の仕事を得ようというのだから、全体的に見れば有償であり、弁護士法違反の疑いはぬぐえない。
もっとも街の不動産業者が立ち退き交渉をして逮捕されたという話は聞かない。警察も、「さすがにそれはやりすぎだろう」と考えているのだろうが、仲介業者が暴力団連中と関わり合いを疑われるときは、刑事事件になるリスクはある。
また暴力団と関係ない業者でも、その仲介業者が借家人と明渡合意書を締結しても、その合意書が弁護士法違反の産物だとして無効になるリスクはある。
賃借人を追い出したいときは、自分で行うか、弁護士に頼むしかない。
[ＯＭＡＫＥ]
瀬戸内に浮かぶ大久野島に行ってきました。下の写真は、そのウサギです。クリックすると拡大します。ウサギってホントに早いですね（左）それにジャンプ力もすごい！（写真右 黒い塊はウサギがジャンプしているところです）
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わが国では、どこでも、何時でも、大家と店子の「出ていけ」「出て行かない」というトラブルが多発している。
こういう場合、大家が真っ先に相談に行くのは、弁護士ではなく、客付けをしてくれた仲介業者である
そこで、以前は、仲介業者が、自分が客付けした賃借人の所に行き、交渉するが、埒があかないとなると、玄関の前に「家賃を払わないなら出て行ってください」という張り紙をし、それでも効果がないときは、強引に鍵を変えて入居できないようにした。賃借人が警察に駆け込んでも、「払わないアンタが悪い」と相手にしなかった。
法令順守の意識が浸透した現在では、さすがにこういう荒っぽい業者は影を潜めたが、地元密着型の不動産業者だと、大家さんとの信頼関係維持のために、いまだに、やむなく賃借人との明渡交渉を行うことが少なくない。
ところが、滞納家賃を理由とした明渡交渉は、法律業務そのものだから、これは弁護士法違反ではないかという指摘は少なからずあった。
これについて最高裁は、平成22年7月20日、弁護士法違反だとして、報酬をもらう約束で立ち退きを請け負った不動産業者について有罪の断罪を下している。この判決を聞いて震えあがった業者の方は少なからずいたと思われる。
このあたりから、大手仲介業者は、「自分たちは、仲介業者で、立ち退きにはかかわれません」などといって、一斉に大家さんの立ち退き依頼を断るようにしている。地元密着型の業者も、今は、管理物件でもない限りは、立退き交渉を行うことはない。
まあ、仲介業者としては、もともと、懇意の大家さんから頼まれてイヤイヤ立退き交渉をしていただけに、手を引く大義名分ができたと、内心は喜んだことだろう。
ただ、この最高裁は判決は、スルガコーポレーション事件に絡むものであり、明渡交渉を行ったのは指定暴力団との関係が取りざたされる企業だったという特殊性があった。しかし、最高裁は、一般論として、報酬目的で立ち退き交渉をするのは弁護士法違反で犯罪だ、と断じているから、堅気の不動産業者でも、報酬目的で立ち退き交渉をすれば犯罪者ということになる。
それでも、いまだに街の不動産業者は、管理物件なんかだと、大家さんに頼まれて、立ち退き交渉をしている。無報酬のサービスだから弁護士法違反ではない、ということだろうが、結局は、今の入居者を追い出して次の新規入居者斡旋の仕事を得ようというのだから、全体的に見れば有償であり、弁護士法違反の疑いはぬぐえない。
もっとも街の不動産業者が立ち退き交渉をして逮捕されたという話は聞かない。警察も、「さすがにそれはやりすぎだろう」と考えているのだろうが、仲介業者が暴力団連中と関わり合いを疑われるときは、刑事事件になるリスクはある。
また暴力団と関係ない業者でも、その仲介業者が借家人と明渡合意書を締結しても、その合意書が弁護士法違反の産物だとして無効になるリスクはある。
賃借人を追い出したいときは、自分で行うか、弁護士に頼むしかない。
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瀬戸内に浮かぶ大久野島に行ってきました。下の写真は、そのウサギです。クリックすると拡大します。ウサギってホントに早いですね（左）それにジャンプ力もすごい！（写真右 黒い塊はウサギがジャンプしているところです）
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自分が弁護士になった頃、今のようなＩＴ関連の仕事はなく、また、家事事件もそれほどなく、主に、不動産事件が主力業務だった。特に借地権に絡む事件が多く、境界紛争事件も少なからずあった。
しかし、今、借地人と地主でトラブルになることはほとんどないし、境界紛争も筆界特定制度にとってかわられた。
今ある不動産事件は、主に欠陥住宅と大家による借家人の立ち退き請求事件だ。
この借家人立退請求事件は、大別して、
① 家賃不払いによる立ち退き請求事件、
② 用法違反、無断譲渡等の信頼関係違反を理由とする立ち退き請求事件、
③ 明渡を求める正当理由による立ち退き請求事件、
④ 使用貸借終了を理由とする立ち退き請求事件、
⑤ その他
の5つに大別できる。
① は、家賃を滞納している入居者を追い出そうというものである。
② は、居住用で貸したのに商売しているとか、いつのまに別人が住んでいるという案件である。
③ は、借家人に落ち度はないけど大家さんに使う必要性があるから出て行ってほしいという事件である。
④ は、内縁の妻が住んでいるが別れたから追い出したいとか、相続人の一人が被相続人の死後もただで住み続けているから追い出したいというものである。これは、実質的には、家事事件である。
このうち、①は、債務整理事件のごとく単純で定型的な業務で、弁護士の力量は、さほど関係ない。弁護士としては、「おいしい仕事」であり、過払い事件の終了を見越した債務整理系事務所が、①の業務に、どんどん参入している。
逆に弁護士としての力量が問われるのは③④、特に③だろう。正当事由には明確な判例基準がなく、かなりの専門的知見と労力が必要とされる。弁護士としては、やりがいはあるものの、経済的には、それほど魅力のある仕事ではない。欠陥住宅問題同様、この分野に債務整理系事務所が参入してくることはないだろうし、仮に参入しても、成功は難しいだろう。
②の多くは、①ほど簡単ではないが、③ほど難しくはないというレベルだ。ただ、事案の内容により、①レベルに近い単純事件もあるが、③レベルの事件もある。
さて、一般の方には、なまなましい話であるが、建物明渡事件は、欠陥住宅問題ほどではないにせよ、「割の合わない」仕事という認識が、少数だが一部の弁護士間にある。借家人側にたって裁判に勝っても、借家人としては、従前とおなじ状況が続くだけであり、あまり感謝されることもなく弁護士報酬を支払おうという動機づけが弱い。大家側に立って裁判に勝っても、追い出すのに多額の費用がすでにかかっているのに、さらに弁護士に金を払うのかという気持ちが大家側にある。
弁護士は、苦労して勝訴に導いても、勝って当たり前だろうという依頼者の冷たい視線に戸惑い、さらには報酬をケチられると、もうこの手の事件は、二度とやるまいと密かに考えることになる。
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借地借家法で規定されながら、実務では、ほとんど機能していな借家人の権利に「造作買取請求権」というのがあります。
建物賃貸借契約が終了した場合に、借家人が建物に設置した物について、賃貸人に金銭を請求する場合があります。その法的根拠としては、有益費償還請求権と、造作買取請求権の２つがあります。
どちらも、賃借人が建物に付加してその建物の価値を高めた場合は、賃貸借終了時に、その時点で増加している価値の返還を請求できるというものです。
有益費も造作も、大家さんの家の価値を増加させていることには間違いありません。ところが、同じ「価値を増大させる行為」でも、この二つの権利、要件が違います。
有益費の場合は、大家さんの承諾は要らないし、また価値の増加部分を当然に請求できます。ところが、造作の場合は、賃貸借契約に明記すれば、排除できますし、現に、多くの賃貸借契約では、この造作買取請求権が、あたり前のように排除されています。また、仮に排除されていなくても、大家さんの承諾が必要になります。
それでは、有益費と造作は、どう違うのでしょう？有益費は、借家人の改良工事等の結果が、賃貸建物の一部として建物の構成部分となり、その所有権が賃貸人に帰属することとなる場合のものをいいます。
造作とは、「建物に付加された物で、借家人の所有に属し、かつ、建物の使用・収益に客観的便益を付与するもの」をいいます。造作は動産ではありますが、建物に設置され、容易に取り外しができないもので、建物の使用価値を増大させるものがこれに当たります。（取り外しが容易でなものは、造作には当たりません）。
造作の具体例としては、店舗の釣り棚、雨戸、広告用表示用板、木造の間仕切り、空調設備等があり、据付け戸棚とダクト等一式があります。
アナタが入居者の方から立ち退くにあたって、入居者が設置した物についての金銭請求がなされた場合には、まず、それが有益費償還請求に関するものか、造作買取請求に関するものかを判断しなければなりません。
取り外しができないものなら、場合によっては費用の償還請求に応ずる必用が出てきます。逆に、簡単に取り外しができるものなら、「アンタが持っていきなさい」と言って追い返すことができます。
取り外しができるが容易でない場合は、造作です。
その場合は、まず造作が同意したものかどうかを確認しましょう。もし無断で取り付けたものなら、拒否すべきです。
もしアナタが同意したものなら、アナタは契約書を取り出して条文をチェックすべきです。そこにはたいてい、造作買取請求権を排除する特約が記載されているはずです。その記載を見つけたら、断固拒否すればよいのです。
例えば、借家人が立ち退くにあたって、エアコンの買取を請求してきた。これは、取り外しが容易ではないが、不可能でもないから、「造作」にあたります。しかし、それはアナタの承諾を得ることなく、勝手に取り付けたなら、拒否することはできますし、普通は、拒否します。
ついうっかり同意したとしても、契約書を見れば、たいてい、造作買取請求の放棄が明記されています。アナタは、その契約書を示し、拒否すればよいのです。
不幸にも、ついうっかり、同意し、しかも、契約書にも放棄が明記してなかったら、残念ながら、エアコンを買い取らなければなりません。
しかし、そう心配する必要はありません。あなたが支払うべき価格は、買い取り代金では、ありません。その時のエアコンの価格です。
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借地借家法で規定されながら、実務では、ほとんど機能していな借家人の権利に「造作買取請求権」というのがあります。
建物賃貸借契約が終了した場合に、借家人が建物に設置した物について、賃貸人に金銭を請求する場合があります。その法的根拠としては、有益費償還請求権と、造作買取請求権の２つがあります。
どちらも、賃借人が建物に付加してその建物の価値を高めた場合は、賃貸借終了時に、その時点で増加している価値の返還を請求できるというものです。
有益費も造作も、大家さんの家の価値を増加させていることには間違いありません。ところが、同じ「価値を増大させる行為」でも、この二つの権利、要件が違います。
有益費の場合は、大家さんの承諾は要らないし、また価値の増加部分を当然に請求できます。ところが、造作の場合は、賃貸借契約に明記すれば、排除できますし、現に、多くの賃貸借契約では、この造作買取請求権が、あたり前のように排除されています。また、仮に排除されていなくても、大家さんの承諾が必要になります。
それでは、有益費と造作は、どう違うのでしょう？有益費は、借家人の改良工事等の結果が、賃貸建物の一部として建物の構成部分となり、その所有権が賃貸人に帰属することとなる場合のものをいいます。
造作とは、「建物に付加された物で、借家人の所有に属し、かつ、建物の使用・収益に客観的便益を付与するもの」をいいます。造作は動産ではありますが、建物に設置され、容易に取り外しができないもので、建物の使用価値を増大させるものがこれに当たります。（取り外しが容易でなものは、造作には当たりません）。
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