ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃料が何か月も滞納している。賃借人も、弁解の余地がなく、解除されてもやむを得ないことは納得している。それでも出て行かない。こういう場合、自力救済をすると、警察に呼び出されるから、法に従って対応するしかない。
[通常コース]
そこで弁護士に頼むと、まず催告書を出し、それから明渡訴訟を提起することになる。
しかし、こういう「通常コース」は、費用もばかにならないが、明渡までの時間もばかにならない。
まず大家が訴訟を提起しても、第１回期日間まで１か月かかる。それでは、第一回期日で、結論が出るかというと、そうではない。被告が、この期日に、「準備が間に合いません。次回にきちんと回答します」という書面を出すと、さらに第2回目が開かれる。通常、この期日は、1か月後であるから、被告が反論して裁判らしくなるのは、訴訟提起から2か月後である。
このあと被告が弁護士なんかをつけて訴訟引き伸ばし戦略に出ることがある。
こういう訴訟引き伸ばし作戦に対し、毅然とした態度で臨む裁判官もいて、短期間で訴訟を終結してくれる場合もある。しかし、被告の戦術に乗せられて、ただ、だらだらと訴訟指揮をする裁判官もいて、単純な賃料不払い事件で、1年以上かかる場合もある。
そこから判決、強制執行となると、さらに数か月かかる。
最悪の場合、単純な賃料不払い事件で1年半かかるというケースも予想される。
これに弁護士費用も考えると、大家さんが、弁護士に頼むのは最悪の選択であり、最後の手段だと考えるのは、やむを得ないだろう。
[特急コース]
しかし、ケースによっては、結構短期間で解決できる場合がある。「特急コース」である。
第１は、示談である。示談が無理だから弁護士に頼んだんだろうという反論が出そうだが、連帯保証人を責めると、意外と弱い。弁護士から、連帯保証人に、賃借人が出るまで連帯保証人に家賃を払ってもらうし、もし支払わないなら連帯保証人の財産とか給与を差し押さえると通告すると、連帯保証人が必死になって賃借人を説得する。連帯保証人はたいてい親族とか友人だから、連帯保証人には迷惑はかけられないと自発的に家を出ていくことになる。
言い換えると、しっかりした連帯保証人がいれば、明渡が容易になるということである。
第2は、断行の仮処分である。
賃料滞納による明渡の場合、通常、選択される仮処分は、占有移転禁止の仮処分である。これは裁判途中で入居者が変わると強制執行ができなくなるので、強制執行まで入居者の変更を不可能にする仮処分である。
しかし、いきなり明け渡しを求める仮処分が認められれば、極めて短期間で明け渡しを実現できることになる。ただ、このような断行の仮処分は、ほとんど前例がなく、かなり困難を強いられる。「保全の必要性」について裁判所は、かなり疑問を示すはずだからである。
ただ、和解がらみでこの断行の仮処分を利用することは可能であろう。断行の仮処分なら1週間程度で和解に持ちこめる可能性がある。
知り合いの弁護士の所に相談に行って1年かかりますと言われた方も、めげずに、森法律事務所に相談に来て下さい。
[ＯＭＡＫＥ]
瀬戸内に浮かぶ大久野島に行ってきました。下の写真は、そのウサギです。クリックすると拡大します。
にほんブログ村
図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法 」
森 公任 (監修), 森元 みのり (監修)
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
発売予定は、10月31日です。是非、ご購読下さい。
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（楽天ブックのベストセラーで、大学のテキストとしても広く利用されています）
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃料が何か月も滞納している。賃借人も、弁解の余地がなく、解除されてもやむを得ないことは納得している。それでも出て行かない。こういう場合、自力救済をすると、警察に呼び出されるから、法に従って対応するしかない。
[通常コース]
そこで弁護士に頼むと、まず催告書を出し、それから明渡訴訟を提起することになる。
しかし、こういう「通常コース」は、費用もばかにならないが、明渡までの時間もばかにならない。
まず大家が訴訟を提起しても、第１回期日間まで１か月かかる。それでは、第一回期日で、結論が出るかというと、そうではない。被告が、この期日に、「準備が間に合いません。次回にきちんと回答します」という書面を出すと、さらに第2回目が開かれる。通常、この期日は、1か月後であるから、被告が反論して裁判らしくなるのは、訴訟提起から2か月後である。
このあと被告が弁護士なんかをつけて訴訟引き伸ばし戦略に出ることがある。
こういう訴訟引き伸ばし作戦に対し、毅然とした態度で臨む裁判官もいて、短期間で訴訟を終結してくれる場合もある。しかし、被告の戦術に乗せられて、ただ、だらだらと訴訟指揮をする裁判官もいて、単純な賃料不払い事件で、1年以上かかる場合もある。
そこから判決、強制執行となると、さらに数か月かかる。
最悪の場合、単純な賃料不払い事件で1年半かかるというケースも予想される。
これに弁護士費用も考えると、大家さんが、弁護士に頼むのは最悪の選択であり、最後の手段だと考えるのは、やむを得ないだろう。
[特急コース]
しかし、ケースによっては、結構短期間で解決できる場合がある。「特急コース」である。
第１は、示談である。示談が無理だから弁護士に頼んだんだろうという反論が出そうだが、連帯保証人を責めると、意外と弱い。弁護士から、連帯保証人に、賃借人が出るまで連帯保証人に家賃を払ってもらうし、もし支払わないなら連帯保証人の財産とか給与を差し押さえると通告すると、連帯保証人が必死になって賃借人を説得する。連帯保証人はたいてい親族とか友人だから、連帯保証人には迷惑はかけられないと自発的に家を出ていくことになる。
言い換えると、しっかりした連帯保証人がいれば、明渡が容易になるということである。
第2は、断行の仮処分である。
賃料滞納による明渡の場合、通常、選択される仮処分は、占有移転禁止の仮処分である。これは裁判途中で入居者が変わると強制執行ができなくなるので、強制執行まで入居者の変更を不可能にする仮処分である。
しかし、いきなり明け渡しを求める仮処分が認められれば、極めて短期間で明け渡しを実現できることになる。ただ、このような断行の仮処分は、ほとんど前例がなく、かなり困難を強いられる。「保全の必要性」について裁判所は、かなり疑問を示すはずだからである。
ただ、和解がらみでこの断行の仮処分を利用することは可能であろう。断行の仮処分なら1週間程度で和解に持ちこめる可能性がある。
知り合いの弁護士の所に相談に行って1年かかりますと言われた方も、めげずに、森法律事務所に相談に来て下さい。
[ＯＭＡＫＥ]
瀬戸内に浮かぶ大久野島に行ってきました。下の写真は、そのウサギです。クリックすると拡大します。
にほんブログ村
図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法 」
森 公任 (監修), 森元 みのり (監修)
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
発売予定は、10月31日です。是非、ご購読下さい。
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（楽天ブックのベストセラーで、大学のテキストとしても広く利用されています）
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
PR