ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
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http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
借地借家法で規定されながら、実務では、ほとんど機能していな借家人の権利に「造作買取請求権」というのがあります。
建物賃貸借契約が終了した場合に、借家人が建物に設置した物について、賃貸人に金銭を請求する場合があります。その法的根拠としては、有益費償還請求権と、造作買取請求権の２つがあります。
どちらも、賃借人が建物に付加してその建物の価値を高めた場合は、賃貸借終了時に、その時点で増加している価値の返還を請求できるというものです。
有益費も造作も、大家さんの家の価値を増加させていることには間違いありません。ところが、同じ「価値を増大させる行為」でも、この二つの権利、要件が違います。
有益費の場合は、大家さんの承諾は要らないし、また価値の増加部分を当然に請求できます。ところが、造作の場合は、賃貸借契約に明記すれば、排除できますし、現に、多くの賃貸借契約では、この造作買取請求権が、あたり前のように排除されています。また、仮に排除されていなくても、大家さんの承諾が必要になります。
それでは、有益費と造作は、どう違うのでしょう？有益費は、借家人の改良工事等の結果が、賃貸建物の一部として建物の構成部分となり、その所有権が賃貸人に帰属することとなる場合のものをいいます。
造作とは、「建物に付加された物で、借家人の所有に属し、かつ、建物の使用・収益に客観的便益を付与するもの」をいいます。造作は動産ではありますが、建物に設置され、容易に取り外しができないもので、建物の使用価値を増大させるものがこれに当たります。（取り外しが容易でなものは、造作には当たりません）。
造作の具体例としては、店舗の釣り棚、雨戸、広告用表示用板、木造の間仕切り、空調設備等があり、据付け戸棚とダクト等一式があります。
アナタが入居者の方から立ち退くにあたって、入居者が設置した物についての金銭請求がなされた場合には、まず、それが有益費償還請求に関するものか、造作買取請求に関するものかを判断しなければなりません。
取り外しができないものなら、場合によっては費用の償還請求に応ずる必用が出てきます。逆に、簡単に取り外しができるものなら、「アンタが持っていきなさい」と言って追い返すことができます。
取り外しができるが容易でない場合は、造作です。
その場合は、まず造作が同意したものかどうかを確認しましょう。もし無断で取り付けたものなら、拒否すべきです。
もしアナタが同意したものなら、アナタは契約書を取り出して条文をチェックすべきです。そこにはたいてい、造作買取請求権を排除する特約が記載されているはずです。その記載を見つけたら、断固拒否すればよいのです。
例えば、借家人が立ち退くにあたって、エアコンの買取を請求してきた。これは、取り外しが容易ではないが、不可能でもないから、「造作」にあたります。しかし、それはアナタの承諾を得ることなく、勝手に取り付けたなら、拒否することはできますし、普通は、拒否します。
ついうっかり同意したとしても、契約書を見れば、たいてい、造作買取請求の放棄が明記されています。アナタは、その契約書を示し、拒否すればよいのです。
不幸にも、ついうっかり、同意し、しかも、契約書にも放棄が明記してなかったら、残念ながら、エアコンを買い取らなければなりません。
しかし、そう心配する必要はありません。あなたが支払うべき価格は、買い取り代金では、ありません。その時のエアコンの価格です。
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図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（楽天ブックのベストセラーで、大学のテキストとしても広く利用されています）
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建物賃貸借契約が終了した場合に、借家人が建物に設置した物について、賃貸人に金銭を請求する場合があります。その法的根拠としては、有益費償還請求権と、造作買取請求権の２つがあります。
どちらも、賃借人が建物に付加してその建物の価値を高めた場合は、賃貸借終了時に、その時点で増加している価値の返還を請求できるというものです。
有益費も造作も、大家さんの家の価値を増加させていることには間違いありません。ところが、同じ「価値を増大させる行為」でも、この二つの権利、要件が違います。
有益費の場合は、大家さんの承諾は要らないし、また価値の増加部分を当然に請求できます。ところが、造作の場合は、賃貸借契約に明記すれば、排除できますし、現に、多くの賃貸借契約では、この造作買取請求権が、あたり前のように排除されています。また、仮に排除されていなくても、大家さんの承諾が必要になります。
それでは、有益費と造作は、どう違うのでしょう？有益費は、借家人の改良工事等の結果が、賃貸建物の一部として建物の構成部分となり、その所有権が賃貸人に帰属することとなる場合のものをいいます。
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森公任 森元みのり 共同監修
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