ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
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http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
東京では、土地が高価だから、土地付き一戸建てというと、たいていミニ開発・ミニ分譲です。
例えば200坪くらいの土地を8つに分け、25坪くらいにして販売する。これだと建売も手ごろな価格となり、売りやすくなります。
しかし、その土地の一面しか公道に面していないときは，２００坪の土地の真ん中に私道を設け、区各地購入者は、その私道をとおって公道に通ずるという方法をとります。
こういう場合、その真ん中の私道は、各区画所有者が共有するという形をとります。もちろん、認定私道になれば文句はないけど、認定私道がとれないときでも、各区画所有者は、その共有地を私道として通行するという合意―私道使用契約を取り交わします。が、仮に、私道使用契約という合意書面がなくても、私道として利用するという暗黙の了解がある場合が、ほとんどでしょう。
それでは、この場合、区画所有者の一人が、第三者にその土地を譲渡した場合は、どうなるでしょう？
私道として共有地を使うという約束は、単なる「その当人同士の約束」ですから、土地を購入した第三者を拘束できないとも考えられます。特に同じ区画でも、公道に面した土地を購入した人なんか、「俺には、この共有地を通る必要なんかない。公道に面していない連中は、通ってもよいけど、俺の共有部分について通行料を支払え」なんて堂々と要求したりします。
まさか、そんな人いるのかと思う方もおられるかもしれませんが、自分は、こういう事件を何件か扱ったことがあります。世の中には、変わった方もおられるんですね。おまけに、その時、担当裁判官が、「ただで通るんだから、金を払うのは当然じゃないのか」という間抜けな事を言い出して、あわてた記憶があります。
結論から言うと、こんな言い分は通りません。
というのは、民法254条は、「共有者の一人が共有物について他の共有者に対して有する債権は、その特定承継人に対しても行使することができる。」と規定しているからです。
この規定は、普通は、他の共有者が立て替えたとか固定資産税を指すとされていますが、私道契約という約束も含まれます。
もっとも、最近は、私道部分を共有にせず、細かく細分化し、互いに、相手の私道に通ずる土地を持ちあうという形態も行われています。この場合でも、私道使用契約は、当事者を拘束すると解釈されています。
事案は、ちょっと違いますが、東京地裁平成２５年３月26日判決は、この問題を扱ったものです。
私道に接する宅地があり、その私道は、道路として利用するという私道使用契約がある。その私道に面した宅地の一つが売買された。買主が私道を利用しようとすると、従前からそこにいる所有者が、新しい所有者が私道として利用するのを何かと妨害する。
そこで買主が、従前からいる宅地所有者に私道使用権の確認と妨害排除の裁判を起こした。
そういう事案で、裁判所は、この私道使用契約が、新たな購入者にも及ぶことを認め、私道使用権の確認と妨害排除の請求を認めました。
もっとも、この事案では、私道契約という文書があり、被告は、この私道使用契約は、一時的な約束だという争い方をしたようですが、裁判所は、「文書には、そのような限定はない」と被告の主張を退けました。
判例の事案では、私道使用契約という文書があったのですが、実際は、こういう文書があることは少なく、所有者間の暗黙の了解として処理されています。
多くの場合は、不都合はありませんが、本件のようにトラブルになると、その内容や範囲を巡って食い違いがみられます。
こういうトラブルがなくても、いざ売ろうとすると購入者から「銀行がローンの条件として通行承諾書の要求をしています」と言われて、売るのが難しくなったという例は、それなりにあります。
開発業者は、こういうトラブルを避けるために、ミニ開発をするときは、きちんと合意書を作成し、できれば、公正証書なんかにしておくのが望ましいですね。ただ、そういう開発業者は少なく、またトラブルが発生したときは、その開発業者がつぶれてしまっているなんてこともあります。
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図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（楽天ブックのベストセラーで、大学のテキストとしても広く利用されています）
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
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それでは、この場合、区画所有者の一人が、第三者にその土地を譲渡した場合は、どうなるでしょう？
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