ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
×
[PR]上記の広告は3ヶ月以上新規記事投稿のないブログに表示されています。新しい記事を書く事で広告が消えます。
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
「欠陥住宅 雨漏れの原因を探る その1」からお読みください。
[建物全体の欠陥を調べる 不同沈下]
建物全体の欠陥を調べる場合は、まず基礎から調べるのが定石です。建物の1階や二階にゆがみがあっても、それが基礎から来ている場合は、基礎から修復しないと根本的な欠陥修復にはならないからです。
建物は下の方ほどより重大な欠陥です。より重大な欠陥から可能性を「潰して」いくのが欠陥住宅調査の常道です。
基礎の欠陥が原因の場合は、多くは、不動沈下でしょう。不同沈下については、以前のブログで述べましたが、この不同沈下が引き起こしたと思われる雨漏りが意外に多いのです。
というのは、不同沈下で建物が傾いた場合、この傾きがどんどん進行します。時の経過とともに、この傾きは強大になり、やがては建物全体を歪ませます。
建物がゆがみ始めると、歪みが原因による隙間が生じます。例えば外壁のサイディングの継ぎ目、雨水の侵入を防ぐための金物類の変形等です。その結果、建築当初にはなかった、雨水が入り込む隙間ができてしまうのです。
もし不同沈下が原因となると、雨漏れは、実は、建物崩壊の危険な前兆ということになります。この場合は、根本的な修繕が必要となり、場合によっては、家全体を立て替える必要がでてきます。
[建物全体の欠陥を調べる 「筋かい」]
不同沈下が生じていないとなると、他の理由によって建物がゆがんだと考えるしかありません。
その場合、筋かい不足が有力な原因として浮かび上がります。
建物は、上下からの圧力には、基礎や柱・壁で対応しますが、横や斜めからの圧力では、基礎や柱・壁では対応しきれません。
そこでこの筋かいが不足していると、風や地震に対して揺れやすくなります。揺れやすいということは、歪みやすく変形しやすいということです。
この歪み・変形は、やがては水切りや雨返しといった薄い鋼板で作られた雨を防ぐ部材が変形したままになることもあります。さらに時が経過すると、風によって建物が変形して隙間ができ、その隙間から風に乗った雨が入り込んできます。
[ＯＭＡＫＥ]
昨年の暮れ、伊豆シャボテン公園に行った時に、レストランから写した富士山です。写真は、クリックすると拡大します
にほんブログ村
図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法129 」
森 公任 , 森元 みのり共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（楽天ブックのベストセラーで、大学のテキストとしても広く利用されています）
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
「欠陥住宅 雨漏れの原因を探る その1」からお読みください。
[建物全体の欠陥を調べる 不同沈下]
建物全体の欠陥を調べる場合は、まず基礎から調べるのが定石です。建物の1階や二階にゆがみがあっても、それが基礎から来ている場合は、基礎から修復しないと根本的な欠陥修復にはならないからです。
建物は下の方ほどより重大な欠陥です。より重大な欠陥から可能性を「潰して」いくのが欠陥住宅調査の常道です。
基礎の欠陥が原因の場合は、多くは、不動沈下でしょう。不同沈下については、以前のブログで述べましたが、この不同沈下が引き起こしたと思われる雨漏りが意外に多いのです。
というのは、不同沈下で建物が傾いた場合、この傾きがどんどん進行します。時の経過とともに、この傾きは強大になり、やがては建物全体を歪ませます。
建物がゆがみ始めると、歪みが原因による隙間が生じます。例えば外壁のサイディングの継ぎ目、雨水の侵入を防ぐための金物類の変形等です。その結果、建築当初にはなかった、雨水が入り込む隙間ができてしまうのです。
もし不同沈下が原因となると、雨漏れは、実は、建物崩壊の危険な前兆ということになります。この場合は、根本的な修繕が必要となり、場合によっては、家全体を立て替える必要がでてきます。
[建物全体の欠陥を調べる 「筋かい」]
不同沈下が生じていないとなると、他の理由によって建物がゆがんだと考えるしかありません。
その場合、筋かい不足が有力な原因として浮かび上がります。
建物は、上下からの圧力には、基礎や柱・壁で対応しますが、横や斜めからの圧力では、基礎や柱・壁では対応しきれません。
そこでこの筋かいが不足していると、風や地震に対して揺れやすくなります。揺れやすいということは、歪みやすく変形しやすいということです。
この歪み・変形は、やがては水切りや雨返しといった薄い鋼板で作られた雨を防ぐ部材が変形したままになることもあります。さらに時が経過すると、風によって建物が変形して隙間ができ、その隙間から風に乗った雨が入り込んできます。
[ＯＭＡＫＥ]
昨年の暮れ、伊豆シャボテン公園に行った時に、レストランから写した富士山です。写真は、クリックすると拡大します
にほんブログ村
図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法129 」
森 公任 , 森元 みのり共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（楽天ブックのベストセラーで、大学のテキストとしても広く利用されています）
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
PR
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
[低金利]
昨年暮れ、満期１０年の国債の流通利回りが過去最低の年０・３％に低下した。
住宅ローン金利は、過去最低になった。銀行間の顧客獲得のための金利競争も激化している。銀行は、より優良な顧客を獲得しようと、優良顧客には、かなり低い金利を提示しているようだ。このままの情勢が続くなら、現在は、まさに融資を受けて不動産投資をするには絶好の契機と言える。
こうなると、融資を受けて不動産投資をする人が増加すると思われる。
[ＴＯＫＹＯ不動産に流れ込むアジアマネー]
しかも、一昨年あたりから、アジアの不動産マネーが、東京に集中している。リーマンショック以前は、欧米の投資家による不動産投資が東京にミニバブルをもたらしたが、今回の主役は、シンガポール、韓国、香港、マレーシアなどの国の投資ファンドだという。
これらのファンドは、東京都心の大型オフィスビルを、日本国内のリートやファンドが計算する適正価格よりも、はるかに上回る価格で相次いで高値で取得している。
その原因は、円安と中国不動産市況への不安感からだ。中国に向けられていた不動産マネーが、東京にむけられたようだ。
しかも、想定利回りはせいぜい年2～3％でどんどん購入しており、Ｊリートでは5％以上が通常の想定利回りであることを考えると、日本の不動産投資の常識からは、ありえない金額で購入しているそうだ。
台湾企業によるＴＯＫＹＯ不動産投資もすごい。分譲マンションを売り出すと、まとめて一棟買いする台湾投資家もいるようだ。
[英米系も日本人富裕層も]
これに伴い、英米系のファンドも、再び、ＴＯＫＹＯ不動産に注目し、ＴＯＫＹＯ不動産にもどりつつある。ゴールドマン・サックスの日本私募リートは２年足らずで資産600億円に倍増したという。
これにつられたわけではないだろうが、あのソフトバンク社長の孫正義氏も、東京都中央区のティファニー銀座本店ビルを320億円強で取得したという。これも、不動産業の常識では、ありえない金額だそうだ。
[しかし、庶民には関係ない]
そういう意味で、少なくとも、今年1年は、不動産価格は堅調に推移すると推測される。しかし、これは、ある意味、雲の上の話。これを聞いて、我々庶民が、「よし俺も不動産投資をしよう」なんて思わない方がいい。
というのは、一般市民が投資する居住用マンションの入居者は、普通のサラリーマン。その人たちの給与はアップしていないから、家賃負担能力はアップしてはいない。むしろ円高による物価高で悪化している。
ビル投資をしている個人投資家もいるだろうが、テナントの多くは中小企業。この人たちは、アベノミクスの恩恵は受けておらず、いまだに中小企業の多くが不景気で悩んでいる。家賃負担能力は、減少している。
金利が安くなって投資しやすくなったので、個人投資家による不動産購入は活発化するだろうが、個人投資家の動向が相場を動かすことは、普通はない。
[今後の不動産相場の動向]
個人投資家に影響があるとしたら、大型物件、大型投資による不動産相場の上昇にともなう中小物件への「おこぼれ」だ。多少は影響があるだろうが、おこぼれは、待つ必要がある。個人投資家は、一番最後に恩恵を一切れだけもらえる。
しかし、相場が低下始めたとき、真っ先に影響を受けるのは個人投資家だ。
[堅調相場は何時まで続くか]
今の相場を支えているのは、アジア系マネーだ。しかし、アジア系マネーは、円安を前提としての投資。中国人投資家の場合、１元で10円分の日本の不動産を購入できたのが、為替レートの変動により１元で15円分の不動産を購入できるようになったから、ＴＯＫＹＯ不動産にアジアマネーが集中しただけ。再び円高にぶれれば、マネーはＴＯＫＹＯ市場から中国市場へと移動する。
英米系の不動産ファンドの逃げ足の速さは、前回のリーマンショックで証明済み。不動産市況が悪化したら、さっさと日本法人を倒産させて日本市場から撤退する。
孫氏の場合は、利回り重視の不動産投資とは異なる観点からの投資と思われる。
不動産相場は、堅調とはいえ、かなり危うい。東京オリンピック以降は、かなり懐疑的だ。
[個人投資家の方へ]
ファンドが投資の基準とする「想定利回り」は、「表面利回り」とは異なる。不動産仲介業者が売却する際、宣伝文句に使う利回りは、表面利回り。例えば、家賃年間120万円、不動産価格1200万円なら、表面利回りは10％になるが、想定利回りは３％前後になるはずだ。チラシに入っている利回り○％を見て、「お、お得だなぁ。ファンドの投資が５％なら、それ以上じゃないか」とは安易に思わないこと。
想定利回りの正確な計算は、プロでないと難しい。
にほんブログ村
図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法129 」
森 公任 , 森元 みのり共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（楽天ブックのベストセラーで、大学のテキストとしても広く利用されています）
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
[低金利]
昨年暮れ、満期１０年の国債の流通利回りが過去最低の年０・３％に低下した。
住宅ローン金利は、過去最低になった。銀行間の顧客獲得のための金利競争も激化している。銀行は、より優良な顧客を獲得しようと、優良顧客には、かなり低い金利を提示しているようだ。このままの情勢が続くなら、現在は、まさに融資を受けて不動産投資をするには絶好の契機と言える。
こうなると、融資を受けて不動産投資をする人が増加すると思われる。
[ＴＯＫＹＯ不動産に流れ込むアジアマネー]
しかも、一昨年あたりから、アジアの不動産マネーが、東京に集中している。リーマンショック以前は、欧米の投資家による不動産投資が東京にミニバブルをもたらしたが、今回の主役は、シンガポール、韓国、香港、マレーシアなどの国の投資ファンドだという。
これらのファンドは、東京都心の大型オフィスビルを、日本国内のリートやファンドが計算する適正価格よりも、はるかに上回る価格で相次いで高値で取得している。
その原因は、円安と中国不動産市況への不安感からだ。中国に向けられていた不動産マネーが、東京にむけられたようだ。
しかも、想定利回りはせいぜい年2～3％でどんどん購入しており、Ｊリートでは5％以上が通常の想定利回りであることを考えると、日本の不動産投資の常識からは、ありえない金額で購入しているそうだ。
台湾企業によるＴＯＫＹＯ不動産投資もすごい。分譲マンションを売り出すと、まとめて一棟買いする台湾投資家もいるようだ。
[英米系も日本人富裕層も]
これに伴い、英米系のファンドも、再び、ＴＯＫＹＯ不動産に注目し、ＴＯＫＹＯ不動産にもどりつつある。ゴールドマン・サックスの日本私募リートは２年足らずで資産600億円に倍増したという。
これにつられたわけではないだろうが、あのソフトバンク社長の孫正義氏も、東京都中央区のティファニー銀座本店ビルを320億円強で取得したという。これも、不動産業の常識では、ありえない金額だそうだ。
[しかし、庶民には関係ない]
そういう意味で、少なくとも、今年1年は、不動産価格は堅調に推移すると推測される。しかし、これは、ある意味、雲の上の話。これを聞いて、我々庶民が、「よし俺も不動産投資をしよう」なんて思わない方がいい。
というのは、一般市民が投資する居住用マンションの入居者は、普通のサラリーマン。その人たちの給与はアップしていないから、家賃負担能力はアップしてはいない。むしろ円高による物価高で悪化している。
ビル投資をしている個人投資家もいるだろうが、テナントの多くは中小企業。この人たちは、アベノミクスの恩恵は受けておらず、いまだに中小企業の多くが不景気で悩んでいる。家賃負担能力は、減少している。
金利が安くなって投資しやすくなったので、個人投資家による不動産購入は活発化するだろうが、個人投資家の動向が相場を動かすことは、普通はない。
[今後の不動産相場の動向]
個人投資家に影響があるとしたら、大型物件、大型投資による不動産相場の上昇にともなう中小物件への「おこぼれ」だ。多少は影響があるだろうが、おこぼれは、待つ必要がある。個人投資家は、一番最後に恩恵を一切れだけもらえる。
しかし、相場が低下始めたとき、真っ先に影響を受けるのは個人投資家だ。
[堅調相場は何時まで続くか]
今の相場を支えているのは、アジア系マネーだ。しかし、アジア系マネーは、円安を前提としての投資。中国人投資家の場合、１元で10円分の日本の不動産を購入できたのが、為替レートの変動により１元で15円分の不動産を購入できるようになったから、ＴＯＫＹＯ不動産にアジアマネーが集中しただけ。再び円高にぶれれば、マネーはＴＯＫＹＯ市場から中国市場へと移動する。
英米系の不動産ファンドの逃げ足の速さは、前回のリーマンショックで証明済み。不動産市況が悪化したら、さっさと日本法人を倒産させて日本市場から撤退する。
孫氏の場合は、利回り重視の不動産投資とは異なる観点からの投資と思われる。
不動産相場は、堅調とはいえ、かなり危うい。東京オリンピック以降は、かなり懐疑的だ。
[個人投資家の方へ]
ファンドが投資の基準とする「想定利回り」は、「表面利回り」とは異なる。不動産仲介業者が売却する際、宣伝文句に使う利回りは、表面利回り。例えば、家賃年間120万円、不動産価格1200万円なら、表面利回りは10％になるが、想定利回りは３％前後になるはずだ。チラシに入っている利回り○％を見て、「お、お得だなぁ。ファンドの投資が５％なら、それ以上じゃないか」とは安易に思わないこと。
想定利回りの正確な計算は、プロでないと難しい。
にほんブログ村
図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法129 」
森 公任 , 森元 みのり共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（楽天ブックのベストセラーで、大学のテキストとしても広く利用されています）
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
２７日から二泊三日で、何時ものメンバーで、南伊豆から東伊豆へと旅行しました。
南伊豆で宿泊したあと、近くの海岸をうろうろしていたら、ご近所のおばさんに呼び止められました。面白い場所を教えてあげるというので、ついていくと、門を勝手にあけ、他人の家の敷地に入っていく。びっくりして「いいんですか?」と聞くと、「顔なじみだから、ここはいいのよ」。
その家は、南関東に住む方の別荘だそうで、外猫の保護活動に熱心だという。
別荘の一角に、ガラス張りのサンルームを作り、そこに野良猫が自由に出入りしているという。で、下の写真左側が、そのサンルーム。豪華ですなぁ。自分も、こんなサンルームで、くつろぎたいですねぇ。右の写真は、近くの海岸で撮った猫ちゃん。写真は、クリックすると拡大します。
今回の旅行は、事情があって、友人の一人の希望で行動しましたが、一つだけ、自分の希望を叶えてもらいました。東伊豆にある伊豆シャボテン公園の「カピパラの露天風呂」。カピパラの入浴は、全国の動物園で２０か所以上あるそうですが、元祖は、ここです。可愛いけど、人気もすごい。下の写真左は、カピパラの入浴を見るお客さん。すごいですねぇ。癒されるというよりも、疲れます。右の写真は、ゆったりと温泉につかるカピパラ君。写真は、クリックすると拡大します。
学生時代から続く旅行仲間で行った旅行。みんな還暦過ぎで、一人は、体調が万全ではありませんした。この夢紀行、来年もできるだけ続けたいと思います。
下の写真の家族連れ。写真は、クリックすると拡大します。自分も、ついこの前まで、こんな感じだったような気がしますが。時のたつのは早いものです。来年もよろしくお願いします。
にほんブログ村
図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法129 」
森 公任 , 森元 みのり共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（楽天ブックのベストセラーで、大学のテキストとしても広く利用されています）
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
２７日から二泊三日で、何時ものメンバーで、南伊豆から東伊豆へと旅行しました。
南伊豆で宿泊したあと、近くの海岸をうろうろしていたら、ご近所のおばさんに呼び止められました。面白い場所を教えてあげるというので、ついていくと、門を勝手にあけ、他人の家の敷地に入っていく。びっくりして「いいんですか?」と聞くと、「顔なじみだから、ここはいいのよ」。
その家は、南関東に住む方の別荘だそうで、外猫の保護活動に熱心だという。
別荘の一角に、ガラス張りのサンルームを作り、そこに野良猫が自由に出入りしているという。で、下の写真左側が、そのサンルーム。豪華ですなぁ。自分も、こんなサンルームで、くつろぎたいですねぇ。右の写真は、近くの海岸で撮った猫ちゃん。写真は、クリックすると拡大します。
今回の旅行は、事情があって、友人の一人の希望で行動しましたが、一つだけ、自分の希望を叶えてもらいました。東伊豆にある伊豆シャボテン公園の「カピパラの露天風呂」。カピパラの入浴は、全国の動物園で２０か所以上あるそうですが、元祖は、ここです。可愛いけど、人気もすごい。下の写真左は、カピパラの入浴を見るお客さん。すごいですねぇ。癒されるというよりも、疲れます。右の写真は、ゆったりと温泉につかるカピパラ君。写真は、クリックすると拡大します。
学生時代から続く旅行仲間で行った旅行。みんな還暦過ぎで、一人は、体調が万全ではありませんした。この夢紀行、来年もできるだけ続けたいと思います。
下の写真の家族連れ。写真は、クリックすると拡大します。自分も、ついこの前まで、こんな感じだったような気がしますが。時のたつのは早いものです。来年もよろしくお願いします。
にほんブログ村
図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法129 」
森 公任 , 森元 みのり共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（楽天ブックのベストセラーで、大学のテキストとしても広く利用されています）
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
住宅の雨漏りはなぜ問題か
欠陥住宅として問題になるのは、「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」です。品確法でも、この二つを対象にして10年保障をしています。
しかし、みなさん、これを聞いて、あれっ？と思いませんか。「構造耐力上主要な部分」が重要なことはわかるけど、なんで雨漏れで壁にしみができるような問題が重要なんだと。
雨漏れが、単に「みっともない」というレベルの問題なら、そのとおりです。壁紙や天井を張り替えれば済むだけの話です。
しかし、この雨漏りがするということは、品確法でいう「構造耐力上主要な部分」に当たる土台や柱の下部などが、長い間湿った状態になって腐朽が進むことであり、結局は、「構造耐力上主要な部分」を劣化させ、建物崩壊の前兆になります。また、健康被害の原因にもなります
そこで、「雨漏」れを「構造耐力上主要な部分」の不足と並んで建物の二大欠陥としているのです。
雨漏りの原因をどう探すのか
雨が入り込んでくるというのは、一言でいえば、家のどこかに雨水の通る穴か隙間があるということになります。
本来、家というのは、風雨から身を守るためのものですから、隙間などあってはならないはずですが、実は、家は、もともと隙間だらけです。家そのものが色々な部材を組み合わせたもので、その継ぎ目は隙間があります。換気口とか電線、電話線なんかも外から家の穴を通って中に入り込んできています。
そうすると、雨漏れの原因を探るというのは、家にある無数の穴から、雨漏れの原因となる穴を特定することになります。
[ホースによる水かけ]
雨漏れの原因を探る方法としては、おおよその見当をつけて、ホースで壁等に水をかける方法があります。もしそこから水が室内に入り込めば、その部分の穴が原因と特定されます。そこをコーキングして穴をふさげば雨漏れはしません。
これが一番簡単で費用も掛からない方法ですが、これで修復しない場合が結構あります。というのは、このホースを使ったテストというのは、上から落ちてくる、それも、水圧の弱い雨水だけしかわからないからです。
ところが、雨は、風に吹かれてくるので、斜めから家にあたったり、強風の時なんか真横から壁に雨があたります。さらには、壁などに当たって吹き上げられた風に乗って下から上に向かって、しかも強い圧力で当たることもあります。
また、しとしとふるばかりでなく、それこそ、たたきつけるような感じで雨があたることもあります。
[散水試験]
そうすると、ホースでわからないときは、自然の雨風に近いような水を吹きかけて調査する必要があります。これが、散水試験といわれるテストで、家の周りに足場を組んで、散水機で、家のあちこちに水を吹きかけます。
最近は、吹き付ける水に、紫外線ライトの光を当てると蛍光を発する蛍光染料を混ぜることもあるようです。これだと建物の内側に染み出したわずかな水でも発見できます。
しかし、この試験でも、原因が判明しない場合があります。こうなると、建物のどこかの穴が原因というよりは、建物全体が原因と考えるしかありません。建物が何らかの原因でゆがみ、この歪みのために隙間が生じ、そこから雨水が入ってくると判断せざるを得ません。[続く]
にほんブログ村
図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法129 」
森 公任 , 森元 みのり共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（楽天ブックのベストセラーで、大学のテキストとしても広く利用されています）
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
住宅の雨漏りはなぜ問題か
欠陥住宅として問題になるのは、「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」です。品確法でも、この二つを対象にして10年保障をしています。
しかし、みなさん、これを聞いて、あれっ？と思いませんか。「構造耐力上主要な部分」が重要なことはわかるけど、なんで雨漏れで壁にしみができるような問題が重要なんだと。
雨漏れが、単に「みっともない」というレベルの問題なら、そのとおりです。壁紙や天井を張り替えれば済むだけの話です。
しかし、この雨漏りがするということは、品確法でいう「構造耐力上主要な部分」に当たる土台や柱の下部などが、長い間湿った状態になって腐朽が進むことであり、結局は、「構造耐力上主要な部分」を劣化させ、建物崩壊の前兆になります。また、健康被害の原因にもなります
そこで、「雨漏」れを「構造耐力上主要な部分」の不足と並んで建物の二大欠陥としているのです。
雨漏りの原因をどう探すのか
雨が入り込んでくるというのは、一言でいえば、家のどこかに雨水の通る穴か隙間があるということになります。
本来、家というのは、風雨から身を守るためのものですから、隙間などあってはならないはずですが、実は、家は、もともと隙間だらけです。家そのものが色々な部材を組み合わせたもので、その継ぎ目は隙間があります。換気口とか電線、電話線なんかも外から家の穴を通って中に入り込んできています。
そうすると、雨漏れの原因を探るというのは、家にある無数の穴から、雨漏れの原因となる穴を特定することになります。
[ホースによる水かけ]
雨漏れの原因を探る方法としては、おおよその見当をつけて、ホースで壁等に水をかける方法があります。もしそこから水が室内に入り込めば、その部分の穴が原因と特定されます。そこをコーキングして穴をふさげば雨漏れはしません。
これが一番簡単で費用も掛からない方法ですが、これで修復しない場合が結構あります。というのは、このホースを使ったテストというのは、上から落ちてくる、それも、水圧の弱い雨水だけしかわからないからです。
ところが、雨は、風に吹かれてくるので、斜めから家にあたったり、強風の時なんか真横から壁に雨があたります。さらには、壁などに当たって吹き上げられた風に乗って下から上に向かって、しかも強い圧力で当たることもあります。
また、しとしとふるばかりでなく、それこそ、たたきつけるような感じで雨があたることもあります。
[散水試験]
そうすると、ホースでわからないときは、自然の雨風に近いような水を吹きかけて調査する必要があります。これが、散水試験といわれるテストで、家の周りに足場を組んで、散水機で、家のあちこちに水を吹きかけます。
最近は、吹き付ける水に、紫外線ライトの光を当てると蛍光を発する蛍光染料を混ぜることもあるようです。これだと建物の内側に染み出したわずかな水でも発見できます。
しかし、この試験でも、原因が判明しない場合があります。こうなると、建物のどこかの穴が原因というよりは、建物全体が原因と考えるしかありません。建物が何らかの原因でゆがみ、この歪みのために隙間が生じ、そこから雨水が入ってくると判断せざるを得ません。[続く]
にほんブログ村
図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法129 」
森 公任 , 森元 みのり共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（楽天ブックのベストセラーで、大学のテキストとしても広く利用されています）
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
滞納管理費の請求 その1からお読みください
[訴訟による解決]
滞納管理を請求する場合、滞納者に対し、訴訟を提起するのが一般的です。訴訟だと、滞納者を法廷に呼び出し、そこで任意売却を持ちかけ、回収することが可能だからです。
区分所有者が頑固で、任意売却に持ち込めなくても、訴訟の確定判決により、先取特権では行使できなかった滞納者の預金、給与、賃貸している場合の家賃などを差押えて、滞納管理費を回収していくことができます。
[弁護士費用の請求]
判決では、遅延損害金や弁護士費用も滞納者に請求できます。というのは、ほとんどの管理組合の管理規約では、遅延損害金や弁護士費用を請求できると規定しているからです。
もともとわが国のマンションや別荘地の管理組合の管理規約は、国土交通省の「標準管理規約」をそのまま採用しているか、せいぜい実情に合わせて多少の修正をしただけで採用しています。
その標準管理規約６０条２項には、「組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年利○％の遅延損害金と、違約金としての弁護士費用並びに催促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することができる」と規定しています。
そこで、どの組合も管理規約も、横並びに、遅延損害金や弁護士費用を請求できると規定しているのです。遅延損害金の金利は、14,6％か15％が多いようです。
管理組合規約に規定するだけで、本当に弁護士費用を相手に転嫁できるのか疑問ですが、判例は、有効と認めています。
しかも、裁判所が弁護士費用として相当と認める金額ではなく、実際に支払う弁護士費用全額を認めてくれます。
東京地裁平成２５年１０月２５日判決は、「弁護士費用は」「実額ではなく，当該事案につき，その請求等に要する相当額ということになり，これは裁判所によって認定されるべきものとなる。」と判断し、請求金額の半分しか認めなかったのに対し、東京高裁平成２６年４月１６日判決(判時２２２６号２６頁、金商１４４５号５８頁)は、以下の通り、管理組合が弁護士に支払義務を負う一切の費用を請求できると判断しています。
「国土交通省の作成にかかるマンション標準管理規約は、管理費等の徴収について、組合員が期日までに納付すべき金額を納付しない場合に、管理組合が、未払金額について、「違約金としての弁護士費用」を加算して、その組合員に請求することができると定めているところ、本件管理規約もこれに依拠するものである。そして、違約金とは、一般に契約を締結する場合において、契約に違反したときに、債務者が一定の金員を債権者に支払う旨を約束し、それにより支払われるものである。債務不履行に基づく損害賠償請求をする際の弁護士費用については、その性質上、相手方に請求できないと解されるから、管理組合が区分所有者に対し、滞納管理費等を訴訟上請求し、それが認められた場合であっても、管理組合にとって、所要の弁護士費用や手続費用が持ち出しになってしまう事態が生じ得る。
しかし、それは区分所有者は当然に負担すべき管理費等の支払義務を怠っているのに対し、管理組合は、その当然の義務の履行を求めているにすぎないことを考えると、衡平の観点からは問題である。そこで、本件管理規約36条3項により、本件のような場合について、弁護士費用を違約金として請求することができるように定めているのである。
このような定めは合理的なものであり、違約金の性格は違約罰（制裁金）と解するのが相当である。したがって、違約金としての弁護士費用は、上記の趣旨からして、管理組合が弁護士に支払義務を負う一切の費用と解される（その趣旨を一義的に明確にするためには、管理規約の文言も「違約金としての弁護士費用」を「管理組合が負担することになる一切の弁護士費用(違約金)」と定めるのが望ましいといえよう。）。
これに対して、控訴人は、違反者に過度な負担を強いることになって不合理である旨主張するが、そのような事態は、自らの不払い等に起因するものであり、自ら回避することができるものであることを考えると、格別不合理なものとは解されない。」
[ＯＭＡＫＥ];
瀬戸内に浮かぶウサギの島 大久野島に行ってきました。下の写真は、そのウサギです。クリックすると拡大します。
にほんブログ村
図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法129 」
森 公任 , 森元 みのり共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（楽天ブックのベストセラーで、大学のテキストとしても広く利用されています）
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
滞納管理費の請求 その1からお読みください
[訴訟による解決]
滞納管理を請求する場合、滞納者に対し、訴訟を提起するのが一般的です。訴訟だと、滞納者を法廷に呼び出し、そこで任意売却を持ちかけ、回収することが可能だからです。
区分所有者が頑固で、任意売却に持ち込めなくても、訴訟の確定判決により、先取特権では行使できなかった滞納者の預金、給与、賃貸している場合の家賃などを差押えて、滞納管理費を回収していくことができます。
[弁護士費用の請求]
判決では、遅延損害金や弁護士費用も滞納者に請求できます。というのは、ほとんどの管理組合の管理規約では、遅延損害金や弁護士費用を請求できると規定しているからです。
もともとわが国のマンションや別荘地の管理組合の管理規約は、国土交通省の「標準管理規約」をそのまま採用しているか、せいぜい実情に合わせて多少の修正をしただけで採用しています。
その標準管理規約６０条２項には、「組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年利○％の遅延損害金と、違約金としての弁護士費用並びに催促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することができる」と規定しています。
そこで、どの組合も管理規約も、横並びに、遅延損害金や弁護士費用を請求できると規定しているのです。遅延損害金の金利は、14,6％か15％が多いようです。
管理組合規約に規定するだけで、本当に弁護士費用を相手に転嫁できるのか疑問ですが、判例は、有効と認めています。
しかも、裁判所が弁護士費用として相当と認める金額ではなく、実際に支払う弁護士費用全額を認めてくれます。
東京地裁平成２５年１０月２５日判決は、「弁護士費用は」「実額ではなく，当該事案につき，その請求等に要する相当額ということになり，これは裁判所によって認定されるべきものとなる。」と判断し、請求金額の半分しか認めなかったのに対し、東京高裁平成２６年４月１６日判決(判時２２２６号２６頁、金商１４４５号５８頁)は、以下の通り、管理組合が弁護士に支払義務を負う一切の費用を請求できると判断しています。
「国土交通省の作成にかかるマンション標準管理規約は、管理費等の徴収について、組合員が期日までに納付すべき金額を納付しない場合に、管理組合が、未払金額について、「違約金としての弁護士費用」を加算して、その組合員に請求することができると定めているところ、本件管理規約もこれに依拠するものである。そして、違約金とは、一般に契約を締結する場合において、契約に違反したときに、債務者が一定の金員を債権者に支払う旨を約束し、それにより支払われるものである。債務不履行に基づく損害賠償請求をする際の弁護士費用については、その性質上、相手方に請求できないと解されるから、管理組合が区分所有者に対し、滞納管理費等を訴訟上請求し、それが認められた場合であっても、管理組合にとって、所要の弁護士費用や手続費用が持ち出しになってしまう事態が生じ得る。
しかし、それは区分所有者は当然に負担すべき管理費等の支払義務を怠っているのに対し、管理組合は、その当然の義務の履行を求めているにすぎないことを考えると、衡平の観点からは問題である。そこで、本件管理規約36条3項により、本件のような場合について、弁護士費用を違約金として請求することができるように定めているのである。
このような定めは合理的なものであり、違約金の性格は違約罰（制裁金）と解するのが相当である。したがって、違約金としての弁護士費用は、上記の趣旨からして、管理組合が弁護士に支払義務を負う一切の費用と解される（その趣旨を一義的に明確にするためには、管理規約の文言も「違約金としての弁護士費用」を「管理組合が負担することになる一切の弁護士費用(違約金)」と定めるのが望ましいといえよう。）。
これに対して、控訴人は、違反者に過度な負担を強いることになって不合理である旨主張するが、そのような事態は、自らの不払い等に起因するものであり、自ら回避することができるものであることを考えると、格別不合理なものとは解されない。」
[ＯＭＡＫＥ];
瀬戸内に浮かぶウサギの島 大久野島に行ってきました。下の写真は、そのウサギです。クリックすると拡大します。
にほんブログ村
図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法129 」
森 公任 , 森元 みのり共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（楽天ブックのベストセラーで、大学のテキストとしても広く利用されています）
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」