ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
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03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
[事例]
アパートを経営していると気になるのは借家人の失火です。借家人が寝タバコなんかしてアパートを燃やしたらどうなるんだ、という不安感は、絶えずついて回ります。
例えば、アナタが、大家さんで、4部屋のアパートを経営している。入居者はＡさん、Ｂさんの二人。そのうちの一人Ａさんが、うっかり失火し、アパートを全焼したとしましょう。
[失火責任法]
まずＢさんは、Ａさんに賠償請求出来るでしょうか？
ＢさんとＡさんは、お隣どうしですから、付き合いはあるかもしれませんが、契約関係はありません。契約上の債務不履行責任は問えません。
しかし、Ｂさんには、失火という「不法行為」があり、かつ、その失火については、過失があると思われますから、Ｂさんの行為は、民法709条の不法行為に該当するように思われます。
ところが、失火については、「失火ノ責任ニ関スル法律」という法律があり、この法律が民法の規定に優先して適用されます。この失火責任法は１条しかありませんが、失火の場合には、通常の過失では不法行為の適用を認めず、失火者に重大な過失がある場合に限って不法行為の規定が適用されると規定しています。
結局、ＢさんはＡさんに重過失がある場合に限って賠償責任を追及できることになります。
[重過失の具体例]
それでは、どういう場合に重過失があるといえるでしょうか。
重過失を認めた判例として，例えば，以下のような判例があります。
① 漫然と寝たばこによる喫煙を続けて火災を起こした場合。
②電力会社が配線が垂れ下がっているのを現認したにもかかわらず，これを放置したために，強風のため電線が切れて家屋の火災が発生した場合。
③藁が散乱している倉庫内で煙草を吸って，吸い殻を捨てたために，火災が発生した場合。
④石炭ストーブの残火のある灰をダンボール箱に投棄したため火災が発生した場合。
⑤石油ストーブに給油する際に石油ストーブの火を消さずに給油したことで，石油ストーブの火がこぼれた石油に着火して火災が発生し場合。
⑥ベットから５０ｃｍの距離でストーブをつけていたところ，毛布をかぶって眠ってしまい、毛布がストーブにかかって，火災が生じた場合。
⑦天ぷら油の入った鍋をガステーブルにかけたまま台所を離れ放置した場合。⑧異常乾燥時の火災警報発令中にくわえ煙草をして屋根に上り煙草の火を落とした場合。
⑨石油ストーブの傍で揮発性・引火性のあるゴム糊を使用した場合。
[重過失に関する判例の考え方]
普通、重過失というのは、限りなく故意に近い場合をいいます。故意だと思われるが、そこまでは言い切れない、こういう場合は、重過失があると認定されます。
しかし、判例を見る限り、寝タバコ等の日常的によくある行為でも、重過失と認定しているようです。
これは、失火責任法の規定が、時代遅れだからです。
失火責任法の立法当時、わが国では木造建築物が多く、しかも密集して建てられており、ちょっとした失火でたちまち大火事になりました。しかし、今は、都会はマンションが主流だし、木造建物でも、市街化区域では耐火構造で建築されています。都会の消防能力という点でも、当時と今では、雲泥の差があります。
そこで判例は、失火責任法の重過失概念を広げ、限りなく通常の過失のレベルに近づけて認定しているのです。
[結論]
したがって、多くの場合、Ａには重過失が認められることになります。まあ、アパートの失火というのは、たいていは寝タバコでしょう。耐火構造であるにも関わらず、全焼するほどの失火なんて、逆に重過失が推測されると言っていいと思います。
それでも重過失ではないと認定されたら、Ｂさんは、Ａさんに賠償責任を追及できなくなります。
なお、大家のアナタは、心配することはありません。というのは、大家であるアナタと借家人であるＡさんとの間には賃貸借契約という契約関係が成立しているからです。Ａさんの失火は、借家人としての善管注意義務に基づく賃借物の保管義務違反という債務不履行行為です。債務不履行行為には、失火責任法
は適用されません。失火責任法は、不法行為法の特則であり、契約法の特則ではないからです。（大審院明治45年３月23日判決）。
失火が不可抗力でない限り、アナタは、Ａさんに賠償責任を追及できます。
ただ、Ａさんにも、Ａさんの保証人にも、賠償能力があるのかという問題があります。賠償能力がない場合が多いのではないでしょうか。やはり、大家さんとしては、普段から火災保険に入っているべきでしょう。
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図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法129 」
森 公任 , 森元 みのり共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（楽天ブックのベストセラーで、大学のテキストとしても広く利用されています）
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
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「休日限定江戸町民」を自認する自分にとって、2月～3月は、湯島天満宮の梅見物である。
現在、東京やその近辺には、あちこちに梅の名所があるが、江戸時代から続く梅の名所といえば、この湯島天神である。江戸時代のこの時期、長屋の連中は、長屋仲間で連れ立って、湯島天神に梅を見に来たという。
白梅が中心で、梅園の7､8割は白梅だという。しかし、紅梅も見事で、特にしだれ紅梅は見事だ。
下の写真は、そのしだれ梅の紅梅。写真は、クリックすると拡大します。
土曜日は、仕事帰りに行ったので着いたのが夕刻。しかも、「蕎麦おやき」を食べようと、並んでいたら、たちまち日が沈んでしまいました。
下の写真左は、夕暮れ時の梅園。右は、かなり暗くなった時の梅。写真は、クリックすると拡大します。
日曜は雨という予報でしたが、何とか雨はふりませんでした。朝8時ころ着いたのですが、すでにかなりの人がいました。下の写真は、梅を見物するお客さん。写真は、クリックすると拡大します。
下の写真のとおり、熱海梅園に負けないくらいの白梅・紅梅の競演です。写真は、クリックすると拡大します。
この梅園に来ると、いつも、茶目っ気たっぷりなメジロに出会います。今年もまた出会いました。梅の蜜は、おいしんでしょうか？
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白梅が中心で、梅園の7､8割は白梅だという。しかし、紅梅も見事で、特にしだれ紅梅は見事だ。
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日曜は雨という予報でしたが、何とか雨はふりませんでした。朝8時ころ着いたのですが、すでにかなりの人がいました。下の写真は、梅を見物するお客さん。写真は、クリックすると拡大します。
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03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
裁判で勝訴して、ようやく建物明渡の判決をもらった。判決主文には、「賃借人Ａは大家のアナタに建物を明け渡せ」と記載されている。しかし、Ａは、出て行かない。「ふん、裁判が何だ！」と開き直っている。
こういう場合、裁判所の命令に従わないからといって、警察が逮捕してくれるわけではない。また、判決があるからと言って、アナタが、強引に追い出すこともできない。自力救済は禁止されているのだ。
アナタは、こういう場合、判決をもって裁判所に行き、建物明渡の強制執行を申し立てることになる。
申立てをした次の日、アナタは執行官という方と面会し、強制執行の日時を決める。
アナタは、あとは執行官が全部やってくれると思っているかもしれないが、実は、大変なのは、ここからだ。というのは、執行官は、ほとんど何もしない。ただ、あなたのソバにいるだけだ、と思ったほうがいい。実際に動くのは、アナタ自身だ。
まずアナタは、立会人という人に強制執行の具体的な手続きを依頼する。立会人は、法律のどこにも出てこない。しかし、現実には、強制執行を実行する人たちは、執行官ではなく、この立会人という人たちだ。
さらに、アナタは、鍵屋の手配もする場合もある。これも、普通の鍵屋では駄目で、特定の鍵屋に限られるのが現実だ。
さて、アナタは、執行官と打ち合わせた日時に、立会人と待機し、執行官が来るのを待つ。執行官がやってくると、アナタは、執行官や立会人とともに、室内に入る。呼び出してもドアが開かない場合、合鍵で中に入るが、アナタが合鍵がない場合、あるいは鍵を変えられている場合は、同行した鍵屋さんに鍵を開けてもらう。
中に入ったアナタは、そこに賃借人がいることを発見する。
執行官は、賃借人に
① 制執行中であることを記載した書面を部屋の中に目立たないように貼る。
② 借主に対し、本当に強制執行をする日（つまり借主を強制的に排除する日）を告げる。だいたい、一か月先に明渡日を決めることが多い。
立会人は、そのさい、部屋の中を見回し、強制執行の大体の費用を計算する。
最初の一日は、だいたい、それで終る。
暫くすると、立会人から、強制執行費用の見積もりがくる。50万円前後が多いが、100万円を超える場合もある。アナタは、執行官は、何もしないなぁと不満に思いながら、仕方なく、その見積もりを了承する。
また同じころ、鍵屋さんから請求書がくるが、世間一般の相場とは違う請求金額に困惑する。本当は、安い業者を頼みたいが、事実上、それは不可能なため、しぶしぶ請求金額を支払う。
アナタは、執行官は、何のためにいるんだ、とつい、不満を漏らす。
さて、いよいよ、明渡の当日がきた。アナタは、相変わらず、賃借人が居座っていることを確認し、強制的に排除することを決断する。
[続く]
注意！！建物明渡で難しいのは、「判決をもらう」ことより「強制執行をかける」ことです。弁護士に頼むのがベストです。
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長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
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裁判で勝訴して、ようやく建物明渡の判決をもらった。判決主文には、「賃借人Ａは大家のアナタに建物を明け渡せ」と記載されている。しかし、Ａは、出て行かない。「ふん、裁判が何だ！」と開き直っている。
こういう場合、裁判所の命令に従わないからといって、警察が逮捕してくれるわけではない。また、判決があるからと言って、アナタが、強引に追い出すこともできない。自力救済は禁止されているのだ。
アナタは、こういう場合、判決をもって裁判所に行き、建物明渡の強制執行を申し立てることになる。
申立てをした次の日、アナタは執行官という方と面会し、強制執行の日時を決める。
アナタは、あとは執行官が全部やってくれると思っているかもしれないが、実は、大変なのは、ここからだ。というのは、執行官は、ほとんど何もしない。ただ、あなたのソバにいるだけだ、と思ったほうがいい。実際に動くのは、アナタ自身だ。
まずアナタは、立会人という人に強制執行の具体的な手続きを依頼する。立会人は、法律のどこにも出てこない。しかし、現実には、強制執行を実行する人たちは、執行官ではなく、この立会人という人たちだ。
さらに、アナタは、鍵屋の手配もする場合もある。これも、普通の鍵屋では駄目で、特定の鍵屋に限られるのが現実だ。
さて、アナタは、執行官と打ち合わせた日時に、立会人と待機し、執行官が来るのを待つ。執行官がやってくると、アナタは、執行官や立会人とともに、室内に入る。呼び出してもドアが開かない場合、合鍵で中に入るが、アナタが合鍵がない場合、あるいは鍵を変えられている場合は、同行した鍵屋さんに鍵を開けてもらう。
中に入ったアナタは、そこに賃借人がいることを発見する。
執行官は、賃借人に
① 制執行中であることを記載した書面を部屋の中に目立たないように貼る。
② 借主に対し、本当に強制執行をする日（つまり借主を強制的に排除する日）を告げる。だいたい、一か月先に明渡日を決めることが多い。
立会人は、そのさい、部屋の中を見回し、強制執行の大体の費用を計算する。
最初の一日は、だいたい、それで終る。
暫くすると、立会人から、強制執行費用の見積もりがくる。50万円前後が多いが、100万円を超える場合もある。アナタは、執行官は、何もしないなぁと不満に思いながら、仕方なく、その見積もりを了承する。
また同じころ、鍵屋さんから請求書がくるが、世間一般の相場とは違う請求金額に困惑する。本当は、安い業者を頼みたいが、事実上、それは不可能なため、しぶしぶ請求金額を支払う。
アナタは、執行官は、何のためにいるんだ、とつい、不満を漏らす。
さて、いよいよ、明渡の当日がきた。アナタは、相変わらず、賃借人が居座っていることを確認し、強制的に排除することを決断する。
[続く]
注意！！建物明渡で難しいのは、「判決をもらう」ことより「強制執行をかける」ことです。弁護士に頼むのがベストです。
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「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法129 」
森 公任 , 森元 みのり共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（楽天ブックのベストセラーで、大学のテキストとしても広く利用されています）
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
田園地帯ならともかく、住宅密集地、あるいは都市部での建設工事では、近隣住民とのトラブルがつきものです。自分も、最近は、自宅周りに10何階というマンションが乱立し困惑していたところ、こんどは、隣の駐車場跡地に11階建てのマンション、50メートルほど離れた駐車場に14階建てのマンションが年内に建築され、販売されることになっており、いさかか気がめいっています。
建設会社としては、近隣住民とトラブルが多発すると、その後のマンション販売にひびいたり、建て主さんに迷惑をかけますから、できるかぎり、トラブルは避けるべきでしょう。
トラブルの主な原因は、騒音と振動です。うるさい、家がゆれるというのが、主な苦情でしょう。
騒音は「騒音規制法」で、振動は「振動規制法」で、それぞれ規制されています。敷地の境界線で騒音85デシベル（dB）、振動75デシベル（dB）が、許容範囲であり、これを超えると市町村長は施工業者に改善の勧告や命令を発することができます。
85デシベル（dB）、振動75デシベル（dB）といっても、ピンと来ないかもしれませんが、電車内・地下鉄内の騒音＝80dBで、電車走行時のガード下＝100dBです。
車両内の騒音程度ならギリギリ、しかし、ガード下の騒音レベルならアウトと考えればよいと思います。
騒音のために裁判になることもあります。騒音が「通常人が一般社会生活上受忍すべき限度を超えていると認められる」か否かで、「違法な権利侵害ないし利益侵害となる」か否かを判断しますが、裁判所は、騒音85dB、振動75dBという法令上の規制値を超えているかどうかで、受忍限度の範囲が判断しています。
そこで、計測したところ、騒音85dB、振動75dBを超えている場合は、近隣住民への慰謝料の支払い義務や、近隣住民の工事の中止要求が認められることも考えられます。
なお、都道府県や市町村の条例で騒音・振動の規制値が、更に厳しく定められている場合もあるので、工事前に役所等に問い合わせて規制の有無を確認しておくのがよいでしょう。
これとは別に、よくあるトラブルが地盤沈下です。
これについては、「2015/02/01 (Sun)建築工事で隣家が傾いた場合の賠償責任」で詳しくのべてありますので、そちらを参考にしてください。
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図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法129 」
森 公任 , 森元 みのり共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
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平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
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森公任 森元みのり 共同監修
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賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
田園地帯ならともかく、住宅密集地、あるいは都市部での建設工事では、近隣住民とのトラブルがつきものです。自分も、最近は、自宅周りに10何階というマンションが乱立し困惑していたところ、こんどは、隣の駐車場跡地に11階建てのマンション、50メートルほど離れた駐車場に14階建てのマンションが年内に建築され、販売されることになっており、いさかか気がめいっています。
建設会社としては、近隣住民とトラブルが多発すると、その後のマンション販売にひびいたり、建て主さんに迷惑をかけますから、できるかぎり、トラブルは避けるべきでしょう。
トラブルの主な原因は、騒音と振動です。うるさい、家がゆれるというのが、主な苦情でしょう。
騒音は「騒音規制法」で、振動は「振動規制法」で、それぞれ規制されています。敷地の境界線で騒音85デシベル（dB）、振動75デシベル（dB）が、許容範囲であり、これを超えると市町村長は施工業者に改善の勧告や命令を発することができます。
85デシベル（dB）、振動75デシベル（dB）といっても、ピンと来ないかもしれませんが、電車内・地下鉄内の騒音＝80dBで、電車走行時のガード下＝100dBです。
車両内の騒音程度ならギリギリ、しかし、ガード下の騒音レベルならアウトと考えればよいと思います。
騒音のために裁判になることもあります。騒音が「通常人が一般社会生活上受忍すべき限度を超えていると認められる」か否かで、「違法な権利侵害ないし利益侵害となる」か否かを判断しますが、裁判所は、騒音85dB、振動75dBという法令上の規制値を超えているかどうかで、受忍限度の範囲が判断しています。
そこで、計測したところ、騒音85dB、振動75dBを超えている場合は、近隣住民への慰謝料の支払い義務や、近隣住民の工事の中止要求が認められることも考えられます。
なお、都道府県や市町村の条例で騒音・振動の規制値が、更に厳しく定められている場合もあるので、工事前に役所等に問い合わせて規制の有無を確認しておくのがよいでしょう。
これとは別に、よくあるトラブルが地盤沈下です。
これについては、「2015/02/01 (Sun)建築工事で隣家が傾いた場合の賠償責任」で詳しくのべてありますので、そちらを参考にしてください。
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図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
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三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法129 」
森 公任 , 森元 みのり共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（楽天ブックのベストセラーで、大学のテキストとしても広く利用されています）
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
[不動産投資成功談のウラ]
不動産投資がかなり熱くなっている。ネットには、「私は、こうして、わずか○年で〇億円の資産を築いた」という類の情報がとびかっている。
何度も繰り返しているが、不動産投資は、誰だって最初の10年は成功するのだ。10年ももたないようでは、その投資家の方は、投資感覚や経営感覚が平均以下と言わざるを得ない。
だから、「わずか○年で資産○億円」という成功談は、「現時点では、成功している人」という前提条件で聞いた方がよい。
[失敗の原因]
問題は、10年後で、ここから先が次第に経営が厳しくなる。
〈修繕費の増加〉
第1は、修繕費がかなりかかってくることだ。湯沸かし器が駄目になった、風呂の具合がおかしい、等のトラブルが10年を超えると急に増えてくる。特に、水回りのトラブルは、かなりの修繕費がかかり、それだけで1年分の家賃がふっとんでしまう。特に投資用マンションとして販売されているワンルームマンションは、家賃収入に比して、修繕費がかなり高くつき、修繕費を考えると、無料で貸している状態に近くなることもある。
〈空き室率の増加〉
第２は、空き室率の増加である。周囲に新築マンションがどんどん建築されていく。新しいマンションほど、設備は新しく、住むのに快適だ。当然、入居者は、新しいマンションンに流れていく。10年を境に、空き室率が急激に増える。
あせって、怪しげな人を入居させると、一時的には空き室が埋まっても、他の普通の入居者が別のマンションに移り、最終的には、誰も住まない空き室だらけの部屋になる。
[自己資金の必要性]
10年を境に、修繕費も空き室率も、急カーブを描いて上昇する。これに耐えるには、10年目までに、これらの出費に耐える資金を蓄積しておかなければならない。
しかし、目いっぱいのローンを組んでマンションを購入した場合、ローン返済で精いっぱいで、資金蓄積にまわす余裕などないはずだ。
こういうリスクを避けるためには、10年程度でローンを完済する程度の返済計画を組まなければならない。そのためには、かなりの自己資金が必要となる。
[家賃は全額をローン返済に回せない]
注意すべきは、10年目までにローンを返済するという計画を建てても、家賃全額を返済に回すことはできないことだ。
というのは、家賃には税金がかかり、しかも不労所得である不動産所得は、税金がかなり重い。節税といっても、経費に算入できるのは金利分だけで、今の低金利を前提とする限り、節税効果はうすい。
減価償却は長期的には節税効果があるが、耐用年数の長さを考慮すると、毎年の節税効果はさほどではない。
家賃から、税金や経費を考えると、果たしてどれだけの家賃を返済に回すことができるか？
[今後の日本社会の変化]
さらに、今後の日本経済を考えると、人口減少に伴い空き家率は増加し続ける。これは東京23区とて例外ではない。野村総研の調査では、2023年の総住宅数は約6,640万戸になり、空き家数は約1,397万戸、空き家率は21.0%にまで増加するという。
その一方で、賃貸住宅の供給は続き、市場には、今以上に賃貸住宅であふれかえる。
[投資用マンションの差別化]
今後は、投資用としては、ペット可物件とか、シェアハウスとか、何か個性を持たせないと投資の成功はおぼつかないだろう。ただ、こういうペット可物件とか、シェアハウスというのも、社会生活の変化から、今は人気があるだけで、この需要がいつまで続くかわからない。この需要が変化すれば、通常の賃貸マンションよりも、入居者の募集がままならなくなる。
[投資成功談に続きはあるのか]
昔から、テレビや雑誌などに「不動産投資で成功、○歳にして、わずか○年で資産○億円！！」という話は、たくさん聞いてきた。しかし、その人たちが20年後､30年後、どうなったかは、何も情報が伝わってこない。
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長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
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賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法129 」
森 公任 , 森元 みのり共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
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定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
[不動産投資成功談のウラ]
不動産投資がかなり熱くなっている。ネットには、「私は、こうして、わずか○年で〇億円の資産を築いた」という類の情報がとびかっている。
何度も繰り返しているが、不動産投資は、誰だって最初の10年は成功するのだ。10年ももたないようでは、その投資家の方は、投資感覚や経営感覚が平均以下と言わざるを得ない。
だから、「わずか○年で資産○億円」という成功談は、「現時点では、成功している人」という前提条件で聞いた方がよい。
[失敗の原因]
問題は、10年後で、ここから先が次第に経営が厳しくなる。
〈修繕費の増加〉
第1は、修繕費がかなりかかってくることだ。湯沸かし器が駄目になった、風呂の具合がおかしい、等のトラブルが10年を超えると急に増えてくる。特に、水回りのトラブルは、かなりの修繕費がかかり、それだけで1年分の家賃がふっとんでしまう。特に投資用マンションとして販売されているワンルームマンションは、家賃収入に比して、修繕費がかなり高くつき、修繕費を考えると、無料で貸している状態に近くなることもある。
〈空き室率の増加〉
第２は、空き室率の増加である。周囲に新築マンションがどんどん建築されていく。新しいマンションほど、設備は新しく、住むのに快適だ。当然、入居者は、新しいマンションンに流れていく。10年を境に、空き室率が急激に増える。
あせって、怪しげな人を入居させると、一時的には空き室が埋まっても、他の普通の入居者が別のマンションに移り、最終的には、誰も住まない空き室だらけの部屋になる。
[自己資金の必要性]
10年を境に、修繕費も空き室率も、急カーブを描いて上昇する。これに耐えるには、10年目までに、これらの出費に耐える資金を蓄積しておかなければならない。
しかし、目いっぱいのローンを組んでマンションを購入した場合、ローン返済で精いっぱいで、資金蓄積にまわす余裕などないはずだ。
こういうリスクを避けるためには、10年程度でローンを完済する程度の返済計画を組まなければならない。そのためには、かなりの自己資金が必要となる。
[家賃は全額をローン返済に回せない]
注意すべきは、10年目までにローンを返済するという計画を建てても、家賃全額を返済に回すことはできないことだ。
というのは、家賃には税金がかかり、しかも不労所得である不動産所得は、税金がかなり重い。節税といっても、経費に算入できるのは金利分だけで、今の低金利を前提とする限り、節税効果はうすい。
減価償却は長期的には節税効果があるが、耐用年数の長さを考慮すると、毎年の節税効果はさほどではない。
家賃から、税金や経費を考えると、果たしてどれだけの家賃を返済に回すことができるか？
[今後の日本社会の変化]
さらに、今後の日本経済を考えると、人口減少に伴い空き家率は増加し続ける。これは東京23区とて例外ではない。野村総研の調査では、2023年の総住宅数は約6,640万戸になり、空き家数は約1,397万戸、空き家率は21.0%にまで増加するという。
その一方で、賃貸住宅の供給は続き、市場には、今以上に賃貸住宅であふれかえる。
[投資用マンションの差別化]
今後は、投資用としては、ペット可物件とか、シェアハウスとか、何か個性を持たせないと投資の成功はおぼつかないだろう。ただ、こういうペット可物件とか、シェアハウスというのも、社会生活の変化から、今は人気があるだけで、この需要がいつまで続くかわからない。この需要が変化すれば、通常の賃貸マンションよりも、入居者の募集がままならなくなる。
[投資成功談に続きはあるのか]
昔から、テレビや雑誌などに「不動産投資で成功、○歳にして、わずか○年で資産○億円！！」という話は、たくさん聞いてきた。しかし、その人たちが20年後､30年後、どうなったかは、何も情報が伝わってこない。
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森公任 監修
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賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
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【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!
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