ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
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家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
投資でマンションやアパートの一棟買いをするとき、注意すべき点としてＰＣＢ処理問題があげられます。
マンションの屋上なんかには、変圧器（注１）やコンデンサー(注2)が置かれていますが、この機械に、ＰＣＢ（ポリクロロビフェニル）が使われている場合が結構あります。
ところが、このＰＣＢは、実は、かなりアブナイ代物で、生体に対し極めて毒性が高く、脂肪組織に蓄積しやすく、発がん性があり、皮膚障害、内臓障害、ホルモン異常などを引き起こすとされています。
そこのため現在は、ＰＣＢは、譲渡が禁止されています。そのマンションの屋上にＰＣＢを使用した変圧器ややコンデンサーばあるときは、マンションの売り主は、このＰＣＢを取り除いて譲渡しなければなりません。
それでは、そのＰＣＢは、どうするかというと、ＰＣＢ廃棄物処理施設に持ち込んで廃棄しなければばらないことになっています。ただ、その施設が、現在、満杯状態で、いつになったら廃棄してもらえるのか、目途が立たない有様です。そのため、所有者は、廃棄が可能になるまで、半永久的にＰＣＢを保管しなければならないというのが現実です。
ＰＣＢは、保管も放棄も、莫大な費用がかかるのです。
そこで、もしあなたが、古い中古マンションなんかを一棟買いするときなど、必ず、このＰＣＢ問題を確認し、この点をクリアして、購入する必用があります。
仲介業者を仲にいれているから大丈夫だろうと安心してはいけません。ＰＣＢに問題意識をもっている仲介業者は少なく、この点を重要事項説明書で説明してくれる仲介業者は、レアケースです。買主の方から、問題提起をして仲介業者に確認をしてもらい、売買契約をするときでも、ＰＣＢがあるときは契約を解除できるという解除条項を契約書に入れておく必要があります。
(注１)変圧器
変圧器というのは、電圧を変換する機械です。電気は、発電所から変電所に高圧線を通じて何十万ボルトという高圧で送られ、変電所で千ボルト単位の電圧に変換されます。この変電所から、電線を通じて各家庭に電気が供給されますが、これでも、まだ高圧なので、高圧トランスフォーマーを通じて日常レベルの電圧に変換して、電気が供給される仕組になっています。
こうしないと、送電ロスがすごいんだそうです。
（注２）コンデンサー
蓄電器の事です。沢山の電気を使う所では、各家庭にいちいち配線するという方法では、効率が悪いので、一旦コンデンサーに電気を貯めて置きます。電気の導体に多量の電荷を蓄積させる装置で、絶縁した二つの導体が接近し、正負の電荷を帯びるとその電気間の引力によって電気が蓄えられる。この二つの電気の導体を絶縁させる為にPCBが使われていたのです。
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図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「人の死と同時に必ず発生する相続。相続が発生した場合の相続分、遺言、遺産分割、登記、裁判所での調停などの手続き、相続税知識まで幅広くフォローしています。また相続が発生する前から準備をしておきたい事項について、贈与税の知識や生前契約、成年後見、信託などの財産管理契約のしくみについても解説しています。
相続登記申請書、遺言状、契約書、家事調停手続きなどの書式サンプルも豊富に掲載しています。平成27年度の税制改正にも対応した安心の1冊です！」
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(注１)変圧器
変圧器というのは、電圧を変換する機械です。電気は、発電所から変電所に高圧線を通じて何十万ボルトという高圧で送られ、変電所で千ボルト単位の電圧に変換されます。この変電所から、電線を通じて各家庭に電気が供給されますが、これでも、まだ高圧なので、高圧トランスフォーマーを通じて日常レベルの電圧に変換して、電気が供給される仕組になっています。
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賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
アナタが不動産を購入した。ところが、家の近所に暴力団事務所が存在することが分かった。この場合、買主は契約解除を主張できるか
これについては、
① 近所に暴力団事務所が存在することは隠れた瑕疵にあたるとする判例（東京地裁Ｈ7･8･29）と
② 暴力団と関係の深い事務所が存在することは「瑕疵」に当たらないとする判例（東京地裁Ｈ25･8･21）がある。
東京地裁Ｈ７・８・２９
(1)近隣の嫌悪施設の存在は瑕疵にあたり、購入した土地の近隣に暴力団事務所が存することは、嫌悪施設が近隣にあることだから、隠れた瑕疵に当たる。
(2)この瑕疵は、これで契約の目的を達成できないほどの瑕疵ではないから、契約解除等は認められない。
(3)しかし、このことにより不動産価格は減価される。
(4)減価率は2割であるから、買金額の二割相当の損害賠償を認める。
東京地裁Ｈ25･8･21
(1)反社会的勢力と関係の深い事務所が存在することは「瑕疵」に当たらない。瑕疵を理由とする解除・損害賠償は認められない。
(2)売り主は宅建業者であって、売買にあたっては、重要事項を説明する義務があるところ、同事務所の存在を説明すべき信義則上の説明義務がある。
(3)「反社会的勢力と関係の深い事務所が存在すること」を説明しなかったのは、説明義務違反である。
(4)説明義務違反は、売買契約の義務違反ではないから、契約解除はできない。
(5)同事務所の存在により土地の価値は1割減価しているから、業者である売り主は、その減価分を賠償すべき義務がある。
この二つの判例は、一方は瑕疵に当たり、他方は瑕疵にあたらないとして、対蹠的な判例だが、いずれも
① 契約解除は認めない。
② 売買価格の１～2割の返金を認める
という点では共通している。
ただ、この結論は、あくまでも当該事案における結論であり、全てのケースに該当する基準とはならない。その【建物所在地の住環境】、【当該施設の近隣に与える影響】を検討しての判例であり、その施設が、かなり周囲に悪影響を与えているときは、契約解除も認められるのではないか。
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これについては、
① 近所に暴力団事務所が存在することは隠れた瑕疵にあたるとする判例（東京地裁Ｈ7･8･29）と
② 暴力団と関係の深い事務所が存在することは「瑕疵」に当たらないとする判例（東京地裁Ｈ25･8･21）がある。
東京地裁Ｈ７・８・２９
(1)近隣の嫌悪施設の存在は瑕疵にあたり、購入した土地の近隣に暴力団事務所が存することは、嫌悪施設が近隣にあることだから、隠れた瑕疵に当たる。
(2)この瑕疵は、これで契約の目的を達成できないほどの瑕疵ではないから、契約解除等は認められない。
(3)しかし、このことにより不動産価格は減価される。
(4)減価率は2割であるから、買金額の二割相当の損害賠償を認める。
東京地裁Ｈ25･8･21
(1)反社会的勢力と関係の深い事務所が存在することは「瑕疵」に当たらない。瑕疵を理由とする解除・損害賠償は認められない。
(2)売り主は宅建業者であって、売買にあたっては、重要事項を説明する義務があるところ、同事務所の存在を説明すべき信義則上の説明義務がある。
(3)「反社会的勢力と関係の深い事務所が存在すること」を説明しなかったのは、説明義務違反である。
(4)説明義務違反は、売買契約の義務違反ではないから、契約解除はできない。
(5)同事務所の存在により土地の価値は1割減価しているから、業者である売り主は、その減価分を賠償すべき義務がある。
この二つの判例は、一方は瑕疵に当たり、他方は瑕疵にあたらないとして、対蹠的な判例だが、いずれも
① 契約解除は認めない。
② 売買価格の１～2割の返金を認める
という点では共通している。
ただ、この結論は、あくまでも当該事案における結論であり、全てのケースに該当する基準とはならない。その【建物所在地の住環境】、【当該施設の近隣に与える影響】を検討しての判例であり、その施設が、かなり周囲に悪影響を与えているときは、契約解除も認められるのではないか。
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秘境駅というホームページがあり、ものすごい人気を誇っているようです。
↓
秘境駅へ行こう！
http://hp1.cyberstation.ne.jp/hikyoueki/
このＨＰは、北海道から鹿児島まで、廃線寸前の駅に寝て写真を撮っているのですが、実は、ミナトヨコハマにも、関東の秘境といわれる路線があります。鶴見線です。
鶴見駅そのものは、横浜と川崎の中間に位置する都会駅ですが、その鶴見駅を始発駅とする鶴見線は、鶴見駅以外は、無人駅なのです。鶴見線の「海芝浦駅」にいたっては、海が一望できるホームであるにも関わらず、東芝社員や関係者以外は、改札口から出ることさえできないという、わけのわからない駅です。
下の写真左は、鶴見駅。京浜東北線がホームに停車しています。下の写真右は、鶴見線。暑い日で、陽炎のように画像が揺らめいています。写真は、クリックすると拡大します。
下左と中央の写真は、鶴見線駅のホーム。電車の来ないときは、猫しかいません。下右の写真は、その改札口です。猫ちゃんがいますが、人の気配はゼロ。ただ、他の秘境駅と違うところは、改札がSuicaかPASMOオンリーというところ。いかにも都会的な秘境駅です。中央の子猫は、この駅で生まれたんで、この子猫にとって、この駅が世界の全てでしょう。写真は、クリックすると拡大します。
秘境駅なんで、猫ちゃんたちがくつろいでいます。下の写真左は、線路でくつろぐ猫ちゃん、中央は、線路を悠然と歩く猫ちゃん。右は、線路を眺める子猫ちゃん。子猫ちゃんにとって、この線路のむこうには、何があるのか、興味が尽きないでしょうね。写真は、クリックすると拡大します。
ただ、いわゆる無人駅ではあるけれども、秘境駅の雰囲気は皆無。この電車は、工業地帯の中を走っているんで、風情もゼロ。車窓からは、工場とひっきりなしに走り回るトラックの姿が目立ちます。写真は、クリックすると拡大します。
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鶴見駅そのものは、横浜と川崎の中間に位置する都会駅ですが、その鶴見駅を始発駅とする鶴見線は、鶴見駅以外は、無人駅なのです。鶴見線の「海芝浦駅」にいたっては、海が一望できるホームであるにも関わらず、東芝社員や関係者以外は、改札口から出ることさえできないという、わけのわからない駅です。
下の写真左は、鶴見駅。京浜東北線がホームに停車しています。下の写真右は、鶴見線。暑い日で、陽炎のように画像が揺らめいています。写真は、クリックすると拡大します。
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貸している建物が古くなった、建替えたいから出て行ってくれ、という相談は多い。この種の訴訟は、大家側にとってかなりしんどい事件であるが、東京地裁 平成25年12月11日判決では、大家側が勝訴している。
このケースを分析してみよう。
賃貸人に有利な事情
建替の高度な必要性がある。
① 建物は築後95年以上が経過しており、貸室の一つは、内部の床、天井、壁及び外壁等について賃貸人による補修が行われているものの、本件建物の別貸室の老朽化は著しい。
② 耐震性の点でも危険性を否定することができない（1級建築士・東京都木造住宅耐震診断員による一般診断法により、倒壊寸前の建物であると判断されている。）。
③ 本件建物は、準防火地域に指定され、密集して建物が存在し、国土交通省から「地震時等に著しく危険な密集市街地」に該当するとされている区域内に存在するが、耐火性を欠いている。
④ 本件建物の老朽化に対する補修や耐震性の補強を行うには、相当高額の費用を必要とすることが容易に推認されるし、これによっても本件建物の機能の増加は限定的なものに留まる。
⑤ 本件建物の別の部屋が傾斜した状態にあることから、近隣への危険性があるとして対処を求められている上（墨田区は、本件建物の安全確認を行うよう文書で賃貸人に要望している。）。
⑥ 現在、本件建物は賃貸し、収益物件として利用してきていることからすると、本件建物を取り壊し、本件敷地上に耐震性、耐火性を考慮した新たな共同住宅を建築しようとすることには相当程度の合理性がある。
賃借人に有利な事情
① 賃借人は、昭和27年2月から本件建物を住居として利用している。
② 95歳と高齢となるまで親族の援助を得ながらも自ら家事を行って単身で生活することが出来たのは、この部屋が慣れ親しんだ居室であるからである。
結論 明け渡しを認める。
理由①
双方の必要性を比較すると、賃貸人の必要性の方が高い。
親族による賃借人の日常生活や通院の援助が可能な範囲で新たな賃貸物件を確保することが全く不可能であるとはいえない。
新たな住環境を適切に整えることにより、転居に伴う賃借人の心理的・肉体的負担は軽減することができる。
理由②
賃借人の不利益は立ち退き料で解消できる。
賃借人に明け渡しを命ずる場合、賃借人に生じる不利益は看過できないが、不利益を補う立退料の提供がされることにより、本件解約申入れに正当事由が具備される。
立退き料をどのように算定するか
① 引越業者に対する聴取から貸室からの動産移転費用は、10万円と査定される。
② 新たな賃貸契約の仲介手数料を含め移転雑費として10万円程度を要すると査定される
③ 本件建物の周辺地域においては貸室と類似性の高い賃貸物件が存在せず、最も類似性の認められる賃貸物件の成約事例の賃料水準は、月額平均8万6500円である
④ 本件建物の周辺地域における③の類似物件の礼金は不要か賃料の1か月分が、敷金については賃料の2か月分が標準的である
⑤ 東京都収用委員会の裁決等では、差額賃料の補償期間を2年6か月とするものがあることが認められる。
⑥ Xは高齢であり、親族による日常生活の援助等が可能な範囲で賃貸物件を確保する必要がある
⑦ 賃貸物件の確保自体や新しい住環境への適応が通常よりも困難であることが予想される。
⑧ 賃借人は、長年、借りている部屋の補修を貸主の費用で行っており、平成21年には約8万円を支出して天井を張り替え、平成22年8月には21万円を支出してトイレの改装を行っている。
これらの事実を勘案すれば、本件解約申入れの正当事由を補完するための立退料は215万円とするのが相当である。（原判決の立退料175万円）
⑹ したがって、Xは、Yから215万円の支払を受けるのと引換えに、借り室をYに明け渡す義務がある。
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長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
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貸している建物が古くなった、建替えたいから出て行ってくれ、という相談は多い。この種の訴訟は、大家側にとってかなりしんどい事件であるが、東京地裁 平成25年12月11日判決では、大家側が勝訴している。
このケースを分析してみよう。
賃貸人に有利な事情
建替の高度な必要性がある。
① 建物は築後95年以上が経過しており、貸室の一つは、内部の床、天井、壁及び外壁等について賃貸人による補修が行われているものの、本件建物の別貸室の老朽化は著しい。
② 耐震性の点でも危険性を否定することができない（1級建築士・東京都木造住宅耐震診断員による一般診断法により、倒壊寸前の建物であると判断されている。）。
③ 本件建物は、準防火地域に指定され、密集して建物が存在し、国土交通省から「地震時等に著しく危険な密集市街地」に該当するとされている区域内に存在するが、耐火性を欠いている。
④ 本件建物の老朽化に対する補修や耐震性の補強を行うには、相当高額の費用を必要とすることが容易に推認されるし、これによっても本件建物の機能の増加は限定的なものに留まる。
⑤ 本件建物の別の部屋が傾斜した状態にあることから、近隣への危険性があるとして対処を求められている上（墨田区は、本件建物の安全確認を行うよう文書で賃貸人に要望している。）。
⑥ 現在、本件建物は賃貸し、収益物件として利用してきていることからすると、本件建物を取り壊し、本件敷地上に耐震性、耐火性を考慮した新たな共同住宅を建築しようとすることには相当程度の合理性がある。
賃借人に有利な事情
① 賃借人は、昭和27年2月から本件建物を住居として利用している。
② 95歳と高齢となるまで親族の援助を得ながらも自ら家事を行って単身で生活することが出来たのは、この部屋が慣れ親しんだ居室であるからである。
結論 明け渡しを認める。
理由①
双方の必要性を比較すると、賃貸人の必要性の方が高い。
親族による賃借人の日常生活や通院の援助が可能な範囲で新たな賃貸物件を確保することが全く不可能であるとはいえない。
新たな住環境を適切に整えることにより、転居に伴う賃借人の心理的・肉体的負担は軽減することができる。
理由②
賃借人の不利益は立ち退き料で解消できる。
賃借人に明け渡しを命ずる場合、賃借人に生じる不利益は看過できないが、不利益を補う立退料の提供がされることにより、本件解約申入れに正当事由が具備される。
立退き料をどのように算定するか
① 引越業者に対する聴取から貸室からの動産移転費用は、10万円と査定される。
② 新たな賃貸契約の仲介手数料を含め移転雑費として10万円程度を要すると査定される
③ 本件建物の周辺地域においては貸室と類似性の高い賃貸物件が存在せず、最も類似性の認められる賃貸物件の成約事例の賃料水準は、月額平均8万6500円である
④ 本件建物の周辺地域における③の類似物件の礼金は不要か賃料の1か月分が、敷金については賃料の2か月分が標準的である
⑤ 東京都収用委員会の裁決等では、差額賃料の補償期間を2年6か月とするものがあることが認められる。
⑥ Xは高齢であり、親族による日常生活の援助等が可能な範囲で賃貸物件を確保する必要がある
⑦ 賃貸物件の確保自体や新しい住環境への適応が通常よりも困難であることが予想される。
⑧ 賃借人は、長年、借りている部屋の補修を貸主の費用で行っており、平成21年には約8万円を支出して天井を張り替え、平成22年8月には21万円を支出してトイレの改装を行っている。
これらの事実を勘案すれば、本件解約申入れの正当事由を補完するための立退料は215万円とするのが相当である。（原判決の立退料175万円）
⑹ したがって、Xは、Yから215万円の支払を受けるのと引換えに、借り室をYに明け渡す義務がある。
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三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
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長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
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2015年05月 発売
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設計事務所の設計図に従って忠実に建物を建てたのに、注文主さんから文句を言われた建築会社は多いでしょう。注文主さんの意識では、設計事務所は変な設計をするわけがない、おかしいところがあるとしても、それは建築会社のせいだ、と思いこんでしまっているわけです。
建築会社からすれば、設計図通りに設計したんだ、責任は設計士だと思うでしょうが、そうは簡単には結論がでません。
というのは、民法６３６条ただし書では、「請負人は、注文主の指図どおりに施工し、その結果、瑕疵が生じた場合であっても、その指図が不適当であることを知りながら告げなかった場合、瑕疵担保責任は免責されない」と規定されているからです。
つまり、「その指図が不適当であることを知りながら告げなかった場合」は、責任が生じます。そこで、工事の専門家として、建築士の設計通りに施工すれば瑕疵が生じると認識できる場合、施工業者はそれを発注者に報告し、是正を促す必要があります。漫然と施工し瑕疵が生じた場合、施工業者は瑕疵担保責任を免れられません。
参考裁判例として、福岡高等裁判所平成２４年１月１０日判決（不法行為に該当する瑕疵の基準を定立した最高裁判所平成２３年７月２１日判決の差戻し控訴審）があります。ここでは、
① 施工業者は設計者の指示が不適切と知りながらこれを告げなかった
② 設計の瑕疵に気付けたが気付かず施工した
場合は、施工業者に責任を負わせています。
ポイントは、民法６３６条ただし書適用範囲を拡張し、意図的に告げなかったという故意類型ばかりか、気づけたが気づけなかったという過失類型でも建築会社は責任を負うと判断したことです。
施工業者は設計図どおりに施工すれば問題はないと考えず、この設計図が法令に適合しているのか、構造計算から安全性が確保されているのか、設計図と他の資料とは整合性があるか、について、十分に精査する必要があります。
精査の結果、設計図どおりに施工すると瑕疵の生じる可能性がある場合には、発注者に指摘して設計の是正を促すべきです。
この点につき、不十分だと、施工業者も法的責任が生ずると覚悟したほうがいいでしょう。
例えば、最近大林組なんかで何かと話題の配筋ミス、これは施工管理で容易に発見できるわけで、この配筋ミスで、コンクリートのひび割れが生じたら、責任は免れません。
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