2015/07/13 (Mon) 近所に暴力団事務所が存在することは「隠れた瑕疵」にあたるか

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アナタが不動産を購入した。ところが、家の近所に暴力団事務所が存在することが分かった。この場合、買主は契約解除を主張できるか
これについては、
① 近所に暴力団事務所が存在することは隠れた瑕疵にあたるとする判例（東京地裁Ｈ7･8･29）と
② 暴力団と関係の深い事務所が存在することは「瑕疵」に当たらないとする判例（東京地裁Ｈ25･8･21）がある。

東京地裁Ｈ７・８・２９
(1)近隣の嫌悪施設の存在は瑕疵にあたり、購入した土地の近隣に暴力団事務所が存することは、嫌悪施設が近隣にあることだから、隠れた瑕疵に当たる。
(2)この瑕疵は、これで契約の目的を達成できないほどの瑕疵ではないから、契約解除等は認められない。
(3)しかし、このことにより不動産価格は減価される。
(4)減価率は2割であるから、買金額の二割相当の損害賠償を認める。

東京地裁Ｈ25･8･21
(1)反社会的勢力と関係の深い事務所が存在することは「瑕疵」に当たらない。瑕疵を理由とする解除・損害賠償は認められない。
(2)売り主は宅建業者であって、売買にあたっては、重要事項を説明する義務があるところ、同事務所の存在を説明すべき信義則上の説明義務がある。
(3)「反社会的勢力と関係の深い事務所が存在すること」を説明しなかったのは、説明義務違反である。
(4)説明義務違反は、売買契約の義務違反ではないから、契約解除はできない。
(5)同事務所の存在により土地の価値は1割減価しているから、業者である売り主は、その減価分を賠償すべき義務がある。

この二つの判例は、一方は瑕疵に当たり、他方は瑕疵にあたらないとして、対蹠的な判例だが、いずれも
① 契約解除は認めない。
② 売買価格の１～2割の返金を認める
という点では共通している。

ただ、この結論は、あくまでも当該事案における結論であり、全てのケースに該当する基準とはならない。その【建物所在地の住環境】、【当該施設の近隣に与える影響】を検討しての判例であり、その施設が、かなり周囲に悪影響を与えているときは、契約解除も認められるのではないか。


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