ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
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家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
[ローン条項の必要性]
不動産を買う時、たいていの人は、ローンを組みます。しかし、正式なローン審査は売買契約を締結してから行われますから、売買契約を締結した後に、ローンがおりなかったということもありえます。そこで、たいていの売買契約では、ローン条項を設け、ローンがおりなかつたら、売買契約を無条件で解除できることにしています。
[ローン条項が適用される場合 住宅ローンの場合]
問題は、いかなる場合に「ローンがおりなかった」といえるかです。極端な話、「街金ならローンを組めた、だから、ローン条項は適用ない」という理屈もなりたちます。特に売りにくい物件を、素人の買主を、あの手この手で懐柔し、何とか売買契約にもちこんだ場合、業者としては、買主のローンがおりなかったからといって、そう簡単には引き下がれない。そこで、強引に高利の業者を押し付け、ここから借りろと迫る業者もいます。
しかし、裁判所は、そんな不動産屋の強引な商法なんかみとめません。というのは、売買契約を締結してから、融資先銀行を探すということは、ほとんどなく、たいていは事前に意中の銀行に融資の申し込みをしています。そこで、買主は、都市銀行に融資申し込みをしていたのだから、ここでいうローン条項は、都市銀行に限定する趣旨だとか解釈して、ローン条項による解除を認めてくれます。
[ローン条項が適用される場合 アパートローンの場合]
消費者保護という観点からの判決ですが、こういう甘えは、あくまでも住宅ローンの話。これがアパートローンとなると、融資申込人は事業主であり、買主保護の必要性はありません。ローン条項の適用についてはかなりシビアに判断されます。
トラブルに巻き込まれた素人不動産投資家のサラリーマンや主婦が、なけなしのお金を工面しての不動産投資でも、それは言い訳になりません。事業主として、きびしいリスク管理が要求されます。
[アパートローンに多い条件付き融資]
アパートローンの場合、たいていは、融資申し込みに当たり、厳しい条件が付けられます。妻を連帯保証人にしろとか、他の手持ち物件を担保に入れろとか、あるいは親の不動産を担保に入れてほしいとか等々です。
[ローン条項不適用のケース]
事前にこれらの条件を銀行側から内示されているにも関わらず、これを無視して融資申し込みを行い、融資が断られても、当然、ローン条項は適用されません。
例えば、妻を連帯保証人にすることを条件に融資の許可が出たが、妻が連帯保証人になるのを頑なに断り、そのため融資が受けられなくても、ローン条項は適用されません。
あと、父親の手持ち物件を担保に入れることを条件に融資の内諾がでているにも関わらず、父親が承諾しなかったため、融資がおりなかった場合も、やはり、ローン条項が適用されません。
アパートローンの場合、こういうトラブルは結構あります。
融資がおりないことが確定したときは、たいてい、解約手付けの期間も過ぎているから、違約金を払わざる得なくなる場合がほとんどです。
[トラブルの原因]
こういうトラブルが多発する背景には、不動産投資に熱中する人特有の行動があります。
アパートローンを申し込む人は、いい物件を見つけた、なんとしてもあの物件がほしいという衝動に駆られている場合が多いです。しかし、銀行に当たると、色々と条件を付けられる。妻を連帯保証人にしろとか父親の物件も担保に入れろ等です。しかし、妻や父にあたっても、いい返事をもらえない。
そこで、ともかくともかく契約を結んでしまい、それから、妻は父親を説得しようと考えるわけです。しかし、不動産投資に冷静な人は、そういう行動が異様・異常に見えます。「そんな無理して買うなんて、アタマおかしいんじゃないの？」。いくら頼んでも、相手にしない。その結果、妻や父の協力が得られず、高額な違約金を支払うことになります。
[アパートローンの注意]
不動産投資は、熱中症みたいなところがあり、どうしても、あの物件がほしいとなると、自分の能力を超えた融資を受けてしまおうとします。
不動産投資は、あくまでも、自分の資産と能力の範囲で行うべきです。
あと、夫婦で不動産投資に熱中するのはいいけど、どちらか片方しか熱中しない場合は、家庭が崩壊します。特に夫が熱中し、生活費を節約して不動産投資をする行為は、しばしば経済的ＤＶと認定されます。
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「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
[ローン条項の必要性]
不動産を買う時、たいていの人は、ローンを組みます。しかし、正式なローン審査は売買契約を締結してから行われますから、売買契約を締結した後に、ローンがおりなかったということもありえます。そこで、たいていの売買契約では、ローン条項を設け、ローンがおりなかつたら、売買契約を無条件で解除できることにしています。
[ローン条項が適用される場合 住宅ローンの場合]
問題は、いかなる場合に「ローンがおりなかった」といえるかです。極端な話、「街金ならローンを組めた、だから、ローン条項は適用ない」という理屈もなりたちます。特に売りにくい物件を、素人の買主を、あの手この手で懐柔し、何とか売買契約にもちこんだ場合、業者としては、買主のローンがおりなかったからといって、そう簡単には引き下がれない。そこで、強引に高利の業者を押し付け、ここから借りろと迫る業者もいます。
しかし、裁判所は、そんな不動産屋の強引な商法なんかみとめません。というのは、売買契約を締結してから、融資先銀行を探すということは、ほとんどなく、たいていは事前に意中の銀行に融資の申し込みをしています。そこで、買主は、都市銀行に融資申し込みをしていたのだから、ここでいうローン条項は、都市銀行に限定する趣旨だとか解釈して、ローン条項による解除を認めてくれます。
[ローン条項が適用される場合 アパートローンの場合]
消費者保護という観点からの判決ですが、こういう甘えは、あくまでも住宅ローンの話。これがアパートローンとなると、融資申込人は事業主であり、買主保護の必要性はありません。ローン条項の適用についてはかなりシビアに判断されます。
トラブルに巻き込まれた素人不動産投資家のサラリーマンや主婦が、なけなしのお金を工面しての不動産投資でも、それは言い訳になりません。事業主として、きびしいリスク管理が要求されます。
[アパートローンに多い条件付き融資]
アパートローンの場合、たいていは、融資申し込みに当たり、厳しい条件が付けられます。妻を連帯保証人にしろとか、他の手持ち物件を担保に入れろとか、あるいは親の不動産を担保に入れてほしいとか等々です。
[ローン条項不適用のケース]
事前にこれらの条件を銀行側から内示されているにも関わらず、これを無視して融資申し込みを行い、融資が断られても、当然、ローン条項は適用されません。
例えば、妻を連帯保証人にすることを条件に融資の許可が出たが、妻が連帯保証人になるのを頑なに断り、そのため融資が受けられなくても、ローン条項は適用されません。
あと、父親の手持ち物件を担保に入れることを条件に融資の内諾がでているにも関わらず、父親が承諾しなかったため、融資がおりなかった場合も、やはり、ローン条項が適用されません。
アパートローンの場合、こういうトラブルは結構あります。
融資がおりないことが確定したときは、たいてい、解約手付けの期間も過ぎているから、違約金を払わざる得なくなる場合がほとんどです。
[トラブルの原因]
こういうトラブルが多発する背景には、不動産投資に熱中する人特有の行動があります。
アパートローンを申し込む人は、いい物件を見つけた、なんとしてもあの物件がほしいという衝動に駆られている場合が多いです。しかし、銀行に当たると、色々と条件を付けられる。妻を連帯保証人にしろとか父親の物件も担保に入れろ等です。しかし、妻や父にあたっても、いい返事をもらえない。
そこで、ともかくともかく契約を結んでしまい、それから、妻は父親を説得しようと考えるわけです。しかし、不動産投資に冷静な人は、そういう行動が異様・異常に見えます。「そんな無理して買うなんて、アタマおかしいんじゃないの？」。いくら頼んでも、相手にしない。その結果、妻や父の協力が得られず、高額な違約金を支払うことになります。
[アパートローンの注意]
不動産投資は、熱中症みたいなところがあり、どうしても、あの物件がほしいとなると、自分の能力を超えた融資を受けてしまおうとします。
不動産投資は、あくまでも、自分の資産と能力の範囲で行うべきです。
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「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
PR
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
最近、集中豪雨で、土砂崩れが発生し、その上に建築した建物が崩壊したというニュースを、しばしば聞きます。なかには死亡事故が発生する場合もあります。こんなとき、被害者の怒りは、その土地を造成した業者にむかうことは容易に想像されます。
造成業者の責任については、最高裁は、平成19年7月6日判決で、「造成業者は、擁壁の造成の際、周囲の宅地・建物居住者の生命、身体、財産を危険にさらすことがないよう、安全性を確保すべき注意義務を負う」と判断しています。
その基準となるのは、土砂崩れを引き起す原因となった災害が予見できるようなものかどうかです。
例えば、昭和49年に静岡県賤機山で起きた土砂災害で、静岡地裁平成4年3月24日判決が擁壁工事について、業者の責任を認定するにあたり、「この程度の降雨量は･･････過去の観測データーにおいても数回あることが認められる」として、業者の責任を認定しています。判決を分析すると
① 本件斜面は、およそ30度ないし40度の急傾斜地となっている。
② 本件柵板工土留は、豪雨時に背面からの土圧及び水圧によって崩壊する危険がある場所である。
③ その下方に、本件事故の被災者の建物が多数所在していた。
④ 本県柵板工土留は降り始めからの積算雨量が、約229．5mmに至るまでに崩壊している。
⑤ この程度の降雨量は、過去の観測データーにおいても数回あることが認められる。
として、本件柵板工土留は、山の尾根下沿いの急斜面の土留として通常要すべき安全性を欠いており、瑕疵があった
と判断しています。
したがって、想定される範囲での降雨量では崩壊しないと技術的に評価できないと、造成業者が損害賠償責任を負う可能性があります。
そうすると問題になるのは、どの程度なら「想定される範囲」か否かと言うことになります。
過去に前例のない、想定できないような大雨が降り、そのレベルの降雨量で初めて崩壊した場合などは、造成業者には責任がありません。
しかし、過去に前例がある降雨量なら、「想定内」と判断されるリスクはあります。しかも、最近は、大雨が降るたび、未曽有の大雨、五十年に1度の大雨などという単語がニュースで連発されています。「未曽有の大雨、五十年に1度の大雨」が、日本全国、あちこちで、頻繁に降り注いでいます。
未曽有の大雨も一度降れば、未曽有ではなくなります。現在では、「想定の範囲」のレベルは、かなり高くなっていると考えざるをえません。
造成工事業者は、「業界では、この程度が常識だ」と安易に考えず、1000年に一度の大雨でも対応できるくらいの周到性が必要です。
なお、土砂災害防止について、国は、「砂防法」、「地すべり等防止法」、「急傾斜地の崩落による災害の防止に関する法律」、「土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律」の4法で、土砂災害の危険性の回避や建築等の制限を行っています。これらは、宅地建物取引業法上の重要事項説明の対象です。
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森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
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長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
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平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
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改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
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３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
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http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
最近、集中豪雨で、土砂崩れが発生し、その上に建築した建物が崩壊したというニュースを、しばしば聞きます。なかには死亡事故が発生する場合もあります。こんなとき、被害者の怒りは、その土地を造成した業者にむかうことは容易に想像されます。
造成業者の責任については、最高裁は、平成19年7月6日判決で、「造成業者は、擁壁の造成の際、周囲の宅地・建物居住者の生命、身体、財産を危険にさらすことがないよう、安全性を確保すべき注意義務を負う」と判断しています。
その基準となるのは、土砂崩れを引き起す原因となった災害が予見できるようなものかどうかです。
例えば、昭和49年に静岡県賤機山で起きた土砂災害で、静岡地裁平成4年3月24日判決が擁壁工事について、業者の責任を認定するにあたり、「この程度の降雨量は･･････過去の観測データーにおいても数回あることが認められる」として、業者の責任を認定しています。判決を分析すると
① 本件斜面は、およそ30度ないし40度の急傾斜地となっている。
② 本件柵板工土留は、豪雨時に背面からの土圧及び水圧によって崩壊する危険がある場所である。
③ その下方に、本件事故の被災者の建物が多数所在していた。
④ 本県柵板工土留は降り始めからの積算雨量が、約229．5mmに至るまでに崩壊している。
⑤ この程度の降雨量は、過去の観測データーにおいても数回あることが認められる。
として、本件柵板工土留は、山の尾根下沿いの急斜面の土留として通常要すべき安全性を欠いており、瑕疵があった
と判断しています。
したがって、想定される範囲での降雨量では崩壊しないと技術的に評価できないと、造成業者が損害賠償責任を負う可能性があります。
そうすると問題になるのは、どの程度なら「想定される範囲」か否かと言うことになります。
過去に前例のない、想定できないような大雨が降り、そのレベルの降雨量で初めて崩壊した場合などは、造成業者には責任がありません。
しかし、過去に前例がある降雨量なら、「想定内」と判断されるリスクはあります。しかも、最近は、大雨が降るたび、未曽有の大雨、五十年に1度の大雨などという単語がニュースで連発されています。「未曽有の大雨、五十年に1度の大雨」が、日本全国、あちこちで、頻繁に降り注いでいます。
未曽有の大雨も一度降れば、未曽有ではなくなります。現在では、「想定の範囲」のレベルは、かなり高くなっていると考えざるをえません。
造成工事業者は、「業界では、この程度が常識だ」と安易に考えず、1000年に一度の大雨でも対応できるくらいの周到性が必要です。
なお、土砂災害防止について、国は、「砂防法」、「地すべり等防止法」、「急傾斜地の崩落による災害の防止に関する法律」、「土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律」の4法で、土砂災害の危険性の回避や建築等の制限を行っています。これらは、宅地建物取引業法上の重要事項説明の対象です。
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「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
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３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
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03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
都心部の借地人の方から時々相談をうけるのが、「敷地の一部を駐車場として貸して良いのか」という相談です。都会では、借地権と言っても「土地を借りている」と言う意識はなく、ほとんど所有しているという意識です。そこで、老後対策で、家の敷地のあまっている部分を駐車場として貸し、賃料収入を得ようというわけです。
しかし、借地権は、建物所有を目的として貸しています。駐車場利用目的で貸しているわけではないのです。建物利用に付随した駐車場なら認められるでしょうが、駐車場そのものの利用は用法違反になります。
例えば、自宅なら、家族のための駐車場、商業用の建物なら顧客のための駐車場、貸アパートなら入居者専用の駐車場、こういうものは、建物利用に付随した駐車場として認められるでしょう。
これに対し、敷地の一部を月極めの駐車場として貸すことは、無断転貸であり、目的違反にもなります。
老後対策に駐車場として利用しようという発想は、なかなかアイデァだと思いますが、地主さんや弁護士と十分に相談されたほうがいいと思います。
それでは、資材置き場等で土地を借りている場合、ここを駐車場として貸すのは、どうでしょうか。
この場合も、この資材置き場利用者が便宜的に駐車場として利用するのは問題はないと思いますが、月極めで駐車代をとるとしたら、やはり転貸であり、地主さんの承諾が必要でしょう。
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「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
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「人の死と同時に必ず発生する相続。相続が発生した場合の相続分、遺言、遺産分割、登記、裁判所での調停などの手続き、相続税知識まで幅広くフォローしています。また相続が発生する前から準備をしておきたい事項について、贈与税の知識や生前契約、成年後見、信託などの財産管理契約のしくみについても解説しています。
相続登記申請書、遺言状、契約書、家事調停手続きなどの書式サンプルも豊富に掲載しています。平成27年度の税制改正にも対応した安心の1冊です！」
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賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
都心部の借地人の方から時々相談をうけるのが、「敷地の一部を駐車場として貸して良いのか」という相談です。都会では、借地権と言っても「土地を借りている」と言う意識はなく、ほとんど所有しているという意識です。そこで、老後対策で、家の敷地のあまっている部分を駐車場として貸し、賃料収入を得ようというわけです。
しかし、借地権は、建物所有を目的として貸しています。駐車場利用目的で貸しているわけではないのです。建物利用に付随した駐車場なら認められるでしょうが、駐車場そのものの利用は用法違反になります。
例えば、自宅なら、家族のための駐車場、商業用の建物なら顧客のための駐車場、貸アパートなら入居者専用の駐車場、こういうものは、建物利用に付随した駐車場として認められるでしょう。
これに対し、敷地の一部を月極めの駐車場として貸すことは、無断転貸であり、目的違反にもなります。
老後対策に駐車場として利用しようという発想は、なかなかアイデァだと思いますが、地主さんや弁護士と十分に相談されたほうがいいと思います。
それでは、資材置き場等で土地を借りている場合、ここを駐車場として貸すのは、どうでしょうか。
この場合も、この資材置き場利用者が便宜的に駐車場として利用するのは問題はないと思いますが、月極めで駐車代をとるとしたら、やはり転貸であり、地主さんの承諾が必要でしょう。
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「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「人の死と同時に必ず発生する相続。相続が発生した場合の相続分、遺言、遺産分割、登記、裁判所での調停などの手続き、相続税知識まで幅広くフォローしています。また相続が発生する前から準備をしておきたい事項について、贈与税の知識や生前契約、成年後見、信託などの財産管理契約のしくみについても解説しています。
相続登記申請書、遺言状、契約書、家事調停手続きなどの書式サンプルも豊富に掲載しています。平成27年度の税制改正にも対応した安心の1冊です！」
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
[夕張キネマ街道]
今月、2泊3日で夕張にいってきました。夕張＝倒産＝暗い というイメージが強く、北海道の観光地としては、マイナーです。実際、ほとんど観光名所らしい観光名所はありません。下の写真のように、「夕張キネマ街道」を設けていますが、肝心の看板のペンキ絵が、すでにかなり劣化しています。写真はクリックすると拡大します。
[夕張ネオン街]
夜になると真っ暗です。下の写真は、唯一、飲み屋などが開業している「夕張の繁華街」ですが、それでも、このとおり。猫が一匹、佇んでいいます。写真はクリックすると拡大します。
[豊かな夕張の森]
それでも、夕張の森は豊かです。一歩脚を踏み入れれば、倒産した街のイメージとは逆に、芳醇な森が広がっています。
下の写真左は、ホテルの窓から見た夕張の森。本当に豊かな緑です。下の写真中央は、夕張の森を流れる川。見ているだけですがすがしくなる清流です。下の写真右は、ホテルの窓から見た夕暮れ時の夕張の森です。写真は、クリックすると拡大します。
[廃屋]
その夕張の豊かな森の中に廃屋が点在しています。
実は、今回の旅行の目的の一つは、この森の中の廃屋めぐりです。最近世界遺産登録で注目を浴びている軍艦島と異なり、注目度ゼロですが、その廃屋の一つ一つに家族のドラマがあったはずで、味わい深さからいえば、軍艦島に指摘します。
下の写真の廃屋ですが、一昨年夕張を訪れた際、まだこの家はあり、たまたま、その住人の方とお話をさせていただく機会がありました。その方は、普段は神奈川に住んでおられ、夏の間だけ、この家に来ていること、この家には猫が一匹おり、そばの物置にもやはり高齢の猫が住んでいて、自分がいないときは、近所の人に世話を頼んでいるとのことでした。しかし、今回は、ご覧のとおり、家は、雪で押しつぶされたのか、材木だけが積み上げられ、跡形もありません。もちろん、2匹の猫ちゃんの姿もありません。紫陽花だけがきれいに咲いていました。この２年の間に、その方と2匹の猫に何があったのでしょうか。その方も、猫も、どこかで生きていると思いたいものです。写真は、クリックすると拡大します。
下の写真左は、夕張の森で見つけた廃屋です。右は、雪の重みで押しつぶされた廃屋です。写真は、クリックすると拡大します。
[廃屋で命を繋ぐ猫たち]
夕張の廃屋には、実は、野良猫が住み着き、カラスの攻撃や雪や風の寒さに耐えながらも、必死で命を繋いでいる廃屋があります。下の5枚の写真は、廃屋に住み、命を繋いでいる力強い野良猫たちです。どの猫も、体が小さく、おそらく大きくなる前に、次の命を繋いで、死んでしまうのでしょう。特にカラスは獰猛で、生まれた5匹の子猫のうち4匹がカラスに殺されたそうです。写真は、クリックすると拡大します。
[廃屋の猫の家族]
下の写真も、森の奥の無人の物置に住み着き、命を繋いでいる猫の家族です。また来るときに、この廃屋で成長した子猫に会いたいものです。写真は、クリックすると拡大します。
[夕張は豊かな街です]
夕張は、いわゆる観光名所はありませんが、森は豊かで、廃屋やそこに住む野良ネコは、ドラマティックです。下の写真は、夕張の森で見かけた紅葉です。ここでは、セミとホトトギスが同時に鳴き、紫陽花と紅葉が同時に見られます。
写真は、クリックすると拡大します。
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森 公任・森元 みのり 共同監修
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今月、2泊3日で夕張にいってきました。夕張＝倒産＝暗い というイメージが強く、北海道の観光地としては、マイナーです。実際、ほとんど観光名所らしい観光名所はありません。下の写真のように、「夕張キネマ街道」を設けていますが、肝心の看板のペンキ絵が、すでにかなり劣化しています。写真はクリックすると拡大します。
[夕張ネオン街]
夜になると真っ暗です。下の写真は、唯一、飲み屋などが開業している「夕張の繁華街」ですが、それでも、このとおり。猫が一匹、佇んでいいます。写真はクリックすると拡大します。
[豊かな夕張の森]
それでも、夕張の森は豊かです。一歩脚を踏み入れれば、倒産した街のイメージとは逆に、芳醇な森が広がっています。
下の写真左は、ホテルの窓から見た夕張の森。本当に豊かな緑です。下の写真中央は、夕張の森を流れる川。見ているだけですがすがしくなる清流です。下の写真右は、ホテルの窓から見た夕暮れ時の夕張の森です。写真は、クリックすると拡大します。
[廃屋]
その夕張の豊かな森の中に廃屋が点在しています。
実は、今回の旅行の目的の一つは、この森の中の廃屋めぐりです。最近世界遺産登録で注目を浴びている軍艦島と異なり、注目度ゼロですが、その廃屋の一つ一つに家族のドラマがあったはずで、味わい深さからいえば、軍艦島に指摘します。
下の写真の廃屋ですが、一昨年夕張を訪れた際、まだこの家はあり、たまたま、その住人の方とお話をさせていただく機会がありました。その方は、普段は神奈川に住んでおられ、夏の間だけ、この家に来ていること、この家には猫が一匹おり、そばの物置にもやはり高齢の猫が住んでいて、自分がいないときは、近所の人に世話を頼んでいるとのことでした。しかし、今回は、ご覧のとおり、家は、雪で押しつぶされたのか、材木だけが積み上げられ、跡形もありません。もちろん、2匹の猫ちゃんの姿もありません。紫陽花だけがきれいに咲いていました。この２年の間に、その方と2匹の猫に何があったのでしょうか。その方も、猫も、どこかで生きていると思いたいものです。写真は、クリックすると拡大します。
下の写真左は、夕張の森で見つけた廃屋です。右は、雪の重みで押しつぶされた廃屋です。写真は、クリックすると拡大します。
[廃屋で命を繋ぐ猫たち]
夕張の廃屋には、実は、野良猫が住み着き、カラスの攻撃や雪や風の寒さに耐えながらも、必死で命を繋いでいる廃屋があります。下の5枚の写真は、廃屋に住み、命を繋いでいる力強い野良猫たちです。どの猫も、体が小さく、おそらく大きくなる前に、次の命を繋いで、死んでしまうのでしょう。特にカラスは獰猛で、生まれた5匹の子猫のうち4匹がカラスに殺されたそうです。写真は、クリックすると拡大します。
[廃屋の猫の家族]
下の写真も、森の奥の無人の物置に住み着き、命を繋いでいる猫の家族です。また来るときに、この廃屋で成長した子猫に会いたいものです。写真は、クリックすると拡大します。
[夕張は豊かな街です]
夕張は、いわゆる観光名所はありませんが、森は豊かで、廃屋やそこに住む野良ネコは、ドラマティックです。下の写真は、夕張の森で見かけた紅葉です。ここでは、セミとホトトギスが同時に鳴き、紫陽花と紅葉が同時に見られます。
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「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
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本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
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森 公任・森元 みのり 共同監修
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[２種類の不動産投資セミナー]
各地で不動産の販売を目的として不動産運用セミナーが開かれています。ほとんどが無料ですが、そのタイプには2種類あります。
一つは、現在、「資産らしき資産がない人」を対象とし、富裕層グループ入りを目指して、不動産投資しようという「勝ち組志向セミナー」です。講師は「不動産投資で成功した人」たちです。
もう一つは、現在、「資産がありすぎる人」で、このままでは相続税が莫大になる危機感から、不動産に投資することで節税しようという「節税志向セミナー」です。講師は税理士とか会計士です。
結局は、資産があってもなくても、ともかく不動産投資しなさい、というのが、無料セミナーです。
[無料セミナーのポイント]
この不動産投資セミナー、投資に迷いながらも踏み出せない人たちを対象にしています。不動産投資は、個人としては多額の投資が要求されます。踏み出すには、かなりの勇気が必要で、その一歩が踏み出せない人がかなりいます。しかし、この種のセミナーに参加すると、周囲の熱気に押されて、ついおすすめの不動産を購入してしまう雰囲気があります。
無料セミナーは、社会貢献のために無料にしているのではなく、受講者に自社販売物件を購入させるための営業活動だから無料にしていることは踏まえておく必要があります。
[不動産投資事業のリスク]
さて、それで不動産投資に踏みだして成功するかというと、そういう人もいますが、なかなか難しい。というのは、通常の事業は、事業を継続すればするほど信用力がつき競争力がつくのですが、不動産投資は、投資当初は建物が新しく修繕の必要性もないけど、時間の経過とともに建物の老化、修繕費の増大で競争力が落ちていくという特性があるからです。
節税効果も、時間の経過とともにうすれていきます。長期ローンを組んでも、当初は返済のうち金利部分が多いけど、次第に元本部分が多くなるからです。
時間が経過すればするほど、建物が古くなる、修繕費が増大する、重税が課せられる、等で、事業としての競争力は、急速に失われていきます。何よりも、不動産投資に対する熱意が失われていく。普通の事業とは逆の経過をたどるわけです。
[フルローンの落とし穴]
特に「フルローンで購入した場合、ほぼ100％人生を失敗する」と思ったほうがいいでしょう。
フルローンで不動産投資をすると、次々と発生する給湯器等の修繕費・修理費で毎月の賃料が実質無し（あるいはマイナス）になり、他方で重税が課せられ、借金返済が苦しくなり、そこに空き室増加で、ついには自己破産という状況に陥ってしまうリスクがあります。
特に注意しなければならないのは、不動産収入は、かなり重税だということ。不労所得だからです。この点、サラリーマンの方が見落としがちです。
[投資事業に伴うリスク]
あと、不動産賃貸を営んでいると、必ずハプニングがある。うっかり暴力団関係者でも入居しようものなら、退去者続出で、たちまち空き室だらけになってしまう。１階を飲食店で貸したら、借主が勝手に風俗業を始めたため、居住部分は空き室になったというケースもある。
一流企業に一括借り上げを条件に大規模な社宅を建築したものの、全室退室されてしまったという例もいとまがありません。
[安全な不動産投資基準]
仮に投資するとしても、
① 賃貸需要が十分賄える土地を持っている、あるいは、自己資金で購入できる。
② 家賃収入が半分になっても、本業で十分返済していける。
という要件は、最低限、クリアーする必用があります。
大企業への一括貸しは、一件安全そうですが、途中で退去するとアウトです。
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図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
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一つは、現在、「資産らしき資産がない人」を対象とし、富裕層グループ入りを目指して、不動産投資しようという「勝ち組志向セミナー」です。講師は「不動産投資で成功した人」たちです。
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無料セミナーは、社会貢献のために無料にしているのではなく、受講者に自社販売物件を購入させるための営業活動だから無料にしていることは踏まえておく必要があります。
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さて、それで不動産投資に踏みだして成功するかというと、そういう人もいますが、なかなか難しい。というのは、通常の事業は、事業を継続すればするほど信用力がつき競争力がつくのですが、不動産投資は、投資当初は建物が新しく修繕の必要性もないけど、時間の経過とともに建物の老化、修繕費の増大で競争力が落ちていくという特性があるからです。
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時間が経過すればするほど、建物が古くなる、修繕費が増大する、重税が課せられる、等で、事業としての競争力は、急速に失われていきます。何よりも、不動産投資に対する熱意が失われていく。普通の事業とは逆の経過をたどるわけです。
[フルローンの落とし穴]
特に「フルローンで購入した場合、ほぼ100％人生を失敗する」と思ったほうがいいでしょう。
フルローンで不動産投資をすると、次々と発生する給湯器等の修繕費・修理費で毎月の賃料が実質無し（あるいはマイナス）になり、他方で重税が課せられ、借金返済が苦しくなり、そこに空き室増加で、ついには自己破産という状況に陥ってしまうリスクがあります。
特に注意しなければならないのは、不動産収入は、かなり重税だということ。不労所得だからです。この点、サラリーマンの方が見落としがちです。
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仮に投資するとしても、
① 賃貸需要が十分賄える土地を持っている、あるいは、自己資金で購入できる。
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という要件は、最低限、クリアーする必用があります。
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