ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
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http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
[ローン条項の必要性]
不動産を買う時、たいていの人は、ローンを組みます。しかし、正式なローン審査は売買契約を締結してから行われますから、売買契約を締結した後に、ローンがおりなかったということもありえます。そこで、たいていの売買契約では、ローン条項を設け、ローンがおりなかつたら、売買契約を無条件で解除できることにしています。
[ローン条項が適用される場合 住宅ローンの場合]
問題は、いかなる場合に「ローンがおりなかった」といえるかです。極端な話、「街金ならローンを組めた、だから、ローン条項は適用ない」という理屈もなりたちます。特に売りにくい物件を、素人の買主を、あの手この手で懐柔し、何とか売買契約にもちこんだ場合、業者としては、買主のローンがおりなかったからといって、そう簡単には引き下がれない。そこで、強引に高利の業者を押し付け、ここから借りろと迫る業者もいます。
しかし、裁判所は、そんな不動産屋の強引な商法なんかみとめません。というのは、売買契約を締結してから、融資先銀行を探すということは、ほとんどなく、たいていは事前に意中の銀行に融資の申し込みをしています。そこで、買主は、都市銀行に融資申し込みをしていたのだから、ここでいうローン条項は、都市銀行に限定する趣旨だとか解釈して、ローン条項による解除を認めてくれます。
[ローン条項が適用される場合 アパートローンの場合]
消費者保護という観点からの判決ですが、こういう甘えは、あくまでも住宅ローンの話。これがアパートローンとなると、融資申込人は事業主であり、買主保護の必要性はありません。ローン条項の適用についてはかなりシビアに判断されます。
トラブルに巻き込まれた素人不動産投資家のサラリーマンや主婦が、なけなしのお金を工面しての不動産投資でも、それは言い訳になりません。事業主として、きびしいリスク管理が要求されます。
[アパートローンに多い条件付き融資]
アパートローンの場合、たいていは、融資申し込みに当たり、厳しい条件が付けられます。妻を連帯保証人にしろとか、他の手持ち物件を担保に入れろとか、あるいは親の不動産を担保に入れてほしいとか等々です。
[ローン条項不適用のケース]
事前にこれらの条件を銀行側から内示されているにも関わらず、これを無視して融資申し込みを行い、融資が断られても、当然、ローン条項は適用されません。
例えば、妻を連帯保証人にすることを条件に融資の許可が出たが、妻が連帯保証人になるのを頑なに断り、そのため融資が受けられなくても、ローン条項は適用されません。
あと、父親の手持ち物件を担保に入れることを条件に融資の内諾がでているにも関わらず、父親が承諾しなかったため、融資がおりなかった場合も、やはり、ローン条項が適用されません。
アパートローンの場合、こういうトラブルは結構あります。
融資がおりないことが確定したときは、たいてい、解約手付けの期間も過ぎているから、違約金を払わざる得なくなる場合がほとんどです。
[トラブルの原因]
こういうトラブルが多発する背景には、不動産投資に熱中する人特有の行動があります。
アパートローンを申し込む人は、いい物件を見つけた、なんとしてもあの物件がほしいという衝動に駆られている場合が多いです。しかし、銀行に当たると、色々と条件を付けられる。妻を連帯保証人にしろとか父親の物件も担保に入れろ等です。しかし、妻や父にあたっても、いい返事をもらえない。
そこで、ともかくともかく契約を結んでしまい、それから、妻は父親を説得しようと考えるわけです。しかし、不動産投資に冷静な人は、そういう行動が異様・異常に見えます。「そんな無理して買うなんて、アタマおかしいんじゃないの？」。いくら頼んでも、相手にしない。その結果、妻や父の協力が得られず、高額な違約金を支払うことになります。
[アパートローンの注意]
不動産投資は、熱中症みたいなところがあり、どうしても、あの物件がほしいとなると、自分の能力を超えた融資を受けてしまおうとします。
不動産投資は、あくまでも、自分の資産と能力の範囲で行うべきです。
あと、夫婦で不動産投資に熱中するのはいいけど、どちらか片方しか熱中しない場合は、家庭が崩壊します。特に夫が熱中し、生活費を節約して不動産投資をする行為は、しばしば経済的ＤＶと認定されます。
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「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
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賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
[ローン条項の必要性]
不動産を買う時、たいていの人は、ローンを組みます。しかし、正式なローン審査は売買契約を締結してから行われますから、売買契約を締結した後に、ローンがおりなかったということもありえます。そこで、たいていの売買契約では、ローン条項を設け、ローンがおりなかつたら、売買契約を無条件で解除できることにしています。
[ローン条項が適用される場合 住宅ローンの場合]
問題は、いかなる場合に「ローンがおりなかった」といえるかです。極端な話、「街金ならローンを組めた、だから、ローン条項は適用ない」という理屈もなりたちます。特に売りにくい物件を、素人の買主を、あの手この手で懐柔し、何とか売買契約にもちこんだ場合、業者としては、買主のローンがおりなかったからといって、そう簡単には引き下がれない。そこで、強引に高利の業者を押し付け、ここから借りろと迫る業者もいます。
しかし、裁判所は、そんな不動産屋の強引な商法なんかみとめません。というのは、売買契約を締結してから、融資先銀行を探すということは、ほとんどなく、たいていは事前に意中の銀行に融資の申し込みをしています。そこで、買主は、都市銀行に融資申し込みをしていたのだから、ここでいうローン条項は、都市銀行に限定する趣旨だとか解釈して、ローン条項による解除を認めてくれます。
[ローン条項が適用される場合 アパートローンの場合]
消費者保護という観点からの判決ですが、こういう甘えは、あくまでも住宅ローンの話。これがアパートローンとなると、融資申込人は事業主であり、買主保護の必要性はありません。ローン条項の適用についてはかなりシビアに判断されます。
トラブルに巻き込まれた素人不動産投資家のサラリーマンや主婦が、なけなしのお金を工面しての不動産投資でも、それは言い訳になりません。事業主として、きびしいリスク管理が要求されます。
[アパートローンに多い条件付き融資]
アパートローンの場合、たいていは、融資申し込みに当たり、厳しい条件が付けられます。妻を連帯保証人にしろとか、他の手持ち物件を担保に入れろとか、あるいは親の不動産を担保に入れてほしいとか等々です。
[ローン条項不適用のケース]
事前にこれらの条件を銀行側から内示されているにも関わらず、これを無視して融資申し込みを行い、融資が断られても、当然、ローン条項は適用されません。
例えば、妻を連帯保証人にすることを条件に融資の許可が出たが、妻が連帯保証人になるのを頑なに断り、そのため融資が受けられなくても、ローン条項は適用されません。
あと、父親の手持ち物件を担保に入れることを条件に融資の内諾がでているにも関わらず、父親が承諾しなかったため、融資がおりなかった場合も、やはり、ローン条項が適用されません。
アパートローンの場合、こういうトラブルは結構あります。
融資がおりないことが確定したときは、たいてい、解約手付けの期間も過ぎているから、違約金を払わざる得なくなる場合がほとんどです。
[トラブルの原因]
こういうトラブルが多発する背景には、不動産投資に熱中する人特有の行動があります。
アパートローンを申し込む人は、いい物件を見つけた、なんとしてもあの物件がほしいという衝動に駆られている場合が多いです。しかし、銀行に当たると、色々と条件を付けられる。妻を連帯保証人にしろとか父親の物件も担保に入れろ等です。しかし、妻や父にあたっても、いい返事をもらえない。
そこで、ともかくともかく契約を結んでしまい、それから、妻は父親を説得しようと考えるわけです。しかし、不動産投資に冷静な人は、そういう行動が異様・異常に見えます。「そんな無理して買うなんて、アタマおかしいんじゃないの？」。いくら頼んでも、相手にしない。その結果、妻や父の協力が得られず、高額な違約金を支払うことになります。
[アパートローンの注意]
不動産投資は、熱中症みたいなところがあり、どうしても、あの物件がほしいとなると、自分の能力を超えた融資を受けてしまおうとします。
不動産投資は、あくまでも、自分の資産と能力の範囲で行うべきです。
あと、夫婦で不動産投資に熱中するのはいいけど、どちらか片方しか熱中しない場合は、家庭が崩壊します。特に夫が熱中し、生活費を節約して不動産投資をする行為は、しばしば経済的ＤＶと認定されます。
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「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
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三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
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