ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
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家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
住宅品確法は、消費者保護を目的とした法律ですが、業者が倒産した場合は、その保護が「絵に描いた餅」になってしまうこと、そのため、業者が倒産しても消費者を保護する制度が要求され、その結果、瑕疵担保履行法（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律）が登場したこと、
担保責任の履行を確保するため、供託と保険という二つの制度が用意されていることは、前回のブログで述べたとおりです。
供託は、前回述べたので、今回は、保険について述べます。
住宅品確法の適用される新築物件に瑕疵があったとき、例えば、その瑕疵が1000万円だとすると、200万円を業者が弁償すれば、残りの800万円は保険から支払われるという制度です。
2割を業者に負担させることにさせたのは、「どうせ手抜き工事したって保険金がおりるからいいや」なんてモラルハザードを防ぐ趣旨です。
倒産保険ではないので、業者が倒産しなくても保険金がおりますが、業者が倒産したときは、消費者は直接保険会社に保険金を請求できます。この場合は、100％保険金で賄われますが、免責金額が10万円です。
保険金額は2000万円～5000万円で、この範囲での保険ということになります。
この保険制度は、供託金制度に比べて消費者保護により優れています。
第１は、保険法人による現場検査があることです。保険制度の破たんを防ぐためですが、消費者サイドからすると、第三者による現場検査があるので、安心して住宅を購入できます。
第２は、倒産しなくても、業者は2割の負担ですむので、業者は、消費者からの補修請求に応じやすくなります。保険に入っていないと、消費者からの補修請求なんかには、後ろ向きになってしまいます。
第３は、保険付き住宅だけは、業者とのトラブル解決に弁護士会の住宅紛争審査会を利用できます。
ちなみに、保険会社は、従来の金融庁が指定した損害保険会社ではなく、国土交通省が指定した特別の保険会社です。その特別の保険会社を従来の損保が再保険として引き受けるという変則的な形になっています。
これは、この保険では保険会社は、現場検査をする能力が要求されますが、従前の損保は金融の専門ですから、現場検査をする能力はないからです。
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住宅品確法は、消費者保護を目的とした法律ですが、業者が倒産した場合は、その保護が「絵に描いた餅」になってしまうこと、そのため、業者が倒産しても消費者を保護する制度が要求され、その結果、瑕疵担保履行法（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律）が登場したこと、
担保責任の履行を確保するため、供託と保険という二つの制度が用意されていることは、前回のブログで述べたとおりです。
供託は、前回述べたので、今回は、保険について述べます。
住宅品確法の適用される新築物件に瑕疵があったとき、例えば、その瑕疵が1000万円だとすると、200万円を業者が弁償すれば、残りの800万円は保険から支払われるという制度です。
2割を業者に負担させることにさせたのは、「どうせ手抜き工事したって保険金がおりるからいいや」なんてモラルハザードを防ぐ趣旨です。
倒産保険ではないので、業者が倒産しなくても保険金がおりますが、業者が倒産したときは、消費者は直接保険会社に保険金を請求できます。この場合は、100％保険金で賄われますが、免責金額が10万円です。
保険金額は2000万円～5000万円で、この範囲での保険ということになります。
この保険制度は、供託金制度に比べて消費者保護により優れています。
第１は、保険法人による現場検査があることです。保険制度の破たんを防ぐためですが、消費者サイドからすると、第三者による現場検査があるので、安心して住宅を購入できます。
第２は、倒産しなくても、業者は2割の負担ですむので、業者は、消費者からの補修請求に応じやすくなります。保険に入っていないと、消費者からの補修請求なんかには、後ろ向きになってしまいます。
第３は、保険付き住宅だけは、業者とのトラブル解決に弁護士会の住宅紛争審査会を利用できます。
ちなみに、保険会社は、従来の金融庁が指定した損害保険会社ではなく、国土交通省が指定した特別の保険会社です。その特別の保険会社を従来の損保が再保険として引き受けるという変則的な形になっています。
これは、この保険では保険会社は、現場検査をする能力が要求されますが、従前の損保は金融の専門ですから、現場検査をする能力はないからです。
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瑕疵担保履行法では、どうやって担保責任の履行を確保しようとしているのか
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
住宅品確法は、消費者保護を目的とした法律ですが、業者が倒産した場合は、その保護が「絵に描いた餅」になってしまうこと、そのため、業者が倒産しても消費者を保護する制度が要求され、その結果、瑕疵担保履行法（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律）が登場したことは、前回のブログで述べた通りです。
担保責任の履行を確保するため、二つの制度が用意されています。供託と保険です。
供託というのは、要するに、保証金を法務局の供託所に預ける制度です。建物に瑕疵があったが、業者が倒産してしまった。こういう場合、購入者が、直接供託所にいって、還付請求をしてお金取り戻し、賠償金にあてるという制度です。
いくら供託するかというと、一戸2000万円です。すると10戸で2億円、100戸で200億円、それじゃあ、業者は倒産するじゃないかと思うでしょうが、そういう訳ではない。
保険には対数の法則というのがありますが、これは、確率計算の母集団が大きくなればなるほど、ある現象の起こる割合（統計的確率）は一定の割合に収斂してくるという法則です。
これが供託にもあたはまり、多く建てれば建てるほど、瑕疵の生ずる割合は、どんどん小さくなる。その結果、一戸当たりの供託金はどんどん減り、最終的には、ほとんど気にならない金額になります。
この供託金は、10年間は完全に隔離されます。この間は、金融機関も担保権者も手をだせません。
どういう会社が保険ではなく、この供託という方法を選んでいるのか。
まず大手の戸建てメーカー。実は、戸建てメーカーというのは、数社で市場の多くを独占しているのが実情で、この数社は供給量が圧倒的に多い。だから、わざわざ保険なんかに入る必要はない、供託金を選ぶことになります。
あとは財閥系。これはプライドです。保険なんかとんでもない、という発想ですね。
それと電鉄系メーカー。建築会社はつぶれても、本体の鉄道はつぶれることはない。10年後に、鉄道会社が供託金をとりもどせばいいじゃないか、という発想です。
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住宅品確法は、消費者保護を目的とした法律ですが、業者が倒産した場合は、その保護が「絵に描いた餅」になってしまうこと、そのため、業者が倒産しても消費者を保護する制度が要求され、その結果、瑕疵担保履行法（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律）が登場したことは、前回のブログで述べた通りです。
担保責任の履行を確保するため、二つの制度が用意されています。供託と保険です。
供託というのは、要するに、保証金を法務局の供託所に預ける制度です。建物に瑕疵があったが、業者が倒産してしまった。こういう場合、購入者が、直接供託所にいって、還付請求をしてお金取り戻し、賠償金にあてるという制度です。
いくら供託するかというと、一戸2000万円です。すると10戸で2億円、100戸で200億円、それじゃあ、業者は倒産するじゃないかと思うでしょうが、そういう訳ではない。
保険には対数の法則というのがありますが、これは、確率計算の母集団が大きくなればなるほど、ある現象の起こる割合（統計的確率）は一定の割合に収斂してくるという法則です。
これが供託にもあたはまり、多く建てれば建てるほど、瑕疵の生ずる割合は、どんどん小さくなる。その結果、一戸当たりの供託金はどんどん減り、最終的には、ほとんど気にならない金額になります。
この供託金は、10年間は完全に隔離されます。この間は、金融機関も担保権者も手をだせません。
どういう会社が保険ではなく、この供託という方法を選んでいるのか。
まず大手の戸建てメーカー。実は、戸建てメーカーというのは、数社で市場の多くを独占しているのが実情で、この数社は供給量が圧倒的に多い。だから、わざわざ保険なんかに入る必要はない、供託金を選ぶことになります。
あとは財閥系。これはプライドです。保険なんかとんでもない、という発想ですね。
それと電鉄系メーカー。建築会社はつぶれても、本体の鉄道はつぶれることはない。10年後に、鉄道会社が供託金をとりもどせばいいじゃないか、という発想です。
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住宅品確法は、消費者保護を目的とした法律ですが、業者が倒産した場合は、その保護が「絵に描いた餅」になってしまうこと、そのため、業者が倒産しても消費者を保護する制度が要求され、その結果、瑕疵担保履行法（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律）が登場したことは、前回のブログで述べた通りです。
きっかけとなったのは、姉歯建築士の構造計算書偽造、それに伴うヒューザーの倒産です。
これは、会社が倒産しても、保険金か供託金で瑕疵担保責任の履行を確保し、これによって住宅品確法の実効性を確保しようというものです。
保護を受けられる対象者は、消費者、つまりエンドユーザーですから、資力確保義務を負うのは、このエンドユーザーと直接取引をする人たちです。例えば、分譲マンションなら、販売会社であって、建築した会社ではありません。
消費者が建売や分譲マンションを購入し、あるいはマンションや木造家屋を建築してもらった場合でも、消費者と直接取引をする企業の背後には、多くの建設会社等が関わっているのですが、その人たちには資力確保義務はありません。
保護を受けられる住宅は、新築住宅に限ります。住宅品確法が新築住宅を対象としている以上、当然ですよね。
新築住宅と言えるためには、
１、建設工事完了日から起算して1年以内であること
２、人が居住の用に供したことがないこと
という二つの要件を充足する必要があります。
ですから新築だけど、なかなか売れず1年経過した住宅とか、建築して1年以内でもすでに人が住んでいる、なんて場合は、瑕疵担保履行法にいう新築住宅とは言えないことになります。
もっとも、新築住宅でも、瑕疵担保履行法で保護されるのは、平成21年10月1日以降に引き渡された住宅に限ります。
但し、実務上、保険は、それ以前の住宅にもかけられていましたから、そういう保険付き住宅は、それ以前の住宅にも適用されます。
それでは、瑕疵担保履行法では、どうやって担保責任の履行を確保しようとしているのでしょう。
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住宅品確法は、消費者保護を目的とした法律ですが、業者が倒産した場合は、その保護が「絵に描いた餅」になってしまうこと、そのため、業者が倒産しても消費者を保護する制度が要求され、その結果、瑕疵担保履行法（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律）が登場したことは、前回のブログで述べた通りです。
きっかけとなったのは、姉歯建築士の構造計算書偽造、それに伴うヒューザーの倒産です。
これは、会社が倒産しても、保険金か供託金で瑕疵担保責任の履行を確保し、これによって住宅品確法の実効性を確保しようというものです。
保護を受けられる対象者は、消費者、つまりエンドユーザーですから、資力確保義務を負うのは、このエンドユーザーと直接取引をする人たちです。例えば、分譲マンションなら、販売会社であって、建築した会社ではありません。
消費者が建売や分譲マンションを購入し、あるいはマンションや木造家屋を建築してもらった場合でも、消費者と直接取引をする企業の背後には、多くの建設会社等が関わっているのですが、その人たちには資力確保義務はありません。
保護を受けられる住宅は、新築住宅に限ります。住宅品確法が新築住宅を対象としている以上、当然ですよね。
新築住宅と言えるためには、
１、建設工事完了日から起算して1年以内であること
２、人が居住の用に供したことがないこと
という二つの要件を充足する必要があります。
ですから新築だけど、なかなか売れず1年経過した住宅とか、建築して1年以内でもすでに人が住んでいる、なんて場合は、瑕疵担保履行法にいう新築住宅とは言えないことになります。
もっとも、新築住宅でも、瑕疵担保履行法で保護されるのは、平成21年10月1日以降に引き渡された住宅に限ります。
但し、実務上、保険は、それ以前の住宅にもかけられていましたから、そういう保険付き住宅は、それ以前の住宅にも適用されます。
それでは、瑕疵担保履行法では、どうやって担保責任の履行を確保しようとしているのでしょう。
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家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
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新築住宅については、平成12年4月1日から住宅品質確保促進法（住宅品確法）が施行されました。新築分譲マンションの広告なんか注意してみると、建設住宅性能評価書とか住宅性能評価付きというのが今は必ず載っています。これは、住宅品格法に基づく表示です。
住宅品確法は、新築住宅の性能を制度的に保障しようというものですが、保障は二種類の方法で確保されています。
一つは、新築物件が、ちゃんとした建物かどうかを第三者にチェックしてもらう制度です。欠陥住宅そのものを市場に流通させないようにしようというわけです。この第三者機関が、建設住宅性能評価書などを発行するわけです。
この方法は、強制的なものではなく、買主が希望した場合のみとなっていますが、今は、大手なら当たり前のことになっています。逆にいうと、新築住宅なのに、こういう評価書が事前に当然のごとく添付されていない物件は、購入を控えたほうがいいと思います。
住宅品確法のもう一つの保障は、瑕疵担保責任を10年間としたことです。この点は、請負契約（第87条）も売買契約（第88条）も同じ扱いです。これは、性能表示と異なり、強制的です。
ただし、瑕疵は、新築住宅の「構造耐力上主要な部分」と「雨水の侵入を防止する部分」の暇疵についてのみです。また、特約を結べば、20年まで延長できるようになりました。
10年というのは、民法の本来の原則に戻しただけですが、建設業者や販売業者は、民法が任意規定であることに目をつけ、施主や買主との特約で、この瑕疵担保責任の規定を2年程度に思いっきり短縮していました。
また、売買契約でも修補請求を認めています。民法理論からすれば、建物の売買は、特定物の売買であり、債務不履行はありえず、したがって瑕疵修補請求は認められないはずですが、世間常識として、こういる屁理屈は、やはりどこかおかしいわけで、世間の常識に法律が近付いたということでしょう。
これにより消費者保護は万全だったはずですが、根本的なところを見落としていました。工事業者や売り主が、倒産したらどうなるんだ、という点です。現に姉歯疑惑に絡んで、ヒューザーが倒産し、多くの消費者が追い詰められました。いくら工事業者、販売業者の責任を強めても、倒産してしまえば何の意味もないわけです。
こうして、いよいよ瑕疵担保履行法（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律）が登場します。
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新築住宅については、平成12年4月1日から住宅品質確保促進法（住宅品確法）が施行されました。新築分譲マンションの広告なんか注意してみると、建設住宅性能評価書とか住宅性能評価付きというのが今は必ず載っています。これは、住宅品格法に基づく表示です。
住宅品確法は、新築住宅の性能を制度的に保障しようというものですが、保障は二種類の方法で確保されています。
一つは、新築物件が、ちゃんとした建物かどうかを第三者にチェックしてもらう制度です。欠陥住宅そのものを市場に流通させないようにしようというわけです。この第三者機関が、建設住宅性能評価書などを発行するわけです。
この方法は、強制的なものではなく、買主が希望した場合のみとなっていますが、今は、大手なら当たり前のことになっています。逆にいうと、新築住宅なのに、こういう評価書が事前に当然のごとく添付されていない物件は、購入を控えたほうがいいと思います。
住宅品確法のもう一つの保障は、瑕疵担保責任を10年間としたことです。この点は、請負契約（第87条）も売買契約（第88条）も同じ扱いです。これは、性能表示と異なり、強制的です。
ただし、瑕疵は、新築住宅の「構造耐力上主要な部分」と「雨水の侵入を防止する部分」の暇疵についてのみです。また、特約を結べば、20年まで延長できるようになりました。
10年というのは、民法の本来の原則に戻しただけですが、建設業者や販売業者は、民法が任意規定であることに目をつけ、施主や買主との特約で、この瑕疵担保責任の規定を2年程度に思いっきり短縮していました。
また、売買契約でも修補請求を認めています。民法理論からすれば、建物の売買は、特定物の売買であり、債務不履行はありえず、したがって瑕疵修補請求は認められないはずですが、世間常識として、こういる屁理屈は、やはりどこかおかしいわけで、世間の常識に法律が近付いたということでしょう。
これにより消費者保護は万全だったはずですが、根本的なところを見落としていました。工事業者や売り主が、倒産したらどうなるんだ、という点です。現に姉歯疑惑に絡んで、ヒューザーが倒産し、多くの消費者が追い詰められました。いくら工事業者、販売業者の責任を強めても、倒産してしまえば何の意味もないわけです。
こうして、いよいよ瑕疵担保履行法（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律）が登場します。
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家賃滞納。建物明渡の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
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東京等南関東とか京都・滋賀では、賃貸借契約の更新をする際に、家賃の１～2か月分を家主に支払うという習慣がある。全国的には、珍しい制度で、戦後の住宅難の際に自然とできた風習らしい。
この更新料について、一時、更新料の無効判決が、あちこちの裁判所で出されたことがある。無効ということは、大家さんは、せっかくもらった更新料を過去にさかのぼって返還することになる。だでさえ経営の苦しい大家さんが、過去にさかのぼって更新料を賃借人に返すことになったら、これはもう完全にアウトである。
しかも、その時期、「過払い金」にかわるマーケットを探していた債務整理専門の弁護士連中が、「過払いの次は更新料の返還だ」と、この更新料返還市場に目を向け始めていた。
自分も弁護士で、人のことは言える立場ではないが、大家として見てみると、こういう弁護士連中が、当時は、「品とか倫理とは無縁の禿鷹」みたいに見えたものだ。
そもそも、更新料の特約は無効だとか、という判例は、およそ、現実の賃貸市場とはかけ離れた前提で論じている。
まず、前提となっているのが、「強者の大家vs弱者の賃借人」という図式であるが、これ自体が、現実離れしている。更新料という習慣ができた背景には、確かに、当時供給不足だった住宅市場で「更新してほしかったら、金を払え」と迫った背景があることは確かだ。しかし、今は、賃貸住宅市場があふれ、完全に供給過剰になっている。大家が強い立場を利用して、更新料を供給することなど、ありえない。
借りる方も、当然、借りるに際しては、更新料の金額を考慮して入居先を決定している。更新料を支払わされたために、賃借人が不当な損害を受けるなどありえない話である。
その意味で、最高裁が平成２３年７月15日に、更新料は有効とする判断をしたのは、当然と言えば当然である。
その最高裁の判断とは、以下の通りである。
１、 更新料は、賃料の前払い、補充、賃貸借契約を継続するための対価等の複合的な性質を有する。（更新料を無効とする裁判例は、賃料の前払い、補完、継続する対価等のいずれの性質もなく合理性がないと判断していた）。
２、 賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、更新料が高額にすぎるなどの特段の事情がない限り、消費者法に違反しない。
３、 更新料が高額に過ぎるか否かは、更新料の額と賃料の額、更新される賃貸借期間を総合的に判断する。
４、 更新期間1年、更新料は新賃貸借分の2か月分は、消費者契約法に違反しない。
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東京等南関東とか京都・滋賀では、賃貸借契約の更新をする際に、家賃の１～2か月分を家主に支払うという習慣がある。全国的には、珍しい制度で、戦後の住宅難の際に自然とできた風習らしい。
この更新料について、一時、更新料の無効判決が、あちこちの裁判所で出されたことがある。無効ということは、大家さんは、せっかくもらった更新料を過去にさかのぼって返還することになる。だでさえ経営の苦しい大家さんが、過去にさかのぼって更新料を賃借人に返すことになったら、これはもう完全にアウトである。
しかも、その時期、「過払い金」にかわるマーケットを探していた債務整理専門の弁護士連中が、「過払いの次は更新料の返還だ」と、この更新料返還市場に目を向け始めていた。
自分も弁護士で、人のことは言える立場ではないが、大家として見てみると、こういう弁護士連中が、当時は、「品とか倫理とは無縁の禿鷹」みたいに見えたものだ。
そもそも、更新料の特約は無効だとか、という判例は、およそ、現実の賃貸市場とはかけ離れた前提で論じている。
まず、前提となっているのが、「強者の大家vs弱者の賃借人」という図式であるが、これ自体が、現実離れしている。更新料という習慣ができた背景には、確かに、当時供給不足だった住宅市場で「更新してほしかったら、金を払え」と迫った背景があることは確かだ。しかし、今は、賃貸住宅市場があふれ、完全に供給過剰になっている。大家が強い立場を利用して、更新料を供給することなど、ありえない。
借りる方も、当然、借りるに際しては、更新料の金額を考慮して入居先を決定している。更新料を支払わされたために、賃借人が不当な損害を受けるなどありえない話である。
その意味で、最高裁が平成２３年７月15日に、更新料は有効とする判断をしたのは、当然と言えば当然である。
その最高裁の判断とは、以下の通りである。
１、 更新料は、賃料の前払い、補充、賃貸借契約を継続するための対価等の複合的な性質を有する。（更新料を無効とする裁判例は、賃料の前払い、補完、継続する対価等のいずれの性質もなく合理性がないと判断していた）。
２、 賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、更新料が高額にすぎるなどの特段の事情がない限り、消費者法に違反しない。
３、 更新料が高額に過ぎるか否かは、更新料の額と賃料の額、更新される賃貸借期間を総合的に判断する。
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