2012/08/16 (Thu) 更新料の特約は有効とする最高裁判例について

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東京等南関東とか京都・滋賀では、賃貸借契約の更新をする際に、家賃の１～2か月分を家主に支払うという習慣がある。全国的には、珍しい制度で、戦後の住宅難の際に自然とできた風習らしい。

この更新料について、一時、更新料の無効判決が、あちこちの裁判所で出されたことがある。無効ということは、大家さんは、せっかくもらった更新料を過去にさかのぼって返還することになる。だでさえ経営の苦しい大家さんが、過去にさかのぼって更新料を賃借人に返すことになったら、これはもう完全にアウトである。
しかも、その時期、「過払い金」にかわるマーケットを探していた債務整理専門の弁護士連中が、「過払いの次は更新料の返還だ」と、この更新料返還市場に目を向け始めていた。
自分も弁護士で、人のことは言える立場ではないが、大家として見てみると、こういう弁護士連中が、当時は、「品とか倫理とは無縁の禿鷹」みたいに見えたものだ。

そもそも、更新料の特約は無効だとか、という判例は、およそ、現実の賃貸市場とはかけ離れた前提で論じている。
まず、前提となっているのが、「強者の大家vs弱者の賃借人」という図式であるが、これ自体が、現実離れしている。更新料という習慣ができた背景には、確かに、当時供給不足だった住宅市場で「更新してほしかったら、金を払え」と迫った背景があることは確かだ。しかし、今は、賃貸住宅市場があふれ、完全に供給過剰になっている。大家が強い立場を利用して、更新料を供給することなど、ありえない。
借りる方も、当然、借りるに際しては、更新料の金額を考慮して入居先を決定している。更新料を支払わされたために、賃借人が不当な損害を受けるなどありえない話である。

その意味で、最高裁が平成２３年７月15日に、更新料は有効とする判断をしたのは、当然と言えば当然である。
その最高裁の判断とは、以下の通りである。
１、 更新料は、賃料の前払い、補充、賃貸借契約を継続するための対価等の複合的な性質を有する。（更新料を無効とする裁判例は、賃料の前払い、補完、継続する対価等のいずれの性質もなく合理性がないと判断していた）。
２、 賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、更新料が高額にすぎるなどの特段の事情がない限り、消費者法に違反しない。
３、 更新料が高額に過ぎるか否かは、更新料の額と賃料の額、更新される賃貸借期間を総合的に判断する。
４、 更新期間1年、更新料は新賃貸借分の2か月分は、消費者契約法に違反しない。




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